초보자도 바로 할 수 있는 투자와 연결되는 임장보고서 [에비안]

안녕하세요!

에비안입니다.

벌써 올해를 한달 남겨두고 있네요.

목표하신 일들 모두

잘 마무리 하는

12월 되시길 바랍니다.

11월도 어느새 다 지나갔는데요,

이번 달도 임장보고서

잘 마무리 하셨나요?

임장보고서를 쓸 때

생각을 더 많이 담으세요

투자와 연결되는 임장보고서를 쓰세요

라는 말을 많이 들어보셨을텐데요.

그냥 생각만 담는 것도 어려운데

투자와 연결되는 임장보고서는 또 무엇인지,

어떻게 써야 하는건지

고민이신 분들을 위해

제 생각을 공유드리려 보려고 합니다.

임장보고서에

생각을 담아야 하는 이유

임장보고서에 생각을 담는 이유는 무엇일까요?

우리의 임보에는 수많은 정보와

데이터들이 올라갑니다.

그냥 눈으로 봐서는

어떤 정보가 중요한지,

투자로서 유의미한지

걸러낼 수가 없습니다.

모든 정보가 유의미한 것은 아니기에,

이 중 투자 판단에 영향을 줄 수 있는 정보를

골라내고, 이를 자신만의 언어로 다듬어

정리해 놓는 과정이 필요합니다.

나아가, 장기적으로는

독립된 투자자로 성장하여

스스로 투자 판단을 내릴 수 있어야 하기에,

임장보고서에 투자 생각을 정리하며

독립된 투자자로 사고하는 법을

꾸준히 연습하는 과정이 필요하다고

생각합니다.

투자와 연결되는 임장보고서 쓰기

- 투자와 연결되는 생각 담기-

1. 투자와 연결된

질문을 먼저 던져보세요.

각각의 장표를 작성하기전에

먼저 투자와 연결된

질문을 던지고 시작한다면,

자연스레 투자와 연결된 결론에

도달할 수 있습니다.

예를 들어,

'학군' 부분을 작성한다면

Q. 해당 지역에서 학군 수요가 높아

전세가가 잘 받쳐주는 곳은 어디일까?

→ 학군지 단지들의 전세가 추이 살펴보기

Q. 학군은 이 임장지의 가격 결정 요소일까?

→ 학군지 단지들의 평당가가 높은지

확인해보기

등등,

무작정 정보를 올리기보다

‘투자와 연결된’ 질문부터 떠올려 보고

이에 대한 답을 찾아나간다면

투자 판단에 대한

유의미한 결론을

도출해 낼 수 있을 것입니다.

+ 튜터님 tip 💡

저는 그간

직장, 학군, 환경, 공급, 교통 등

각각의 입지 요소 분석에

필요한 데이터들을

기계적으로 가져와서

붙이곤 했었는데요.

유디 튜터님께서는

임장보고서가 형식에 매이면 안되며,

각각의 지역에서 중요하게

다뤄져야할 서로 다른 요소가

반드시 임보에서 분석되어야 한다고

말씀해 주셨습니다.

예를 들어,

대표적인 1기 신도시인

성남시 분당구의 경우

대부분의 단지들이 연식이 오래되어

노후화 되어 있는 곳인데요.

분당은 서울2군과 견줄 정도로

상급지에 속하는 곳이지만,

연식이 오래되어

전세가가 더 이상 받쳐주지 않는

단지들도 있을 것 같다는 가설을 세우고,

Q. 분당에서 전세가 상승으로

투자금을 회수할 수 있는 단지의

마지노선은 어디까지일까?

라는 질문을 던지고

임장보고서를 작성하는 것도

투자에 유의미한

결론을 찾아나갈 수 있는

방법인 것 같습니다.

2. 가격과 연결시켜보세요.

입지 요소 하나 하나를 파악하는 것에서 나아가

‘가격’과 연결시킨다면

투자에 의미 있는 결론을 도출하기가

더욱 수월합니다.

ex.

전주시를 예로 들어보겠습니다.

전주시에서

중학교 학업성취도 평가가 가장 높은 곳은

서신동에 위치한 서신중과

송천동1가에 위치한 오송중입니다.

