단도투자, Not A but B, 행동과 태도 (열반스쿨 기초반 85기 99조)

1강

프롤로그 (강사소개) 中

** 내가 놓친 3번의 기회

    처음 타자는 큰 스윙 보다는 작게 번트부터 시작 필요 (판교분양, 재개발, 제2신도시)

→ 좋은 투자를 통해서 극복해 나감 – 과거의 실수를 해프닝으로 바라볼 수 있음

너바나님도 주변에 부동산 성공하신 분들, 책, 강의를 통해 부동산의 원칙을 파악함

– 단도투자: 떨어질 확률은 적거나 제한적인데 올라갈 확률이 큰 투자

(사례)  

6300 매매가, 1000/40(보/월), 수익률 9% = (40x12개월)/(6300-1000)

수익률은 좋은 것으로 이해되나, 두려웠음 - 주변 사람 모두 만류

• 확신이 안 생겨서 해당 물건지 근처에서 평택, 아산까지 모두 임장 을 가며 입지 환경을 보며 확인하고 확신
• 이미 6300은 나갔고, 7000까지 올라간 물건 존재 (수익률 7.7%)
• 전세 시세가 5천~5.5천 수준으로 손실이 작다고 판단함
  • 투자의 원칙 : 아파트 매매가는 전세가 이하로 내려갈 수 없다.

지방투자의 기회도 있으나, 돈이 자본수준이 높다면 수도권 투자를 먼저 권할 것임

(지방의 경우 수익률은 높지만, 수익금은 작고 - 수도권은 수익률은 낮지만, 수익금이 큼)

My Q1. 풀 스윙보다는 번트나 작은 스윙의 의미가 소액 투자로 이해하였는데, 

              자본이 되면 수도권 투자를 하는 것이 올바른 것일까요?

My Q2. 수익률이 높은 것이 더 좋은 것 아닐까?, 수도권 투자를 권하는 이유는요?

분산투자? – 100억 이상 부자들이 하는 것 – 자신이 가장 잘 아는 한 분야 주특기 몰빵

대출은 재테크의 적? – 개인 백억, 기업 천억 대출 불필요, 위험대비 가능 (김승호 회장)

                                       그 이하는 대출의 활용이 필요 But 양날의 검

• 대출시 투자는 필히 원금보존, 이자는 낮아야 함
• 이자율 0%의 무이자 대출이 <전세보증금> 레버리지

‘나는 부동산과 맞벌이 한다’를 읽고도 왜 부자가 되지 않았는가?

: 생각은 바뀌는데, 행동과 태도가 안 바뀌는 경우가 많다. 

: 비판적인 사고와 그 부분은 필요할 수 있지만 행동을 안 하게 되는 주저함은 금물

             생각 >>> 행동/태도 >>> 습관 >>> 시간(버티기) >>> 인생이 운명이 바뀌기 시작

자본주의 부 3요소: 노동 (근로자), 자본 (주식, 금융), 토지 (임대사업)

• 수익성은 노동이 가장 낮음
• Not A but B: 부자가 되기 위한 길은 ‘근로자’가 아니라, ‘자본가’, ‘땅 주인’

• 즉, 근로자에서 벗어나 자본가, 땅 주인의 준비가 절실히 필요

  근로자는 자본주의에서 弱者 – 기술로 근로자 위치가 지속 낮아질 추세

   

왜 부자가 되어야 하는가?

내가 바라는 인생에는 돈이 필요함 (자유와 행복에 다가가기 쉬움)

근로소득은 대부분 멈추기 마련, 회사는 노후를 보장하지 않음

가족을 지키기 위함 (부모님에게 지원부담 / 향후 자녀에게 부담, 짐)

위기란? 지금 현재가 위기인 줄 모르는 것(유재석)

진짜위기란? 현재가 위기인 줄 알면서 아무것도 하지 않는 것

1강 내게 적용할 부분을 선언해 본다면,

• 두려움을 마주하면 확신을 얻기 위해 움직인다. 행동한다.
• 비판적 사고는 내려놓고 겸손하게 부자로부터 배우며 시각을 이해한다.
• 근로자를 초월하는 준비를 한다. 부자가 되는 동기를 상기한다.
• 투자에 전세 레버리지를 활용한다.
• 전세가를 단도투자의 한 가지 기준으로 본다

프롤로그 中 기억나는 부분 Memo

“여러분들이 올해 내년에 집을 산다면 10억 달성 부자가 되는 것이 확실히 보인다, 가능성이 높다.”

