안녕하세요 아잘리아입니다.
실전반 오프강의를 들으러 아지트에 다녀왔습니다!
새로운 아지트에 오니
저도 뭔가 새로워지는 마음~
1강에서는 마스터님께서 강의를 해주셨어요♥️
마스터님께서는 이번 강의에서
앞으로 어떻게 수도권 투자를 바라봐야하는지 큰 맥을 짚어주셨고,
특히나, 저.환.수.원.리 그 기본 원칙과 기준의 중요성에 대해 다시 각인시켜 주셨습니다.
또, 10년동안 투자하면서 겪으셨던
투자의 실상과 현실에 대해 낱낱히 말씀해주셔서
더 흥미롭게 들을 수 있었습니다.
💡수도권 과거 시장, 앞으로는?
마스터께서 과거 10년 시장에서 느꼈던것이
앞으로 다시 반복될 수도 있다는것에 설레인다고 하시더라구요
포인트가 되는 부분은
✔️현재 수도권 외곽 구축단지부터 전세가율 달라붙고있다.
가격은 중심으로부터 바깥으로 번지지만, 전세가율은 밖에서 부터 좁혀진다.(교차)
✔️그럼 앞으로 서서히 더 좋은 곳들이 전세가율 달라붙으면서 투자금 범위 안으로 올 수 있다는것!
(투자자로써 지금 시장이 되게 중요!! 민감하게 지켜봐야한다)
단, 너무 전세가율만 타겟해 기다리지말고 가치대비 더 싼것에 집중하기. 지금 할수 있는 투자를 진행 하기
이 말씀을 들으니 좋은 급지부터 살펴보되
전세가를 굉장히 기민하게 파악해야한다는 생각이 들었고,
시세를 꾸준히 보는걸 게을리해서는 안될 것 같습니다.
말씀중에
과거 너나위님께서는 회사에서 화장실에서도 시세를 따셨다는...😮
투자자에게 시세 감 잡는게 숨쉬듯이 해야하는일이고
정말 정말 중요한것 같습니다
저도 전세가를 유심히 보며
트래킹부터 전수조사까지 루틴을 잡아야겠습니다.
BM
ㅡ 전세가 유심히 보기.
ㅡ 시세트래킹, 전수조사, 관심단지 알람 업뎃 (시세는 숨쉬듯이!)
💡수도권 아파트 투자기준
✔️급지
✔️직장 +교통
✔️커뮤니티, 연식 (정비사업/신규택지/뉴타운/신도시 등)
중요도 : 급지 > 직장 + 교통 > 커뮤니티, 연식
정말 단지를 살때 따져봐야할 요소들이 많지만
그중에서도 수도권에서 큰 맥락에서
어떤 것들을 가장 중요시하게 생각해야하는지 짚어주셨습니다.
그중에서도 가장 중요하게 봐야하는건
뭐니뭐니해도 땅의 힘!
크게 봤을때 급지의 위상은 무시할수없고,
내 투자금으로 더 좋은 급지를 투자한다를 메인으로 가져가야한다고 하셨어요
하지만 늘 고민이 되는건
입지 좋은 구축을 할거냐, 조금 떨어지는 신축을 할것이냐이죠.
여기서 또 깨달은건,
투자는 모든 이점을 다 가질수없다는 것!
(하나 선택 시, 하나는 내려놔야한다)
신축살까요?
구축살까요?
이건 결국 보유기간을 기준으로 봐야한다 하셨습니다.
내가 만약 전세가율 안올라도 너무 애태우지 않고 좋은 것을 사겠어! 진득하게 가져갈 수 있어, 하면 땅을 선택하는것이고
그반대로, 조금 더 단기로 보유하는게 더 맞다면 거기에 방점을 찍는것이죠
뭔가 정답이 있을거고
무조건 더 좋고 옳은 선택이 있을거라고 생각했지만
본인의 상황, 선택에 따라 또 달라질 수 있다는 것을 배웠습니다.
하지만 중요한건,
초반엔 신축이 어느정도 구축을 따라갈수있지만
10년정도 길게 볼때는 결국 땅 대 땅이라는것! 명심해야겠습니다.
BM
ㅡ 단순히 신축이냐? 구축이냐? 정답을 내리려 하지말고 보유기간과 함께 고려해서 선택
ㅡ 만약 같은 급지 안에서 개발된 여지가 있는곳과 없는곳이 있다면, 개발 가능성이 있는곳을 눈여겨 보기
ㅡ 앞으로의 교통 등의 호재는 동부쪽으로 쏠려있음 -> 네이버 개발탭 활용하기
ㅡ 과거 호재로 인한 과거 위상이 달라진 구/단지들이 어디가있었는지 분석해보기
💡버티는 게임
- 보유, 역전세
매수단계에서 더 나아가,
제가 경험해 보지 못하고 미숙해 더 궁금하기도 한 부분을 다뤄주셨어요.
앞으로 보유하고 매도하는 과정의 그 리얼한 말씀들과
멘토님께서 오랫동안 투자하면서 느꼈던 점들을 듣고 배울 수 있어서 많은 도움이 되었습니다.
그중에서도 제가 기억에 남는 말씀은,
잘못된 복기에 대한 내용입니다.
