[서울투자 기초반 22기 32조 노익스큐스]시장에 따라 계속 변하는 투자의 패러다임, 급지가 아닌 단지 선호도를 먼저 봐라

나에게 특히 인상깊었던 점

1강

• 이미 올랐지만 좋은 것이니까 가지고 가면 괜찮지 않을까요 → 이게 아니라고 백번 천번 말씀드려도 듣지 않는 분들이 많다.
• 강남, 서초, 송파, 용산 다 1급지이지만 각 구 안에서도 생활권이 다양하다.
• 지금까지는 땅의 급지로 나누었다면 이제는 구체적인 단지가 나와야 한다.
• 지금 시장은 이미 가격이 올란 것들은 넘기고 나머지 중에서 좋은 것들이 뭐가 있는지 투자 범위를 넓혀야 한다.
• 지역 내 선호도만 확실히 알아도 좋은 선택을 할 수 있다.
• 앞으로의 투자 공부 방향 - 가치를 비교할 수 있는 안목 + 투자할 수 있는 현장 대응 능력
• 좋은 물건들은 매매 전세 반응이 빠르기 때문에 쌀 때 사야 한다. 전세가 올라오길 기다리는 게 아니라.
• 상승장 끝자락에 거래량이 줄어드는 것은 가격이 너무 올라서 살 엄두를 못낸 것.
• 상급지에서 덜 좋아하는 것, 중하급지에서 선호도 높은 것 비교할 줄 알아야 한다.
• 가격이 떨어지지 않는 이유 - 상급지는 좋아서 안 깎이고, 하급지는 더 깎일 게 없어서 안 깎아준다.

2강

• 앞마당이 이미 여러 개 있는 사람은 무의미한 1등 뽑기는 그만하고 가치 있고 선호도 있는 단지이면 투자 결정해라.
• 생활권 우선순위가 높을수록 구축까지도 투자 가능 판단, 우선순위가 낮을수록 신축을 먼저 본다.
• 서울투자를 하면서 위치를 모르면 말이 안된다.
• 월부의 투자 방식은 전세 레버리지, 내 투자 상황에 따라 상급지 구축보다 하급지 신축을 고를 수도 있다. 전세금 상승이 더 빠르기 떄문에 리스크 관리에 더 유용할 수 있다.

3강

• 투자는 더 좋은 것을 찾는 게임이 아니라, 내가 알고 있는 곳 중에서 선호가 있고 싼 것을 사는 것.
• 같은 급지 안에 있는 단지라도 지역 내 선호에 따라 그보다 상급지의 단지를 압도하는 경우도 있다.
• 5급지 이하의 경우 입지가 가격에 미치는 영향이 미미하다. 역세권 또는 연식이 좋은 게 선호가 있다.
• 서울 = 강남 접근 1시간, 경기도라도 서울이라 칭할 수 있는 지역들이 있다.
• 이제는 경기도까지 넓혀 봐야 하는 시장. 단 같은 가격이라면 서울에 있는 것이 우선순위.

4강

• 갈아타기를 하려면 반드시 판다고 마음 먹고 가격을 싸게 내려야 한다. 내 물건이 최저가로 1등이어야 한다.
• 스스로 의사결정할 수 있도록, 어려운 행위(강의, 임장, 임보를 꾸준히 지속하는 것)를 끝낸다는 목적의식.
• 입지 가치가 높으면서 선호도가 높으면 상승 시작점이 먼저 온다. 그리고 상승폭도 크다.
• 땅의 가치(= 강남 접근성 1시간) 있다면 제일 떨어지는 생활권에 투자해도 망하지는 않는다.
• 완전히 저가치라서 투자하면 안된다는 개념은 아니다. 단지마다 다르다.
• 가치가 좋을수록 전세가율 높은 시기가 짧기 때문에 쌀 때 산다.

5강

• 초보는 투자금 쪼개기 보다는 할 수 있는 가장 좋은 것을 사라.
• 마인드가 되어 있지 않으면 어떤 투자를 해도 강남 아니면 망한 것으로 판단한다.
• 소액투자로 접근할 수 있는 단지는 주로 입지 덜 좋은 구축이 현실적이나 입지 덜 좋은 신축도 찾을 수 있다.
• 사람들이 좋아하는 단지일수록 전세가가 올라가기에 사람들이 매매를 선택하고 그게 다시 매매가를 차올린다.

6강

• 말도 안되는 1등 뽑기 릴레이를 하면서 더 좋은 것만 찾다보면 투자 못한다.
• 투자 결정에 가격이 오른다, 내린다는 들어가지 않는다. 가치가 있는가, 감당할 수 있는가가 중요.
• 투자하는 직장인? 직장인 투자자? 내가 바라는 것은?
• 마음을 더 먹어도 안되면 굳게 먹어라, 그래도 안되면 믿어버려라. 25년 투자를 할 수 있다고 믿어라. 반드시 해낸다고.

꼭 적용해보고 싶은 점

• 급지를 넘어 지역 내 선호도를 보고 어느쪽에 투자 대상을 고를 지 비교한다.
• 매수자는 안전마진을 먹고 들어가기 위해 네고를 시도할 수 있어야 한다.
• 서울 각 구의 위치를 외우도록 한다. 자모님 알려준 교안대로 모식도 연습.
• 25년 12월까지 1호기를 달성한다. 나 자신과의 약속. 다짐.
• 후회를 남기지 않도록 앞으로를 바라보며 전진한다.
• 지금 나의 종잣돈 수준에서 수도권 투자하려면 서울 5급지, 경기도권까지 구축도 가리지 말고 본다.
• 분위기임장 후 생활권 우선순위 결정 → 가치가 더 좋은 단지부터 시세 딴 후 리스트업