(2015년에도 월부학교 때 그런 얘기를 했음 / Easy : 배운다 – 산다 – 버틴다)

2강

노후준비 해법을 위한 질문과 태도

1. 부자들은 어떻게 큰 부를 얻었을까?
2. 내 주변의 부자는 누구인가? (성공한 사람일수록 멘토가 있다.)

3. 내가 벤치마킹 해야 할 점을 찾아서 적는다 – 그리고 바로 행동

   (너바나님은 먼저 해보고 맞는 건지 틀린 건지를 확인한다.)

• 노후준비는 10년(20년) 더 하면, 준비해야 할 기간은 10년(20년)이 더 줄게 된다.
• 즉, 천천히 꾸준히 쌓아가야 무너지지 않는다.

월급쟁이 부자 전략

• 우리나라 부자들은 어떻게 부자가 되었을까?
• 우리나라 금융자산 10억 이상 ‘23년 456천명 (0.9% 수준)

근로소득(+ 투자소득)을 포함하여 年 소득을 1억 이상으로 넘겨야 안정적 기반 마련됨

자영업자는 세후, 근로소득자는 세전으로 1.5억 이상 수입이 되면 본업에 충실한 것 필요

• Not A but B : 사업 vs 부동산 ? (사업은 임직원에 대한 책임도 고려, 부동산 강력 추천) 

재산(자본)소득이 자산과 소득 구성의 10% 미만인 사람은 자본주의가 아닌 근로주의에 살고 있는 꼴

1년뒤, 2년뒤, 3년, 4년, 5년뒤에도 자본소득이 없으면 안된다!

근로소득이 5천인 사람은 자본소득으로 1억을 채워서 1.5억 년 소득을 창출해야 함

대한민국 부자의 투자처 – 1위 사업, 2위 부동산 – 본질은 “소유권”

월급쟁이 노후 준비 해법 L/E/D

L : Long work, 자본소득이 근로소득의 3배 정도 될 때 안정적인 은퇴 (1배일 때 고민 가능)

E : Early Start, 복리의 힘!

D : Double Income, [부부 맞벌이] or [근로소득 + 자본소득] 함께해야 함

<중요하다고 강조한 표> Key 4: 1. 종자돈, 2. 수익률, 3. 기간, 4. 원금보존

 성공 투자 포뮬러 : 샀다 (좋은 투자했다) + 버텼다. (버티는 게 기간!, 매우 중요)

월부 투자 성공을 위해서는 10년은 급여를 벌면서 남아있어야 함 - 40대는 가능

3년은 공부를 하면서 투자(Buy) & 7년은 기다림, 버팀이 필요함

           하지만 50대, 근로소득 가능기간이 5년 내로 남아 있다면, 

           안정적인 현금흐름이 중요

1. 국민연금 (보통 100만원)
2. 퇴직연금 (보통 50만원), 다른 투자/사업(치킨집 등) 하지 말라. 체력이 힘듬
3. 연금펀드 (보통 30만원)
4. 주택연금 (보통 100만원), 내 집마련을 통해 이루어 감
5. 월세 (보통 100만원), 월세는 아파트로 받으라!

