서투기 1주차 강의후기(강의내용 정리 및 적용할점)

서울투자 기초반

1주차(자음과 모음)

1차시 : 2025년 현재 서울 수도권 시장을 대하는 투자자의 자세

:현재 서울은 상승과 하락 및 보합을 교차하고 있는 상황

좋은 급지 또는 덜 좋은 급지의 선호도 있는 아파트는 오르고 있고 그렇지 않은 아파트는 하락 및 보합하고 있다. → 그럼 낮은 급지와 선호도가 떨어지는 아파트는 가치가 없나? → NO 좋은 급지 및 아파트부터 사람들이 사기 때문에 그 여파가 아직 옆동네까지 퍼지지 않은 것 → 내가 투자할 수 있는 투자금 범위 내에서 다른 곳보다 좋은 급지가 아니더라도 가치가 있고 싸다면 투자 하는 것

2차시 : 서울 25개구 (강남구) 입지요소별 특장점 정리

:서울 각 구의 위치를 명확히 아는 것 중요

입지 덜 좋은 땅

1.최상. 상. 중상. 중. 중하. 하

→하급지라도 그 안에서 사람들이 좋아하는 신축 또는 대장 아파트 중 거래가 많고 싸게 살 수 있다면 좋은 투자다.

(1등 뽑기 하지마라, 지역 안에서 중간 이상이면 투자하라, 1등 찾다 투자 못함)

2.현재 경기도 상황

(1)광명(상급지)→신축만 거래 활발(실거주자들) →신축은 활발, 구축은 활발X, 간간히 거래

(2)수원 영통(하급지)→신축만 간간히 거래 → 신축 위로 거래, 구축은X

정리 : 신축부터 사람들이 거래한다. (입지가 좋은 구축은 네고 가능, 입지가 좋은 신축은 네고 어려움)

3.입지란? 땅의 가치(급지)+지역내 위치(생활권 선호도)

각 구에서 좋은 생활권 순위의 아파트부터 봐라

그러나, 같은 투자금이라고 했을 때 어느쪽이 더 선호도가 있는가?

둘 다 선호도가 있다면, 땅의 가치가 더 좋은 쪽

한 쪽이 선호도가 떨어진다면 선호도가 더 좋은 쪽을 선택하면 된다.

ex) 금천구 시흥동 구축아파트vs노원구 더 좋아하는 구축 → 노원구를 선택 하겠지만 더더 중요한 건 나에게 더 유리한 조건의 물건이 중요하다.

3차시 : 서울 25개구 (강북구) 및 경기도 입지요소별 특장점 정리

(1)땅의 가치(급지)

(2)그 지역 안에서의 입지가치(각 구 안에서 선호 입지가치)

(3)연식. 평형. 구조. 세대수

→서울 하급지와 경기도 상급지 가격이 비슷한 경우가 많음. 먼저 땅의 가치가 비슷하다면 그 지역 안에서 생활권 선호도를 비교한다. 입지 가치가 떨어 질수록 연식을 봐라.

4차시 : 서울/수도권에서 가치성장투자의 현실화 + 무주택자를 위한 방법

가치성장투자

:3억원 이상 → 경기도 신축 아파트가 아니면 서울을 우선 

2억원 이상 → 서울 하급지 + 안양.수지.광명 구축 → 사람들이 좋아하는 단지 우선

1억원 이상 → 강남 1시간 이내 경기도 지역 구축

1억원 미만 → 경기도 강남 접근성 떨어지는 (부천, 수원 등)

동별 단지가 가지는 가치에 따라서 투자 우선 순위는 달라질 수 있다.

동 안에 있는 단지의 가치에 따라서 투자 우선순위도 달라진다.

거주자로서 살기 편한 곳의 범위를 정하고 그 안에서 내 투자금으로 할 수 있는 투자의 우선순위를 정하는 것이 중요함.

임장 후 반드시 투자범위를 정하라 

순서 : 

1.임장 후 가치가 더 좋은 단지부터 리스트업

2.투자금 단지 정리(싼 가격 리스트 업, 충분히 싸지 않으면 투자하지 않는다. 비싼 단지제외)

3.다른 지역, 다른 단지와 비교하여 같은 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 단지 선택

단지를 먼저 찾고 자산재배치를 해야 한다.→ 거주할 집을 먼저 찾고 자산을 재배치 하라

5차시 : 서울/수도권에서 가치성장투자의 현실화 + 무주택자를 위한 방법

가치투자란 가치있는 물건을 싸게 사서 계속 보유 하는 것이다. 현재 자신이 처한 상황과 보유하고 있는 자산에 따라 적용해야할 방법은 많기에 정해진 방법이란 없다.

가정 : 서울 5급지가 아니고 경기 외곽의 물건을 소유하고 있는게 아닐시

1.상급지 1채를 더 늘리는 방향

2.투자금을 계속 모으고 앞서 투자한 전세금 상승분으로 주택을 늘려나가는 것

3.무주택자는 유리한 조건의 전세물건을 사라.(전세낀거 또는 전세 싸게 놓아라)

6차시 : 서울투자 의사결정법과 지금부터 해야할 것

확신의 부재, 경험의 부재를 줄여 나가는 것, 완벽한 투자란 없다. 할 수 있는 투자를 하며 실력을 쌓아 가는 것.

의사결정 본질 3가지

1.가치 - 장기로 보유 가능?

2.저평가된 가격 - 전고점 대비 15~20%하락?)

3.전세 셋팅 가능성 확인(리스크 햇지 가능?)

지역 내 단지 선호도 비교하는 방법 3가지

1.매수한 가격을 얼마나 빨리 회복하는가?(상승 시작점)

2.상승했을 때의 가겨 레벨 차이를 보는 것(전고점)

3.하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익을 보는 것

포기하지 않는다는 것은 투자를 지속한다는 것

강의. 임보. 조모임. 임장을 지속하는 것

적용할 점 :

1.현재 내가 갖고 있는 투자금으로 넘 볼 수 있는 서울의 급지와 경기도 급지와 분위기를 파악한다.

2.현재 서울 분위기는 상급지의 경우 많이 올랐다. 중하급지는 아직 보합이거나 오르지 않은 곳이 많다.

3.따라서 중하급지 구를 우선순위로 보되, 해당 구의 급지에서도 우선 생활권(입지+단지조건)부터 봐라

4.우선 생활권부터 보되, 내가 가진 투자금으로 투자하기 어렵다면 그 다음 생활권 단지를 봐라

5.그 다음 생활권 단지를 보되, 그 생활권 구의 급지보다 떨어지는 구의 우선생활권도 같이 봐라.

6.급지는 좋지만 생활권 선호도가 떨어지는 단지vs급지는 떨어지지만 선호도가 좋은 단지 중 어디?

7.나에게 유리한 조건의 아파트를 투자하면 된다. 그리고 중요한 것은 선호도가 덜 좋은 단지를 선택했다고 해서 돈 못버는 것은 아니다. 넓게 봐라