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✅ 책 제목 : 부동산 트렌드 2025
✅ 저자 및 출판사 : 김경민
1. 내용 (본 것 – 깨달은 점 – 적용할 점)
⭐ 제 1부. 2024 부동산 시장 다시보기
제 1장. 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
- N자로 반등한 서울 부동산 시장
제 2장. 부동산 트렌드 2025 미리보기
- 서울 아파트 골든크로스가 발생하다
l 본 것
현재 시장이 말해주는 것은 무엇일까? 지금 시점을 대표하는 한마디는 ‘서울 아파트 가격의 골든크로스Golden Cross*’다. 이는 두 가지 차원의 분석에서 도출되었다.
* 주식시장 등에서 가격이나 거래량의 단기 이동평균선이 장기 이동평균선보다 상향하는 것을 이르는 말. 시장이 강세로 접어들었다는 신호다.
(…)
장기, 단기 가격 분석에서도 매매, 임대차 거래량 분석에서도 골든크로스가 발생했다. 2025년 부동산 시장의 미래를 보여주는 장면이다.
l 깨달은 것 / 적용할 점
작년 초/중반기까지는 강세로 들어섰지만, 지금은 다시 하락세.
예측은 중요하지 않다는 것을 다시한번 느꼈다.
⭐ 제 2부. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
제 1장. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
- 서울 아파트 시장, N파고 등장과 슈퍼사이클 돌입 / 전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?
-
l 본 것
이를 보여주는 현상이 서울 아파트 시장에 나타난 ‘N파고N wave’의 등장이다.
N형 패턴은 주가가 상승-조정-재상승의 세단계로 움직이는 것을 뜻한다.
주가가 첫 번째 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두 번째 고점을 형성하는 형태다. 두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다.
현재 상황은 지역마다 다르다. 서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하다. 이미 첫 번째 고점(2023년 9월)을 돌파해 상승 중이기 때문이다. 하지만 아직 역사적 전 고점(2021년 3~4분기 고점)까지 뚫지는 못했다. 그러나 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다.
즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.
현재 서울을 제외한 전국 광역시에서 관건이 되는 부분은 아래 3가지다.
① 과연 가격은 바닥을 쳤는가?
② 만약 바닥을 쳤다면 수요(인구와 가구 증가 및 소득 증가)와 공급(현재 주택 수와 향후 입주 물량, 현재 미분양 수 등)을 고려했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가?
③ 만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?
이처럼 2010년대 서울시와 전국 광역시의 가격 흐름은 상이했다. 그러나 2020년 이후 코로나 위기 극복을 위해 기준금리가 0.5%로 급락하면서 시장에 많은 유동성이 공급되자 전국이 동일한 방향으로 움직이기 시작했다.
l 깨달은 것
서울이 W파고로 들어선다는 것 역시 주식시장의 흐름 해석하듯 필자는 해석하고 있다. 이것은 다소 결과론적인 논리로, 부동산 시장에는 정책적과 사람들 심리의 변화가 큰 영향을 미치기에 앞으로의 예측은 어렵지 않나 싶다.
제 2장. ‘신도시’ 아파트 매매 시장동향
- 상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다.
l 본 것
이번 슈퍼사이클에서도 역시 서초구가 먼저 상승하며 강남구, 송파구, 강동구로 상승세가 퍼져가고 있다.
또한 양천구에서도 가격 확산 가능성이 보이고 있다. 양천구는 목동으로 대표되는 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 부동산 시장에서 점차 그 가치를 인정받고 있다. 양천구의 부동산 가격 상승은 아직 초기 단계지만 앞으로 인접 지역으로 확 산될 가능성이 충분히 있다. 이는 양천구에서도 서초구와 유사한 방식으로 가격 확산 현상이 나타날 수 있음을 의미한다.
반면 한강 이북 지역에서는 이와 같은 현상이 나타나지 않고 있다. 예를 들어 마포구와 노원구는 각각 독특한 특성을 지닌 지역으로 이들 지역에서 시작된 부동산 가격 상승이 인접 지역으로 확산되는 움직임은 현재는 거의 없다.
l 깨달은 것
현재 쓰고 있는 임장보고서 중에서 목동 / 양천구에 대해서도 잘 살펴볼 필요가 있다. 목동에 가격상승 흐름이 온다면 옆 영등포나 강서구 까지 그 흐름이 반영될텐데, 목동à 엠밸리 à 발산/우장산 준신축 à 염창으로까지 가격반영이 어느정도 속도로 되는지 살펴보면 좋겠다. 마포 VS 노원구는 그 움직임이 전파되지 않는다는 것은 다소 비약이라는 생각도 드는게, 두 지역은 물리적으로 상당히 멀리 떨어져있기 때문.