월급쟁이 시스템 만들기

첫번째 방법 – 30~40대: 똘똘한 한 채, 투자하는 직장인(직장 본업) / 전통, 실효성, 갈아타기

•  투자지역 수도권이거나 지방의 핵심지역
• 투자대상은 투자금 최소 1억이상 종자돈, 급여 5천만원 이상 모을 수 있어야 함
•  

두번째 방법 – 시스템 투자, 직장인 투자자(투자가 본업) / 소액투자

• 매년 소액 4천만원 정도로 투자를 하면서 ‘호’수를 늘려가는 방법

• 매년 수입 번 돈들로 ‘호’ 수를 늘려가고, 전세가가 증가하면 또 ‘호’수를 늘려서

  10년간 약 20 ‘호’까지 투자하여 자산을 구축함

      세금이 문제가 될 수 있으나 해결책 존재 – 마지막 보너스 강의 예정

• 본 투자는 언제 물건 별 가격이 오를 지 알기 어려움, 기다림, 버티는 실력이 필요함

• 적정 전세가율 60%라고 판단, 전세가 이후에 오르게 되면

  전세상승분 만큼 투자금이 올라가는 부분이 발생하게 되어 재투자 진행 가능

  (매매가가 전세가 보다 낮아지지 않으므로 단도투자 조건 부합)

  My Case 복기, 집을 매도할 때 잘못 생각했던 부분이 전세가 올라감으로써

  집주인은 보유세만 내고 부동산 시장은 좋은 투자처가 아니라고 오판함

  >> 사실은 매우 좋았던 GAP 투자 시기였음!

• 양도세 60%, 종부세 엄청 컸었지만, 일반 사람들은 취득세 걱정 때문에 못할 때,

  너버나님은 투자 진행을 계속함

너바나의 노후준비 방법 : 자본소득 > 근로소득

초반 3년은 고생스럽겠지만, 시장에서 벗어나지 않고 끈기 있게 버티면 가능하다.

2강 내게 적용할 부분을 선언해 본다면,

• 노후에 필요한 자금을 계산한다. (사례의 50대 퇴직 및 95세 수명 가정 시, 최소 45억 필요)
• 부동산을 통한 재산(자본)소득을 늘리도록 수도권 부동산 투자처를 찾는다. (강남 1시간 內 기준)
• 단도투자 적합도를 따져본다. (전세가율 및 전세상승 조건 부합 확인)
• 투자를 실행한다. 취득세 이상 상승 확신을 갖는 물건으로 정한다. 취득세는 매수가 포함 비용 인정을 이해한다.
• 투자자로서의 시각을 계속 유지한다.

• 첫번째 갈아타기 투자 방법으로 현재부터 시작 가능한 부분을 찾는다.  아래 Q를 해결한다.

   

  Q. 실거주 목적이 아닐 때 자본이 된다면, 레버리지 활용한

       잠실, 분당 등 상급지를 우선 투자해야 하는 것인지,

       중급지로 부터 안정적 투자로 갈아타기 계획을 가져가는 것이 좋은지 비교를

       어떻게 하여 확신을 얻어야 할까요?

2강 멘트 中 기억나는 부분 Memo

“현재 수도권은 매우 좋은 시기라고 판단합니다. 특히 전세가는 떨어지지 않을 겁니다.

  매매가는 단기적 보합/하락도 가능하나 장기적으로는 성공하는 투자가 될 시기 에요”

취득세는 매수가에 포함되므로 어차피 오른 후에는 비용처리 되는 부분이다.

“강남 1시간 이내에 아파트 들은 장기간 상승할 것이다.”

3강

목표의 중요성(나침반) – 과녁 목표를 정하라

1. 비전보드 - 마인드 맵 그림에서 출발

  2. 목표설정에 대해 구체적인 숫자로 표시하기

      * 각 비전의 구분 별, 내가 필요한 금액 비용이 얼마나 될 지 계산

  3. 마일스톤을 Level 로 구분하여 바로 다음 목표를 향하여 필요한 부분을 파악

   Lv1(1천) – Lv2(2천) – Lv3(4천) - - - Lv7(6.4억) – Lv8(12.8억) – Lv9(25.6억) – Lv10(51.2억)

• Lv5(1.6억) – Lv8(12.8억) : 종자돈(급여) + 투자로 불리는 단계,  급여 x 3 = 투자
• Lv9(25.6억) – Lv10(51.2억) : 투자로 불리는 단계 + 리스크를 관리하는 단계,  급여 x 3 < 투자

4. 목표자금과 수익률과의 관계 구체화

     노후준비의 핵심 3요소 (연 저축액 + 수익률 + 투자기간)

