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> Introduction
현재 부동산 시장
아파트 시장의 결정 요인과 결과
1. 금리 > 인하기에는 아파트에 돈을 넣는 시기이다.
> 현재 대한민국은 24.11월부터 시작해서 4개월 정도 계속 금리를 내리고 있는 금리 인하기에 돌입하고 있다.
2. 공급 > 신축 아파트 공급이 많으면 전세가가 하락이 되면 매매가도 하락이 된다 >> 첫번째 법칙
> 현재 신축 아파트 공급이 줄어드니 전세가는 높아지고 매매가도 높아지면서 하락을 방어한다. 공급이 누적되어 시간지나 전세하락이 전제가 되어야 매매가 하락
3. 기타환경 및 정책 > 침제기 일때는 완화 정책이며 폭등기 일때는 규제정책으로 정책은 시장에 영향을 준다.
> 23년 초에는 특레보금, 24년 초에는 신생아, 25년 초에는 토허제 해제 및 DSR & 다주택 취득세 규제 유지해서 지방은 1개의 주택밖에 보유 못하다보니 어려운 상황이며 정책은 예측이 불가한 부분이긴 하다.
금리, 공급, 기타환경 및 정책 요인들은 시기에 따라 가중치가 다르므로 뭐가 중요한 게 아니라 다 알고 가야한다.
4. 결과인 가격 > 앞으로의 상황이 불가한다고 해서 투자를 안하는게 아니라 늘 한다는 전제하에 비쌀 때는 적게 쌀 때는 많이 하면서 고점과 저점이 언제인지는 시간이 지나야 알 수 있는 것으로 계속 투자를 해나가야 한다.
> 서울은 하락 후 반등, 소강 반복해서 상승장 준비중이며 지방은 전세 하락 종료해서 하락 종료 시점이다.
내집마련은 무리하지 않는 선에서 하되 앞으로의 상황은 예측불가하므로 내집마련은 필요할때 고고
- 물가는 안정화되었다고 할 수 있는게 코로나 시기 때 돈이 풀렸고 금리가 인상되고 그 영향은 2년 뒤에 반영이 되어고 현재는 2%정도면 안정되었다고 볼 수 있다.
- 경기는 침제되었다고 할 수 있는게 4개월 정도 금리가 인하되었다는 거는 금리 인하 방향성을 추구하고 있다.
- 환율 이런거보다 물가 및 경기가 더 중요하다는 판단하에 일단 물가를 안정시키는게 우선이라 금리를 인상시키고 점차 물가가 안정화가 되었고 경기 침체 징후까지 뚜렷해지니까 기준 금리 인하로 반영되었다. 가계 대출도 늘어다보니 금리 인하는 이미 선호 높은 시장 위주로 영향을 주고 있다는 증거이다.
- 정책은 상반기 때 규제되어 경기 상황이 안 좋아지면 하반기 때는 완화되어진다. 마치 시험을 볼 때 시험기간 닥쳐서 벼락공부하는 거부터 미리 전부터 공부하려고 하는 마음이 생기는 거라고 볼 수 있다. 은행은 작년 9월 대출 규제가 Fail되었고 은행은 대출 파는 거로만 이익을 창출하니 팔 수 밖에 없었고 금리도 내리고 연말의 목표를 미리 달성하고자 상반기에 적극적으로 활용하는게 좋다.
- 2025년은 금리인하기다.
