-내가 가진 투자금으로 가치 있는 아파트를 저평가된 가격으로 투자하기!-
-똘똘한 한채 : 입지 독점성+선호도 있는 단지에 투자
-더 벌 수 있는 아파트를 선택 : 미리 사람들이 좋아하는 아파트를 알아둔다.
결국 쌀때 내가 좋은 아파트 단지를 아는 것이 중요!
-지금 시장에서 가져야 할 자세
‘ 내가 생각하는 ‘좋은것’은 상급지에만 국환 되어 있는 것이 아닌지 ’
좋은 물건들을 찾기 위해 다양한 생활권, 급지로 넓게 봐야함.
-투자자가 알아야 하는 시장의 모습
지금 시장의 모습에 해석이 가능해야함→
이미올랐거나+사람들이 좋아하는 아파트만 오른 상황
나머지는 거래량 저조로 인한 가격 보합 및 하락
가격의 오르 내림에 일희일비 하지 않아야함→
내가 알지 못하는 아파트가 오른다고 모두 다 오르는 것 아님,
내려간다고 해서 꼭 별로도 아님.
투자자로서 어떤 부분을 집중하고 행동 할지 정확히 알고 행동→
투자자로서의 가치, 가격에 집중
-지금시기 투자 전략
입지 덜 좋은 땅+지역내 입지 선호도 중상 이상+선호도 좋은 단지 찾기
지금시기 1등 뽑기 x
경기도 하급지는 신축부터 구매,
입지 좋은 구축은 깍을 수 있음.(실거래가 확인
현재 어떤 아파트들이 거래가 되는지를 파악!
내가 보고 있는 아파트 가격이 적정한지 알 수 있음!
1등 생활권- 구축까지 투자 가능
But안좋은 생활권 -Only 신축(저평가된)
신축 투자 - 전세가 상승 가능성
구축 - 투자금 많음
구축투자, 신축 투자 차이 있음.
5급지 이하 신축위주
4급지 이상 신구축 모두 가능
1억이하 부천, 고양, 수원, 의왕, 산본, 용인 기흥/처인구등 우선 순위 투자.
(강남 1시간 이내)
경기 외곽신도시 vs 도봉 구축 vs 동대문구축
동대문 구축win
-가지성장 투자 4단계
1. 서울&경기 내 가치 성장 투자의 접근 범위를 정한다.
(1~4급지 신,구축, 300세대이상, 경기도 평촌 이상급)
2.가치확인
1)입지가 더 좋은 지역(강남 접근 30~40분이내)+신,구축
2)입지가 좋은 지역(강남접근 1시간이내)+신,구축
3)가치대비 저평가 여부 확인
전고 대비 15~20% 떨어진 가격
4)잔금 리스크 대비
*같은 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 단지가 없는지 비교평가하기
-서울 아파트의 특징
입지 좋은 신축: 전세가율 높은 시기 짧음
투자금도 많이 들어가기 때문에 소액으로 접근하기 쉽지 않음.
입지 좋은 구축: 신축만큼 전세가가 가파르고 빨리 오르진 않음.
일정기간 투자할 수 있는 전세가율 유지
입지 덜 좋은 신축: 입지 좋은 신축만큼은 아니지만 신축이기에 전세가 오름폭 구축보다큼
입지 덜 좋은 구축: 절대가 자체가 낮고 거래가 되면서 쉽게 오르지 않음.
전세가율이 높으면서 소액으로 접근 가능.
-지역내 단지 선호도 비교방법
1.매수한 가격을 얼마나 빨리 회복하고 상승하는지 상승 시작점을 본다.
2.전고점을 보며 상승했을 때의 가격 레벨차이를 본다.
3.하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익을 본다.