     나에게 맞는 [투자액] [수익률]과 [기간] 정함

경제적 자유로 가는 로드맵

1단계: 목표설정 > 종자돈 모으기 > 시간관리 > 투자공부 > 부자 마인드

2단계: Cash Cow 만들기(월급+투자) or (사업+투자) 매년 1채씩

3단계: 시스템 확장(10채 이상), 목표 채우기, 내 집마련

4단계: 자산 리모델링, 똘똘한 직원(부동산), 부채 상환

5단계: 경제적 자유, 똘똘한 5채 보유

요약

1) 비전보드 목표작성 – 2) 꿈을 이루기 위한 돈 구체적 기입 – 3) 언제까지 이룰지 기한

4)  목표 달성 수단 – 5) 목표 이룸 계획 (장/중/단, 년,월,주,일) – 6) 꾸준히 실행 및 복기

7) 실행이 어려울 때 강제로 하는 환경에 들어가서 동기를 부여하도록 함 (함께 감)

8) 목표를 달성했다면 반드시 보상: 나에게 & 가족에게 - 초과수익 달성 시 

      좋은 루틴은 인생에서 매우 중요

 * 내가 적용하고 싶은 점 1

    소비와 투자 구분 (Ex. 책, 강의, 인맥, 임장, 세금)

    훌륭하고 좋은 사람을 만나면 베풀고 잘 해드린다. (많지 않다)

부린이에서 투자 고수 되는 법

호재, 호황 = 매수 ? >>>>> 매도

악재, 불황 = 매도 ? >>>>> 매수

어려운 사람은 어설프게 똑똑하고 / 회사에서 성공한 사람들이다

자신의 단계를 냉철히 판단하라 – 밑바닥부터 배운다는 생각으로 접근해야 한다.

투자를 잘하려면 어떻게 해야 하나요

지-행-평-복-용 (지: 안다 – 행: 행동 – 평: 평가 – 복: 복기(수정) – 용: 결과 이룸)

   - 고수의 투자 원칙

            첫째, 불활일 때 매수하고, 호황일 때 매도한다 (행동이 중요!)

Q. 불황과 호황을 어떻게 구분하나?

   사람들의 심리와 감정을 느껴보도록 한다 (절망, 혼돈, 공포, 항복, 실의)

            둘째, 하락장이 온다고 하더라도 저평가, 우량자산을 지켜낸다.

            투자의 성공 여부는 얼마나 오래 세상의 비관론을 무시할 수 있는 지에 달려있다. (배짱)

            셋째, 투자는 농사꾼의 마음으로 농작물을 키우고 재배하듯이 해야 한다.

            넷째, 자산이 5년, 10년 장기간 응원할 수 있는 곳에 투자한다.

4강

부동산의 가치 보는 법

   가치를 찾는 것은 비교하는 것이다. 

   - 같은 가치라면 더 싼 것을 고르고

   - 같은 가격이라면 더 높은 가치를 고를 수 있게 한다

    가치 비교를 하기 위해서 보아야 할 4가지

• 1. 직장 – 중요도 50% 이상임
• 2. 교통 – 역세권, 지하철 호선
• 3. 학군 – 우리나라에서는 학군 매우 중요
• 4. 환경 – 택지지구, 대단지 아파트 경우 주변 편의시설, 상권 – 이후 공원 등

      (호재/악재, 브랜드도 포함 가능)

수요는 나의 수요 – 타인 수요가 있음

돈을 벌기 위한 투자를 위해서는 ‘타인 수요’ 이해 중요

    1. 직장

       - 지역 별 직장 종사자 수가 얼마인지 파악해 본다

       - 정부의 도시 개발 계획, 서울시 계획에 대하여 확인

          어느 지역, 어떤 특성을 갖추어 직장이 많아지는 지 큰 개념

      40만명 이상 근로자 수 지역 - 강남(77만), 서초(50만), 송파(41만), 영등포/여의도(44만), 중구(42만)

