[해리쉐] 월부챌린지 10회 진행중 (실전투자경험담/칼럼 정리) 산성비님 투자경험담

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산성비님 [월부입성 2년 5개월 만에 이뤄낸 상급지 갈아타기]

1. 매도

• 하락장에는 과감히 던져야 상급지 물건을 살 수 있다는 점과 매도는 상승장때 해야 제값을 받을 수 있다.
• 상승장때 팔고 하락장때 사라는 말을 몸소 체감할 수 있었다.
• 저층은 팔기 어렵다는 것을 뼈가 시릴정도로 깨달았고 저환수원리에 환금성이 정말 중요함을 깨달았다.

2. 공급폭탄 속 월세 구하기

성북구 거주중 → 24년말-25년말까지 만세대 공급폭탄 예정.

12월 이문동 라그란데 입주하면서 이미 전,월세 주춤.

25년 3월 입주하는 장위동 자이래디언트 목표로 꾸준히 전,월세 물건을 트래킹함.

매도되고 동시에 모든 부동산 사장님께 연락을 돌려 월세를 잡는다는 의사를 표시하고 터무니없는 가격을 던짐

매도하면서 잔금일을 픽스하면서 시기가 안맞게됨.

→배운점: 신축 입주단지 월세를 잡을 때는 반드시 이사 예약이 언제부터인지 파악해야한다.

                 잔금일을 정할 때는 나의 다음 일정을 반드시 고려해 잡아야한다.

3. 3급지 대장신축단지를 전세끼고 잡다.

내마중급반때 너나위님이 알려주신대로 전수조사표를 엑셀표를 만들고

매도를 결심한 순간부터 꾸준히 전수조사를 꾸준히 했다.

대략 만들수있는 자금 파악.

그렇게 엑셀에 6-7억으로 가격을 고정하고,

나의 앞마당에서 할 수 있는 가장 좋은 단지가 뭔지 판단해봄. → 3급지 이상으로  갈아타고자함

주로 2-3급지 이상 지역에 필터링을 걸고, 그 중 하락률 15-20% 단지만 추렸다.

그렇게 작년 11월부터 한달에 한번씩 업데이트를 해서 추가할 단지를 추가하고 제외하는 단지를 제외하는 작업을 계속 했다. 

전임도 꾸준히 함.

1월까지는 전수조사를 통해 상급지의가격이 크게 변화가 없음을 확인하였는데,

탄핵정국이 어느정도 수습되어감과 동시에 토지거래허가구역 해지되며 2월 전수조사 결과가 심상치 않음을 느낌.

특히 투자를 고려했던 1-2급지 송파, 용산, 마포, 성동에 6-7억 투자금으로 가능했던 단지들이 조금씩 날아가면서 엄두를 낼 수 없게 되었고

광진구, 강동구, 동작구, 영등포구로 투자범위를 좁혔다.

확실히 투자할 단지들을 추려 매물을 추리고 가격을 협상했다. 

그리고 마침 열반중급반을 듣고 있다가 식빵파파님이 전수해주신 비교평가표, 그대로 작성했다. 

매도되기까지 아쉽게 강동구, 동작구 매물을 놓침

3급지도 이미 상승장이 심하게 붙었고 매물을 보러 3-4팀이 동시에 들어가는 상황이 됨.

투자 우선순위 지역으로 동작구, 강동구에 한정지었었으나 

집주인이 매물을 거둬들이기 시작하고 눈앞에서 3-4천을 올리면서 지역을 좀 더 넓혀서 봐야겠다고 판단.

그렇게 넓힌 영등포구 당산동, 신길동, 서대문구 북아편동, 중구 신당동으로 넓힘.

그러다 영등포의 한단지가 급매 나온 것을 발견함.

강남까지 30분대, 역세권, 초중품아, 1천세대 이상 대단지 평지 아파트. 이기에 확신을 갖고 투자하였다.

BM Point

1. 잔금일을 정할때는 나의 일정을 미리 잘 고려하기.
2. 꾸준히 시세조사( 엑셀전수조사표 만들어보자.), 전임을 통해 시장의 흐름 파악하기. 지금 만드는 앞마당 뿐 아니라 기존 앞마당 만들어둔 곳들을 꾸준히 전임해보자. 특히 상급지 전임이 중요한 것 같다.

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