[꿈꾸는파파_Monthly]_ 매매/전세 평단가 및 전세가율_서울/수도권/광역시/중소도시 (25년 3월)

안녕하세요!

경제적 자유와 매일 성장하고 싶은

꿈꾸는 파파입니다.

서울/수도권/광역시/중소도시 아파트 매매/전세/전세가율을 통해

지금 부동산은 어떻게 흘러가고 있는지 알아보도록 하겠습니다.

(*시세출처_부동산 지인)

https://cafe.naver.com/wecando7/11450737

서울

24년 모습들

(10월 모습)

매매와 전세 모두 지속적으로 상승 상급지의 상승폭의 하급지보다 크다

(12월 모습)

매매와 전세 모두 상승하나, 그 폭은 이전보다 크지 않다.

전세보다는 매매의 상승

매매의 상승도 역시 상급지가 상대적으로 상승의 힘이 남아 있음.

25년 모습들

(3월 모습)

빈익빈부익부, 양극화

상급지의 매매 위주로 가격이 상승, 전세는 큰 변화없다.

2급지 전세가 하락의 모습을 보이는 시장

하급지일수록 매매와 전세 모두 하락하는 모습을 보인다.

🚨생각해보기

최근 토지허가구역해제 이후 강남권 중심으로 매매 가격이 반등하기 시작한 시장, 아직 다른 지역까지 영향을 미치고 않고 있다. 이 시장에서 어떻게 움직일지 살펴봐야 한다. 그리고 단기적 영향을 줄지 아니면 지속적으로 움직일지

만약 다른 지역까지 영향을 준다고 하면 하급지 중심으로 매매가 반등이 올 수 있다.

24년 5월 대비 변동폭을 보면 계속적으로 상승의 모습을 보여준 시장

-1~3급지 상승폭이 크다. (이전과 비슷한 흐름)

-4급지에서는 은평구, 5급지에서는 중랑구의 강세가 눈에 띤다.

투자에 필요한 돈을 계산해보면 (전세 레버리지 기준)

매매가의 상승폭이 전세가보다 높다보니 투자금은 계속 증가한 상승 지속되고 있다. 하지만, 아직까지 4~5급지에서는 투자금의 큰 변화가 없음. (매매와 전세 보합 혹은 매매/전세 변동 비슷한 모습)

​

수도권

24년 모습들

(10월 모습)

매매와 전세 모두 지속 상승 그러나 지역별 차이

(12월 모습)

매매와 전세 이제는 주춤 (일부 지역 제외)

매매 상승폭이 큰 지역 : 1~2급지: 과천

​

25년 모습들

(3월 모습)

주춤했던 매매가도 이제는 상승분위기보다는 하락 분위기

또한, 전세가 역시 이전 보합되었던 것이 하락 분위기가 느껴진다.

(*일부 지역 및 평형을 제외하고)

🚨생각해보기

수도권은 상승/보합에서 하락의 모습을 보이고 있는 시장이다.

매매와 전세 모두 주춤한 시장에서 단기적 모습보다는 장기적 관점으로 봐야 한다.

24년 5월 대비 변동폭을 보면 상승 지역과 그렇지 않은 지역 구분

-상승지역: 과천, 성남, 안양, 광명, 용인, 하남, 구리

☞ 서울 인집 수도권

수원, 부천

☞ 자체 일자리 및 서울 접근성

투자에 필요한 돈을 계산해보면 (전세 레버리지 기준)

상급지 일부 지역은 다소 투자금이 증가 되나, 대부분 지역은 큰 변동이 없다

인사이트

- 수도권 역시 서울의 모습 (일부 지역을 제외하고 보합)을 보이고 있고 올상반기, 그리고 하반기 초까지 상승하는 모습에서 다소 보합의 모습을 보이고 있다.

- 24년 상반기 증가했던 매매거래가 줄어드는 모습을 보이는 시장

(*서울과 같은 모습이다)

- 공급 물량은 전체적으로 보면 적게 보이지만, 지역별 차이가 있어서 지역별 공급물량을 봐야 한다. (인근 지역 포함)

* 공급이 많은 지역

-일산동구 (24~26년), 과천 (27년), 광명 (24~27년), 구리 (26년)

성남 수정구 (27년), 시흥 (27년), 안양 동안구 (24년),

안양 만안구 (24~25년), 용인 처인구 (24년), 의왕 (25~26년)

의정부 (27년), 이천 (26년), 파주 (24~26년), 평택 (24~27년),

화성 (24~25년)

광역시

지역별로 다른 모습을 보이는 시장

-부산-

매매가 하락 + 전세가 상승 = 전세가율 상승 ▶ 투자(전세레버리지) 유리

​

24년 하반기까지 지속 거래 (물론 거래량은 줄었지만)

또한, 24년 이후 공급이 있지만, 적정 수요 대비 공급이 부족하다.

매매가 하락과 함께 전세가 상승 그리고 공급이 부족한 시장에서

내집마련과 투자 모두 좋은 환경으로 보인다.