제 3장. ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장동향
- 서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위
l 본 것
강남구는 이미 재건축이 완료된 단지들이 많아진 반면, 서초구는 최근에 신축 단지들이 많이 들어서고 있다. 따라서 신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다. 이는 서초구에 새롭게 재건축된 단지들이 많아짐에 따라 더 현대적이고 고급스러운 주거 환경을 제공하기 때문이다.
l 깨달은 것 – 서초 VS 강남
l 적용할 것
실제로 서초구에 재건축단지들이 많은 것은 사실이나, 강남도 그렇게 적지만은 않다. 특히나 디에이치 퍼스티어 아이파크 들어왔을 때가 상당히 입주가 많은 장이었는데, 이 역시도 빠르게 정리된 것을 볼 수 있다. 강남 서초의 경우 신축 프리미엄이 붙는다 더라도 늘 받아주는 사람이 많다는 의미라고 해석된다.
제 4장. 서울시 아파트 공급 부족 사태
- 빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량
l 본 것
특히 2026년 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 크다.
1) 첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다.
2) 둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.
3) 셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.
⭐ 제 3부. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6
제 1장. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
- 부동산 이동평균선의 골든크로스
l 본 것
부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초~2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.
l 적용할 점
사이클이 짧아질 가능성이 있다는 것이 무슨 의미일까? 그 논리적인 근거는 무엇일지 궁금하다. 이것 역시 결과론적인 이야기는 아닐까? 사람들은 이미 ‘벼락거지’의 심리를 한번 느꼈기 때문에 상대적으로 더 빠르게 반응한다는 의미일까?
제 2장. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
- 전 세계에서 월세 폭등이 일어나다
제 3장. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
- 서울시 전세가격은 언제나 우상향했다
l 본 것
전세가격지수의 흐름을 보면 2022년 대폭락기를 제외하면, 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다
전세가격 상승의 3가지 원인
1) 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다.
2) 둘째, 입주 물량의 부족이다.
3) 셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’다.
* 적용할 점
빌라포비아에 대한 얘기는 굉장히 신선했던 것 같다. 그런데, 이 빌라전세사기에 의한 것 역시 사람들의 심리에 대한 이야기인데 요즘도 해당사항 있는 이야기일까?
이미 지나간 것은 아닐까? 첫번째, 두번째만이 실효적으로 맞는 이야기 같다는 생각이 들었다.
제 4장. PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
- PF 대출연장이 개발을 가로막는 이유
l 본 것
특히 문제가 되는 부분은 브릿지론 단계에 있는 프로젝트들이다. 토지 매입을 마무리하고 본PF 단계로 넘어가야 하는데 그러지를 못하고 있다. 어서 본PF를 통해 ‘분양’이 이루어져야 할 이 사업들은 왜 멈춰 있는 걸까? 이유는 단순하다. 기대되는 분양 수입이 개발비용에 한참 못 미치기 때문이다. 정상적인 사업이라면 분양 수입이 당연히 총 개발비(토지 매입비, 건설비, 금융비 등)보다 커야 한다. 그런데 토지 계약 이후 금리 인상으로 인한 금융비와 인플레이션으로 인한 시공비 상승이 사업의 원가를 급격히 증가시켰다. 게다가 2022년부터 부동산 가격이 폭락하며 분양가격, 즉 얻을 수 있는 분양 수입이 현저히 줄어들었다. 비용은 크게 올랐는데 (예상)수입은 떨어진 상태로, 사업을 진행하면 오히려 적자다. 사업이 아예 분양을 시작도 못하며 브릿지론 단계에 계속 존재*하는 이유다.
l 깨달은 것
브릿지론에 대해 처음 알게되었는데, 현재 입주물량이 급격히 감소하게 된 이유를 명확히 알게되었다. 이렇게 되어 한차례 가격상승이 일어나고 나면, 분양가가 오르더라도 그것을 받아주는 (신축수요) 사람들이 생기게 되고, 그럼으로써 건설사는 다시 수금을 하여 인허가물량이 풀리는 구조가 될 것 같다. 결국엔 한 텀 올라야 해결될 문제라는 것.