그렇다면 학군 부분에서

완산구에서는 서신중 학군이 가장 좋고,

덕진구에서는 오송중 학군이 가장 좋다.

해당 중학교로 진학할 수 있는

중화산동2가와 송천동1가 단지들의

학군 수요가 가장 높을 것으로 보인다.

라는 내용을 쓸 수 있을 것입니다.

여기서 그냥 넘어가자니 좀 찜찜합니다.

학군이 좋은건 알겠는데, 그래서 가격은?

전주시에서 ‘학군’의 가치는 어느 정도일까?

전주시 학원가 지도와

학업성취도 평가가 높은 중학교,

동별 평당가를 지도 위에 같이 올려봤습니다.

학업성취도 평가가 높은

서신중과 인접한 중화산동2가와,

오송중과 인접한 송천동1가의

매매 평당가는 타 지역 대비

높지 않은 것을 확인할 수 있습니다.

연식이 중요한 중소도시이기에

신축이 몰려있는 에코시티와

혁신도시의 평당가가

압도적으로 높게 나타나는 것은

어찌 보면 당연합니다.

그렇다면 조금 더 들어가서

단지 vs. 단지로 살펴볼까요?

① 현대에코르 03년식 vs. 제일오투그란데 13년식

학군 수요가 있는

중화산동2가 현대에코르 03년식이

학군 수요가 크지 않은

하가지구 제일오투그란데 13년식과

가격이 유사하게 움직였습니다.

그렇다면 서신중 학군의 가치는

10년 정도의 연식 가치는

커버할 수 있는 수준이구나

파악할 수 있습니다.

② 현대에코르 03년식 vs. 한옥마을서해그랑블 18년식

이번에는 조금 더 신축과

비교해 봤습니다.

18년식 신축이지만

주변 환경이 균질하지 않고

동떨어진 입지의 서해그랑블이

현대에코르 가격보다

높게 움직였습니다.

그렇다면 서신중 학군의 가치는

15년 만큼의 연식 가치를

뛰어넘지는 못한다고

판단할 수 있습니다.

그렇다면 이번에는

덕진구 내에서 학군 수요가 있는

오송중 근처의 준신축인

송천한라비발디와 같이

비교해 보겠습니다.

③ 현대에코르 03년식

vs. 한옥마을서해그랑블 18년식

vs. 송천한라비발디1단지 13년식

송천한라비발디1단지의 가격이

월등히 높게 움직였습니다.

그렇다면, 전주시에서의 단지 가치는

준신축 + 학군 > 신축 > 구축 + 학군

의 순서로 형성된다라고

결론을 내릴 수 있습니다.

결론적으로

전주시에서 ‘학군’은

가격을 결정하는

가장 중요한 입지 요소는

아닐 수 있고,

연식을 같이 봐야 한다라는

생각으로 연결시킬 수 있겠네요!

(제 생각입니다 ^^)

3. 투자와 연결되는 킬링 한 줄,

결론을 남기세요.

마지막으로 투자와 연결된 생각을

한 문장으로 정리합니다.

위의 예시에서, 저는

학군지에 위치한 구축은

연식 가치를 커버하는데 한계가 있다고

결론을 내렸고,

학군지이더라도

구축보다는 준신축의 가치가

월등히 높게 움직였다는

것을 확인했습니다.

"학군보다는 연식 좋은 단지를

투자 우선순위로 살펴봐야 함"

이라고 결론을 내리고,

아래와 같은 도식도 정리하여

첨부해주었습니다.

(정답이 아닙니다. 제 생각입니다 ^^)

이렇게 결론을 남겨놓았다면,

해당 임장지에서 저는

학군지에 위치한 구축보다는

연식 좋은 단지들부터

먼저 살펴보는

투자 액션을

취할 수 있겠죠?

투자와 연결되는 임장보고서 쓰기

1. 투자와 연결된 질문 먼저 던지기

2. 가격과 연결시키기

3. 투자와 연결되는 킬링 한 줄과 결론 남기기

읽어주셔서 감사합니다. ^^

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

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서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!