지금 시점에서 평균 투자금은 적게는 1억이내 많게는 4억이내로 접근 가능하다. (물론 단지별 차이는 있음)

-대구-

부산과 달리 아직까지 매매는 차갑고 전세는 반등을 하지 못하고 있다.

23년 이후 매매와 전세 거래가 꾸준히 있는 시장이며, 공급이 25년까지는 아직 남아 있는 상황에서 아직 가격은 회복하지 못한 시장이다.

또한, 24년까지 공급이 많은 시장 25~26년 공급이 그래도 적지만, 24년의 공급이 25년이후까지 어느 정도 영향을 줄 수 있다.

(*매물이 줄어드는 모습을 살펴볼 필요가 있다.)

내집마련 관점에서는 충분히 좋은 환경의 시장이다.

다만, 전세가가 받쳐주지 않고 공급이 남아 있다면 투자 관점에서는 투자금액이 커진다.

지금 시점에서 평균 투자금은 적게는 1억이내 많게는 2억 정도로 접근 가능하다. (물론 단지별 차이는 있음)

-대전-

23년 이후 매매와 전세 거래가 꾸준히 있는 시장이다. 거래가 되고 있지만, 가격의 큰 변동이 없다.

24~25년까지 공급이 많다. 공급이 많으면 전체적으로 매매, 특히 전세 시장에는 좋은 영향을 주지는 않을 것으로 보인다. 그리고 27년에도 공급이 많은 대전 시장이다. 쉽지 않은 지역이다.

지금 시점에서 평균 투자금은 적게는 1억이내 많게는 2억이내로 접근 가능하다. (물론 단지별 차이는 있음)

-광주-

매매 하락, 전세는 보합/상승 그래서 전세가율이 높아지는 시장이 지속되고 있다. 투자 (전세 레버리지) 입장에서는 나쁘지 않은 시장이다.

거래는 꾸준하다. 24년 공급이 많고 25년 공급이 다소 적지만, 어느 정도 공급이 있고 26~27년 지속 공급이 있다.

지금 시점에서 평균 투자금은 적게는 1억정도 접근 가능하다. (물론 단지별 차이는 있음)

-인천-

매매와 전세 모두 하락하는 분위기의 인천시장이다.

특히, 연수구의 매매 하락폭이 높다.

23년 하반기 이후 매매의 거래량이 증가하다, 하반기 이후 매매 및 전세 모두 거래가 줄고 있다.

23년 공급이 엄청나게 많았고 24~25년까지 공급이 많다. 공급이 많은 상황에서도 매매와 전세는 상승의 모습을 보였는데 이 모습이 언제까지 갈지는 지켜봐야 한다. 26~27년까지 남은 공급물량이 어느 정도 소진될지 봐야 한다.

*공급이 많은 지역

- 계양구 (27년), 미추홀구 (24~25년), 동구 (26년), 서구 (24~27년)

연수구 (24~25년, 27년), 중구 (24~26년)

지금 시점에서 평균 투자금은 1~3억정도 접근 가능하다. (물론 단지별 차이는 있음)

-울산-

매매는 이제 주춤하지만, 전세가 상승 폭이 크다.

전세가율이 높아지고 있다. (투자자의 입장에서 관심을 가지고)

23년 이후 지속적으로 매매 거래량이 전세 대비 많지만, 현재 시점 이후로 공급이 있더라도 공급량이 적어 당분간 공급 리스크는 적다.

매매가는 다소 보합상황에서 전세가의 상승이 커지면서 매매-전세 차이가 줄어들면서 투자의 관점으로 관심을 가져야할 지역이다.

지금 시점에서 평균 투자금은 적게는 1억정도 접근 가능하다. (물론 단지별 차이는 있음)

-세종-

세종 이전에 많이 오른 곳 중 하나

현재는 지속적으로 매매와 전세 차갑다. 아직까지 반등을 못한 지역

매매보다는 전세 거래가 많은 곳이며

24년 공급이 많고 25년이 지나고 26년이 되어야 공급이 어느 정도 소진이 될 것으로 보인다. 전세가가 낮은 지역으로 투자로는 접근이 쉽지 않다.

세종 공급이 줄어들더라도 대전 공급이 계속 남아 있는 상황에서 쉽게 반등은 어려울 수도 있다.

지금 시점에서 평균 투자금은 2~3억정도 접근 가능하다. (물론 단지별 차이는 있음)

지방 중소도시

매매 상승 시장

-24년 10월) 아산, 진주/밀양, 전주

-24년 12월) 청주, 구미, 창원, 진주, 전주

-25년 03월) 충남 아산, 구미, 전주

전세 상승 시장

-24년 10월) 아산, 밀양, 전주

-24년 12월) 천안/아산, 청주,창원, 전주

-25년 03월) 청주, 구미, 진주, 밀양, 전주

☞ 분위기가 바뀐 지역도 있고, 전주는 지속적으로 매매와 전세 상승이 이어지고 있는 지역이다.

지방 전세가울 80%이상 지역이 많다.

투자로 접근해볼수 있는 지금의 지방 중소도시