낭만적인 <집>의 이야기가 아니라 현실적인 <집>의 이야기도 필수과목임을 깨닫게 해주는 강의

작년 12월 열반기초 수업을 처음 들었고,

잠시 신세계가 열린 것 같았지만, 과부하가 온 탓에 바로 이어서 따라가지 못하고 한 달을 쉬었다.

그리고는 2월 재테크 기초반, 이어서 3월에 열반기초를 다시 신청했다.

충분히 소화되지 않으면 다음 단계로 잘 못 넘어가는 성격 탓도 있고

너무 많은 것을 자기화 하지 못한 아쉬움도 있었지만,

이번에는 순서대로 차근차근  따라가 보면서 배워보고 싶다는 생각에 다시 신청을 해보게 되었다.

느린 사람은 할 수 없지 나머지 공부 해야지 뭐.. 하는 생각으로 다시 듣게 되었다.

분명 같은 수업을 다시 듣는 건데, 

좀 더 내 걸로 만들고 싶은 욕심이 생겨서일까.

너바나님의 한마디 한마디가 새롭고 주옥 같다.

정말 한 마디도 한 순간도 버릴게 없다 생각이 들었지만, 

그  중 특별히 나에게 다가온 것들을 기록하고 나에게 적용할 점도 찾아서 적어 본다.

1. 자본주의를 살아가는 우리에게 (부동산)투자는 필수과목, 입시 치르듯이 수험생처럼 공부 해야된다.

• 당연한 이야기 같지만 이런 공부를 해본 적이 없어서 댓가를 톡톡히 치른 나에게 이 말은 깨달음 주는 말이었다.

  어릴 때는 돈이 없는 것의 무서움을 몰랐다. 내가 선택한 예술가라는 직업은 언뜻 보기에 가난이 기본값 이어도 어느 정도 허용되는 분위기라고 착각했던 것 같다. 지나고 보니 경제적인 문제로 내가 얼마나 야박해지기도 하고, 품위와 여유가 생기기도 하는지. 인성이 흔들리고, 인생의 질이 좌우되는 나약한 존재인지를 경험해보고 알았다. 본업에 빠져서 내가 얼마나 돈과 투자를 남의 이야기로만 생각하고 살았는지, 이미 20대에 좋은 투자를 해놓고도, 그 존재와 가치에 대해 전혀 인식조차 못하고 살고 있다가 늦게야 이 수업을 들으며 이 말의 무게를 새롭게 느끼게 되었다. 

  지금은 격하게 수험생처럼 공부하고 알고 싶다. 자본주의에 대해, 투자에 대해, 부동산에 대해 알고 싶다. 

  낭만적인 ‘집’의 이야기가 아니라, 현실적인 ‘집’의 이야기도 알고 싶다.

2. 내가 놓친 기회를 떠올려보고 성장의 동기로 삼는다.

• 놓친 기회 라기 보다 나의 무지로 큰 실수를 할 뻔 했던 기억이 떠올랐다.

2016년 지하 작업실에서 고군분투 하다가 건강이 악화된 나는 작업실 마련을 위해 어머니의 도움을 받기로 했다.

광주 오포의 빌라를 보았는데, 전세금 1억에 방 2개, 큰 거실, 비교적 신축 이어서 거주하면서 작업실도 사용할 수 있을 것 같았다. 시세 대비 가격이 싼 것, 밝고 넓은 것, 신축이라 깨끗한 것. 그게 당시 선택 기준의 전부 였다.

주인의 집담보대출이 1억이 넘는 집 이었는데, 그 당시 나는 그게 무얼 의미하는지 몰랐다. 주인이 본인 대출이야 본인이 알아서 갚겠지. 그게 나와 무슨 상관인가라고 순진하게 생각 했었다. 최근에야 비로소 그게 깡통 전세이고 전세 사기 가능성이 있는 집이 라는 것을 알게 되었다. 당시 그 집의 계약을 어머니가 만류 하셨고 그 대신 분당 정자동에 오래 된 작은 아파트를 같은 가격에 매수하게 되었다. 같은 값에 넓고 쾌적한 곳을 사용할 수 있는데, 왜 이렇게 낡고 작은 곳을 사용하게 되었는지 그 당시엔 불만이었다. 게다가 전세금을 내어줄 수 없어서 당장 들어갈 수도 없었다.

결국 나에겐 그 곳이 작업실로 사용하기에 작고 답답했고, 작업실을 주는 곳이면 이 곳 저 곳을 지원해서 전국을 돌아다니게 되었는데 그게 커리어가 되었다. 매해 이사를 다녀야 했고, 늘 여행자처럼 살다보니 잠자리가 불편했다.

몸은 힘들었지만 직업적으로 성장하게 되었다.

몇 년 뒤, 그 때 매수한 아파트는 세 배 가까이 가격이 올랐다가 지금은 두 배가 조금 넘게 오른 상태에서 멈춰있다.

그 때를 복기해보면 아찔하다. 만약 그 때 광주에 깡통 전세를 들어갔더라면 아마도 사기를 당했을 것 이다. 