제 5장. 공급절벽_정확히 얼마나 심각한가
- 빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량
l 본 것
2024년은 강동구 올림픽파크포레온 입주가 인근 전세와 매매가격에 어떤 영향을 주는지가 가장 중요한 부분일 것이다. 이후 2025~2027년 3년간은 총 입주 물량이 약 4만 8,000채에 불과하다. 2010년대 연평균 서울시 아파트 입주 물량이 대략 3만 3,000채인 점을 생각하면, 향후 3년간 1년 반 치도 안 되는 물량이 나오는 것이다. 이 중 서초구 방배동 일대를 포함한 재개발·재건축 물량이 절대적이니 그나마도 재개발·재건축이 예정대로 진행되는 경우를 가정한 것이다. 이 가정이 현실화되는 경우, 서초구에서 향후 3년간 나올 물량은 약 1만 8,000채로 전체의 39%에 해당한다.
l 깨달은 것
올림픽파크포레온의 경우에도 입주물량이 없으니 상당히 빨리 정리되는 것을 볼 수 있었다. 이 책에서 말하고 있는 공급에 의한 전세가 / 매매가 상승이 틀린이야기는 아니라는 생각이 든다.
제 6장. 퍼펙트 스톰_공급부족과 금리인하의 협공
- 부동산 수요 : 소득수준과 주택 양극화
⭐ 제 4부. 12개 대장단지 상세 리포트
제 1장. 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
- 대장단지의 흐름이 바뀌었다.
제 2장. 서울 대장단지 가격 분석
- 대장단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
⭐ 제 5부. 2025년 부동산 가격 대예측
제 1장. 서울시 집값 시나리오
- 서울시 부동산 가격 예측 모델
제 2장. 대한민국 부동산 시장이 가야할 방향
- 서울시 부동산 가격 예측 모델
l 본 것
강남에서 강북 지역 아파트로 가격이 전파되는 것과 더불어 살펴볼 부분은 신축 아파트와 구축 아파트의 가격 차이다. 현 시점에서 신축 아파트와 구축 아파트에 대한 선호도는 다르며, 특히 젊은 세대의 신축 아파트에 대한 선호는 매우 크다. 따라서 신축 아파트와 구축 아파트 간 프리미엄 격차가 2010년대 중후반과 같이 40%에 이를 수 있다. 그러나 장기적으로 볼 때 향후 아파트 공급이 절대적으로 부족하다면 구축 아파트 역시 가격 상승 압력을 받을 것이다.
l 깨달은 것
신축에 살아온 나로서는 구축에 눈길이 안가는게 사실이다. 하지만 신축의 가격상승이 일어나고나면 반드시 구축도 오른다는 것을 명심. 1,2호기 매도후 내가 투자해야할 서울구축투자의 경우에도 마음을 열고 염두에 둬야한다.
가장 중요한 것은 내가 입주해서 살지 않을거라는 것. 늘 그 에고를 깨야한다,
미리미리 신축 옆 구축들에 대해 단지분석해두고 수익률 분석을 해두어야겠다.
2. 느낀 점, 적용할 점 정리
저자가 계속해서 강조하는 것은 ‘공급이 없다는 것’과 ‘가격상승’입니다. 특히 매 챕터마다 전세가격 상승에 의한 매매가격 상승, 퍼펙트 스톰/N파고, W파고를 이야기하면서 서울 집값이 오를 수 밖에 없는 이유를 말해주고 있는데요.
우선, 거시적으로 과거 서울 시장을 한번 훑을 수 있었다는 점 / 전세가와 매매가 상승의 직접적 원인에 대해 파고들은 것은 유심히 볼 만한 점이었습니다.
더불어 저의 경우 개인적으로 PF 대출에 대해서 아는바가 없었는데, 이번 기회에 잘 정리하고 넘어갈 수 있었습니다.
그러나, 예측에 대한 부분과 맨 마지막 장은 왜 집필했는지 이해하기 어려운 부분이 있었습니다. 맨 마지막장의 경우 단순히 어떤 트렌드세터로 변해갈 것인지가 아니라 과거 우리가 예측했던 미래가 들어맞았던 경우와 가격검증 부분으로 기술했다면 논리적으로 흐름이 전개될 수 있었으리라 생각됩니다.
à 적용할 점을 살펴보면, 강남과 강북의 누적상승률은 비슷할 수 있다는 것. 그리고 대장단지들의 특징과 어떤 입지를 가지고 있는지는 머릿속에 정리하는 개념으로 가져갈 수 있을 것 같습니다.
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