       - 강남 다음으로 출퇴근자 숫자가 많은 지역 : 잠실

    2. 교통

•  2호선 : 3도심 모두 연결 / 3호선 : 강남 – 종로 연결
• 9호선 : 여의도 – 강남 연결 / 신분당선 : 강남 – 판교 연결

• 5호선 : 여의도 – 종로 연결

  - 직장 입지 주요 구역 별로 교통이 편리한 곳이 좋은 입지

    * 주요 구역 : 강남(송파), 판교, 영등포, 종로, 구로/가산

   3. 학군

   고등학교 순위 30개 중 23개는 특목고, 자사고 등 비평준화 / 강남, 서초, 송파, 판교에 일반 7개 학교 위치

   서울대를 많이 보내는 고등학교 OR 특목고, 자사고를 많이 보내는 중학교 입지 가치가 높음 

           학군지 투자의 경우 임대가 잘 나간다. 전세수요가 몰릴 수 있어서 중요함

           상승장이 터졌을 때, 학군지가 더 많이 상승함 (고소득자가 많이 살게 되는 편)

           단지 내에서도 어느 중학교, 고등학교로 진학하게 되는 지가 중요함

    4. 환경

• 백화점을 중요하게 봄 (백화점 입점 시 많은 조사를 하고, 폐점 결정하기 떄문)
• 공원
• 신규 택지지구 여부, 편의시설, 동네 분위기
• 거주연령 (젊을수록 좋음 – 임대, 전세금이 잘 오름 ex. 동탄, 30~ 50대)

   5. 기타 (호재/악재)

    호재를 판단하려면

    1) 정말 입지를 개선시키는지 잘 판단 – 지하철 등 어떤 편의가 생기는 건지

    2) 확정된 것인지 확인  

    3) 3년 이내의 것인지 확인

    4) 불황이 호재를 이긴다. 

* 현재는 호재를 보고 투자해야 할까? 

YES – 불황일 때 호재가 가격에 반영이 안되었으므로 호재를 잘 보고

           오히려 호황일 때는 신문에 나오고 슈팅 했을 때 Sell 던지는 쪽으로 판단 

        시총 10위 글로벌 기업의 2008년 - 2018년 순위는 마이크로소프트 외 모두 바뀜

       하지만 부동산은 그렇지 않다. 

• “강남, 서초, 송파가 우리가 생을 다할 때까지는 좋은 지역이 될 것이다.”
  • 직장, 교통, 학군, 환경 등에 있어 전통적으로 가치가 누적되어 변경되기가 어렵다.

• 앞으로 30년 뒤 부동산에서 가치 있는 지역은 어디일까? 강남-서초-송파

• 주식 투자 보다 가치를 판단하고 접근하기 보다 쉬운 Game이다. 

  전문 투자자의 거래이기 보다는 개인 간의 거래가 多

내용 반복되나 중요함

투자 물건을 볼 때 중요한 것은? 비교평가

 매매가격이 적정한가 판단 – 같은 가치일 때 좀 더 싼 곳 or 같은 가격일 때 더 가치 있는 곳

3,4강 내게 적용할 부분을 선언해 본다면,

• 비전보드를 그리고 실현하기 위한 금액을 수치화하고 일정을 정한  계획을 만든다.
• 선언된 계획에 부합하는 행동하고 복기를 반복하며 보상을 준다.
• 비전에 적합한 투자 대상(아파트/다가구) 찾는다. (10/5개 이상).
• 찾은 투자 대상에 대해 직-교-학-환-기타의 기준에 대한 판단 재료를 수집한다.
• 각 판단 재료를 놓고 투자 대상을 비교하여 가치를 판단한다.
• 멘토나 전문가를 통하여 내 판단을 검증해보고 투자를 실행한다.

1 주차 강의를 즐거운 마음으로 집중해서 들을 수 있었습니다.

내가 부족한 부분, 복잡했던 부분이 조금 정리되어가면서 

투자에 과오가 있었던 부분에 대해 알게 되고 

앞으로 투자를 다시 할 수 있다는 자신감이 자라나고 있는 느낌입니다.

행동으로 옮길 확신이 들 때까지 꾸준히 Follow 하려고 합니다.

감사합니다.