전세금 1억의 손실이 났을 것이고 나는 1억의 손해를 아까워 했을 것이다. 하지만 이 수업을 들으며 그것이 단순히 1억의 손해가 아니라 두 배, 세 배의 가치를 만들어낼 수 있는 엄청난 힘을 가진 종잣돈 이었음을 깨닫게 되었다. 

그 때의 불만이 지금 생각하면 부끄럽다.

수업을 듣지 않았더라면 그 때 그 상황에 대해 여전히 운 좋게 전세사기를 면 했구나 정도로 기억하고 있을 것이다.

지금은 전세 레버리지와 종잣돈의 위력에 대해 알고 있다. 

그 때는 가치도 모르고 그 힘을 나도 모르게 사용해 보았는데, 지금은 나의 공부와 판단으로 그 힘을 사용해보고 싶은 생각이 든다.

3. 너바나의 인생의 깨달음: 단도 투자 (적은 손실 확률, 오를 확률 조금 큰 것) 잃지 않는 투자가 존재한다. 

그리고 중요하다.

• 나는 손해보는 것을 극도로 싫어하고 작은 돈도 배팅 할 용기가 없는 사람이다. 

  나도 단도 투자를 배우고 싶다.

4. 수익률 = 수익/투자금 = 월세x12/매매가-보증금 :

• 수익률은 바로 계산할 줄 알아야 한다. 수포자가 아닌 산포자인 나지만 노력해 보겠다. 반복해서 계산 해보면 되겠지.. 수익률이 뭔지.. 존재 자체를 모르던 내가 수익률의 의미가 뭔지, 느리게 라도 계산할 수 있게 되었으니..부끄럽지만 기특하지 않은가.

5. 생각이 말이 되고, 행동이 되고, 태도가 되고, 습관이 되고, 운명이 된다. 

좋은 습관(독-강-임)을 통해 전문성을 가져야 한다. 전문성을 기초로 행동하고 버틸 때, 인생이 바뀌고 운명이 바뀐다.

• 좋아하는 마가렛 대처 수상의 명언과 유사하다 - 내가 내 분야에서 직업적인 성장을 꿈꿀 때 품었던 명언이다.
• 사실 어느 분야든 적용해 볼 수 있는 명언이다. 부동산 투자 공부에 적용해 보고 싶다.

6. 어디가서 200억 자산가의 말을 듣기가 어렵다. 과제 충실히 잘하세요!

• 믿습니다! 

   

7. not A but B - 인생에서 가끔 진리를 만나는 순간과 같다. 나는 열심히 일하면 잘 살게 될 줄 알았는데, 부자들은 자본과 토지를 가지고 잘 살고 있다는 것을 알아야 한다.

수입의 10%미만이 재산소득이라면 자본주의에 살고 있는 것이 아니라 근로주의에서 살고 있는 것이다.

• 현재 나의 근로소득은 매우 적다. 사실상 지금은 재산 소득에 의지해서 휴식하고 있는 중이다. 

  많은 부분을 재산소득에 의지해서 살고 있지만 내가 스스로 부자라고 느끼지는 못한다. 

  재산 소득을 발판 삼아서 다시 근로 소득을 올릴 수 있을까 희망을 갖고 있는 시간일 수 있겠다.

  예상치 못하게 오른 집 값으로 인해 재산 소득의 가치를 온 몸으로 느끼고 있는 요즘이다. 

  몸을 갈아 넣어서 40대를 보내고 나니 더 이상 몸이 움직이지 않는 나에게 재산 소득이 휴식처가 되었다. 

  세상은 안주를 경고하지만, 나에겐 지금 노동하지 않는 충분히 휴식할 시간이 절실 했고, 그 시간을 재산 소득이 가능하게 해주었다. 게다가 나는 그 시간으로 인해 이 공부를 할 수 있는 여유를 누리고 있지 않은가.

  열심히 작업에 매진한 시간을 뒤돌아보니 즐거웠고 보람도 있었지만, 한편으로는  내가 그동안 얼마나 근로주의에 빠져서 살았는지도 생각하게 된다. 근로주의에서 벗어나 자본주의에서 잘 헤엄치는 방법을 배우고 싶다.

  자본주의에서 잘 헤엄칠 수 있다면.. 그런 지혜와 여유를 가지고 일한다면, 아마도 나의 근로는 더욱 행복할 것 같다. 

   

8. 노후 해법의 현실적인 전략
Long Work  내 자본소득이 근로소득의 3배가 될 때, 안정적인 은퇴 가능
Early Start   종잣돈을 잘 모으고, 수익률을 잘 내고, 투자 기간이 길고, 원금보전을 잘한다.
Double Income 반드시 자본소득과 맞벌이 해야 한다.

Long Work : 희망하는 것

가능한 늦게까지 그림을 지속하는 것이 꿈이다.

주 업무로 워라벨 직장인처럼 그림 그리고

즐거울 정도까지 공부하고, 여행 하듯이 세상을 살고 싶다.