공급은 점차 신축 아파트의 공급이 줄어드니 전세가는 오르고 매매가도 상승
- 집을 짓는 준공은 2~3년정도 걸리니 점차 입주량이 떨어지는 사실은 중간에 변하지 않는 빼박 Fact > 그러다보니 주거가능한 빌라 및 오피스텔 가격도 상승
- 코로나 이후 건설회사 부도도 발행하면서 지방 입주량도 하락되었고 지방의 신축 아파트부터 가격이 올라가니 지방은 신축아파트부터 매매, 울산도 공급 부족으로 이미 전세가격이 1년전부터 상승되었고 배 만들때 1사람 채용시 여러사람이 따라오면서 전세 씨가 말렸으니 울산에서 내집마련은 추천
- 금리는 상수 공급이 변수였던 최근 2년이며 전국적으로 공급 부족한 상황으로 지방 좋은 것부터 투자해서 전세가는 상승예정하니 꿋꿋하게 Wait
- 완화책 나올때마다 서울 및 광역시 일부 선호되고 25년 2월 현재에도 완화책 나오면서 서울 강남권에만 반응해서 계약금 돌려줄테니 계약하지 말라는 현상도 발생
- 서울 및 경기는 최상급지와 최선호단지는 넘 비싸므로 다른 물건이나 다른 시기를 노리고 그 외 나머지는(강북이나 경기권에서 괜찮은 거는 매수 생각)비싸지 않으니 장기 보유 하거나 팔릴 환급성이 좋은집으로 매수시기 보면서 갈아타기 할 수 있는 매도까지 고려
- 그렇지만 경기 신축 아파트를 살 경우에는 입지나 다른 것을 보고 그 가격으로 다른 거까지 고려하면서 마음 급하다고 해서 아무거나 사서 안 사느니 못하는 상황을 만들지 말아야 한다.
- 서울 아파트로 내집 마련 하는 사람은 처음으로 내집을 서울에서 마련하는 게 아니라 자기상황에 맞는 내집을 2,3호기로 마련한 후 가지고 있던 타 지역 아파트를 팔아 갈아타기하면서 올라온 사람들이라고 할 수 있다.
공급은 신축 아파트 공급이 하락되고 전세가가 상승되면서 매매가도 상승
> 금리인하 x 공급부족 >> 침체기 후반부 돌입 >> 지금부터 농사 Start해서 2025 상반기안에 내집마련
3. 기타환경은 대출은 늘리고 금리도 인하되니 25년도 같은 흐름으로 상반기안에 내집마련
> 침체기 후반부라는 큰 흐름 안에서 25년 상반기 내 덜 번져 나가 비싸지 않거나 싼 지역 입지 우수해 선호도 높은 것 매수 적극 검토
경기는 경제성장률이 1.5로 전망되면서 물가상승률 2%보다 낮으니 경기불황이 이어질 수 있는 상황
- 위기 다음에 성장률이 높다는 것은 기저효과으로 상대적인 것으로 그 이후부터 파악, 상처받으면 상흔이 남는 거처럼 더 이상 큰 성장률이 나타나기는 어렵다.(키가 더이상 성장되지 않는거처럼 성장이 되면 더 큰 성장은 힘들다)
- 고도 성장기에 도리어 집값은 안정(90년대) < 공급 시작 / 성장률 6%대 미만시기에 집값 급등(90년 중후반) <공급 부족 / 성장률 3%대 시기에 집값 급등(10년대 중후반) < 공급부족,금리인하 / 심지어 (-) 성장률에도 집값 급등 < 공급부족,금리인하
>>경기보다 금리와 공급에 더 큰 영향을 미친다
인구는 아예 사라지는 거 아니므로 시장 몰락이 아닌 양극화를 유발 (유모차 사업이 사라지기보다 줄어드는 거처럼)
- 인구가 늘어난 것은 외국인이 유입되다보니 인구수가 조금씩 증가
- 그 인구들은 도시에 살고 싶고 그렇다고 계속해서 남의 집에서 살 게 아니니까 내집 마련을 정말 잘 골라야 한다.
- 부천과 서울의 집값을 비교해보면 전체적으로 처음 가격보다는 올라갔고 부천은 2배정도 서울은 3배 정도, 지방은 거의 심정지 상태로 미분양 될 상태가 될 수도 있으니 갈수록 격차는 벌어질 것이다.
용기 낸 집값이 2,3년 떨어지기만 한다면?
- 입주물량은 변함없는 사실이고(준공시 시간이 걸리므로 미리 확인가능) 전세가를 Check해본 뒤 더 사면서 Wait
- 전세가는 갈수록 올라가고 그 매매가와 전세가의 차이는 적어지니 그 금액으로 내집 마련에 더 집중(2주택 전략)
- 매매가의 하락은 매매-전세 차이를 줄이는 방향으로 나아가며 매매가 떨어지더라도 전세는 올라가는 거는 기정사실이므로 그 차이는 적어지니까 그 금액만큼 투자로 전환
> Conclusion
> Impressvie
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