보통 사람들은 사고나서 가격이 오르면 성공한 투자,
가격이 내리면 실패한 투자라고 생각하는데
이것은 잘못된 생각이라고 하신 말씀에
굳건히 버텨 내겠다는 다짐을 다시한번 할 수 있게되었고,
그것이 실패가 아니고 싸게 산거면 빛을 발하기 위해
버텨야하는것이 당연하다 라는 마인드를 새길 수 있게 되었습니다.
단기보유도 거의 4~5년은 기본적으로 보고 들어가는것.
가치가 빛을 발하기 위해 5년정도는 필요해요. 버티는 게임입니다.
1호기를 매수하고도 시간이 많이 지났다고 생각이 드는데
이 말씀을 듣고 보니 뭐 아직 1년이 조금 넘은거더라구요ㅎ
다시한번 일희일비 하지 말자, 버텨내는것 까지가 투자다 라는 생각을 했습니다.
오늘 읽은 제주바다멘토님 칼럼이 갑자기 생각나네요
거기서도 지방에서 사고 수익이 날때까지 잘 참지못하고 매도했던 사례들을 말씀해주셨어요
ㅡ
"수도권도 역전세 분명히 있습니다. 10년 중 2~3번은 반드시 옵니다."
수도권이라고, 공급이 없다고 하니
은연중에 앞으로 전세가 오를것만 생각하고
정작 역전세에 대한 생각을 깊이 해보지 않았는데
과거 열기에서 너바나님께서도 알려주셨던 기억이 새록새록 났습니다.
싸이클 중 반드시 역전세 기간이 있다구요.
이 역전세를 대비하는 좋은 방법은
'전세금 욕심내지 않기'
과거 투자자들은 당시 임사제도도 있을때였으니
5%만 올리는걸 아주 당연시하게 생각했다고 해요
그래서 현재 마스터멘토님께서도
시세보다 조금 낮게 전세를 맞추고있는 물건들이 많다고 하셨는데
그렇게 운영한다면 무거운 물건들의 역전세 걱정을 좀 덜고
안정적으로 운영할 수 있다고 하셨습니다.
당장에 전세를 올려받아 그걸로 다시 투자하고 불려나가는것도 중요하지만
그보다 더 중요한건 망하지 않는것이죠!
역전세 얘기를 들으니
내 분수에 맞는 투자를 하는것이,
과하게 욕심내지 않는 투자가
오래가기 위해 얼마나 중요한지 또 한번 깨달았습니다.
BM
ㅡ 역전세 대응 : 마통 있으니까 드려야지 X. (돈이 있더라도) 먼저 재계약하면서 보증금 차액분에 대한 이자 제안해보기
안되면 원래 이자보다 더주는것도 고려.
그게 안되면 넘 맘에두지말고 기계적으로 대응.
ㅡ 연장 거부시, 이사날짜 고정하지 않도록이라도 말씀 꼭 드리기.
ㅡ 2호기 할때 잔금까지 친다~ 생각하며 대출도 같이 알아보기. 대출 강의 듣기
ㅡ 잔금을 치르지 못하는 상황에서 절대 매수하면 안된다. 그게 안되면 세낀 매물이나 어느정도 확정된 물건만 접근.
✨와닿는 말씀들
✨ 이 모든 과정들은 할수있는걸 통해서 할수없다는 지점에 가기위한 여정들이다.
✨ 가격을 만든다는 마인드로 움직이기. 시장상황에 현혹되지않고 발품을 팔았던 사람이 이런 기회를 가져감
✨ 하나를 살까요 쪼갤까요 고민보다, 하나를 사더라도 정말 누구보다 임장 열심히 다니기.
(50대분이 매물 100개를 보고 오시더라구요..)
어떤 노력을 해서 어떤 단지를 가져오는지가 더 중요한것
✨ 적극적인 자세로 투자에 임하세요. 제대로 배워서 행동으로 옮기세요.
(대충하는게 아니라 몰입해서 제대로 좋은 습관을 배우기. 안좋은 습관이 굳어지기 전에, 투자도 습관이기에)
✨ 그릿
잘 못해도 끈기있게. 매번 열정적으로 할 순 없어요.
실력적으로 잘하겠다는 목표가 있어야돼요.
열정과 끈기가 어느정도 결합이 되어야함. 탁월해질 때까지 포기x.
이 밧줄 놓으면 떨어진다는생각으로 했어요.. 포기하고 싶은 순간이 있거든요.
낭떠러지 앞에서 밧줄하나 잡고 메달려있다 생각하고, 정말 그 밧줄 놓지않고 잘 해보세요
✨ 당장의 집한채가 아닙니다.
유사한 상황에 어떤 생각을 하고, 어떤 말을 하고, 어떤 행동을 하는지
자산에 크기에 걸맞는 행동을 배우기 위해 온겁니다
매번 마스터멘토님 강의 들을때마다, 긴 싸이클을 직접 경험하시며 부딪히고 버텨온 그 우여곡절이 오롯이 느껴지기도 하고 그런 분께 강의를 듣는다는 것이 너무 귀하다는 생각이 듭니다.
무엇보다 기준과 원칙을 지켜나가는 투자, 더 벌지 못해도 잃지않는 투자 망하지 않는 투자가 얼마나 중요한지를 다시금 깊게 생각해보고 배울수 있어 너무 좋았습니다. 긴긴 시간 인사이트 가득한 강의해주셔서 너무 감사합니다.♥️
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