그림을 그려서 근로 소득도 잘 생겼으면 좋겠다. 

Early Start : 나도 모르게 실천했던 이른 투자의 시작

사회초년생 때, 월급을 몇 년간 100% 모았다. 

유학 자금으로 쓰려던 것을 당시 아파트를 사는데 넣고

관리를 어머니께 맡기고는 나는 근로주의에 빠져 살면서 건드리지 않게 되었다.

적극적으로 관심 갖고 개입 하지는 않았지만.. 막연하게 노후에 대한 대비를 해주는 존재로 느끼고는 있었다.

즉. 종잣돈을 잘 모았고, 수익률이 잘 났고, 투자기간이 길었다.

Double Income : 내가 놓친 것 하지만 다시 잡아야할 것

내가 지금 부동산에 대해 알아야하고 공부해야 하는 이유이다.

또래의 다른 친구들이 남편과 원팀으로 학군지에 자산을 마련하는 사이,

내가 좋아하는 일에 몰두하며 살아온 나는 혼자 노후 준비를 해야 한다.

생각해보니 나는 부동산과 맞벌이가 가능하다. 나의 노후를 혼자 준비해야 한다고 생각했는데, 오히려 부동산이라는 존재를 의인화 해서 맞벌이 한다고 생각하니 한편으로는 든든하다. 

맞벌이라는 것이 원팀이지만 서로 상대에 대해 잘 알아야 한다. 

상대에 대해 아는 만큼 잘 조율할 수 있고, 원하는 것을 얻어낼 수 있다.

맞벌이 상대인 부동산에 대해 잘 알고 싶다.

나는 임대인이면서 임차인이다.

올해는 서울에 소유하고 있는 아파트에 새로 세입자를 들이면서, 부동산의 말만 믿고 싼 가격에 덜컥 계약을 하게 되었다. 계약 전에 간단하게 현재 시세 조회만 했어도 이런 실수는 없었을텐데.. 라며 이불 킥을 했다.

작년엔 대장동에 임차인로서 전세를 얻으면서 임대인의 등기부 등본을 볼 때, 스스로 까막눈 이라는 것을 자각했다. 

다행히 무탈하게 잘 구한 것 같지만, 이 세계는 내가 아는 만큼 나의 권리를 지킬 수 있다.

무지하면 투자자는 고사하고, 나의 거주 안정성 조차 위협 받을 수 있는 먹잇감이다. 

절실히 공부가 필요하다고 느끼는 순간들이 많다. 맞벌이 하려면 상대에 대해 잘 알아야한다.

9. 50대 이후 노후 준비 해법

3년은 공부 및 투자, 7년은 버티는 시간 이어야 하는데 퇴직까지 얼마 안 남은 사람들은 이 방법이 어렵다.

자산도 중요하지만 안정적인 현금 흐름이 발생해야한다

50을 막 넘은 나에게 지금 중요한 것은 무리한 투자가 아니다. 노후의 안정된 현금 흐름이 중요하다.

잘 공부해서 지금 가지고 있는 부동산 자산을 현명하게 잘 운영 해야한다.

하지만 솔직히 나도 시스템 (다량 보유) 해보고 싶다.

만약 임대사업자제도가 부활 한다면… 시드 머니를 잘 활용해서 시도 해보고 싶다.

이미 2주택자인 내게 과욕일지 모르겠다.

하지만 나는 거주할 집도 필요하고, 작업실도 필요하고, 월세가 나올 집도 필요하다.

강의 듣기 전에는 현재 가지고 있는 것을 어떻게 잘 지키고 운영할 것인가를 배워야겠다는 마음으로 신청했지만,

지금은 현재 자산에서 10억 정도는 늘려보고도 싶다.

왠지 월부와 함께라면 3주택을 통해 가능할 것도 같다는 욕심이 생긴다.

취득세 무서워서 못하시죠? 그게 여러분과 저의 차이여요.  라는 너바나님의 말씀이 기억에 남는다.

솔직히 지금은 취득세, 양도세, 보유세 다 무섭다.

하지만 부동산에 대해 공부 하면서 시드 머니를 잘 굴리다 보면 기회가 오지 않을까..?

인생은 곱셈이다

아무리 많은 찬스가 오더라도

내가 제로면 아무런 의미가 없다

• 나카무라 미츠루

너바나님이 좋아하는 명언을 나도 마음 속에 새기면서 후기 마무리 한다.

후기.. 라기보다는 수업에서 배운 것을 토대로 나의 상황을 새롭게 복기하는 시간이 되었다.

나는 내가 무지성 투자자에서 지성 투자자로 거듭 날 수 있기를 바란다.

돈으로 나를 지킬 줄도 알고, 움켜쥘 줄도 알고, 써야 할 때와 쓰지 말아야 할 때를 현명하게 판단 할 줄도 아는 사람이 되기를 바란다. 무엇보다도 내가 좋아하는 그림. 여유있게 계속 할 수 있으면 좋겠다.