열반 기초 2주 차 - 부동산 너머의 자본주의에 대한 깨달음, 그리고 자본주의의 파도에서 헤엄치기 기초반

하루에 한 강씩 나눠서 듣고 있는데도 꽤 많은 생각을 하게 한다.

몇 번이고 들으면서 충분히 소화하고 싶은 내용들로 채워져 있었다.

부동산 투자에 대한 인사이트 외에 충실한 삶을 사는 태도와 마인드에 관한 내용도 꽉 차있다. 어떤 분야에서든 성과를 내려면 필요한 이야기이고 인생 스승을 만난 기분이다.

이 분이 이렇게 열심히 성장하고, 남의 성장도 도울 때, 나는 무얼 했는가 돌아보게 된다.

목표, 실적, 감사일기를 아직도 쓰며 여전히 목표를 향해 시간을 쪼개어 사신다니 그 치열함이 놀랍다. 의미 있게 시간을 보내지 않으면, 시간이 정말 빨리 가버리고 그 뒤에 찾아오는 권태나 허무감이 얼마나 사람을 우울하게 만드는지 잘 알고 있다. 여러 가지로 배울 점이 많다고 생각했다.

2주 차 강의의 주된 내용은 부동산 가격이 오르는 이유와 그의 투자 원칙이었다.

첫 날 수업이 부동산 가격이 오르는 이유에 대한 이야기였는데,

통화량에 대한 이야기를 통해 자본주의의 무서운 단면을 엿본 것 같았다.

물가가 오르는 것을 알고 있었지만, 물가가 오르면 나의 소득수준도 같이 올라갈 거라는 막연한 생각이 잘못된 것임을 알게 되었다. 통화량이 많아지고 물가가 오르는 인플레이션 환경에서 내가 자산을 가지고 있지 않다면 쥐도 새도 모르게 자산 격차가 벌어지고 어느새 가난해지는 것. 그게 자본주의의 현실이었다.

그리고 우리는 이런 현실이 무서운 것을 알아야 하고, 대비해야만 한다.

이런 현실에서 내가 대비할 수 있는 것은 자산의 여러 종류 중에 '집' 즉, 부동산이다.

주식이나 코인은 공부도 더 많이 필요하지만, 변수가 많고, 개인이 상대하기 어렵다.

부동산 공부는 주거공간이 의식주 중에 하나이기 때문에 중요할 뿐 아니라, 

인플레이션 환경에 대응하기 위해서도 보통의 개인들에게 인생의 필수과목이었다.

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이걸 이제서야 알다니 싶기도 하고, 이에 대해 무지한 것이 얼마나 삶에 미치는 영향이 큰지 깨닫게 된 날이기도 하다. 왜 학교에서는 이토록 중요한 것을 중요하다고 배우지못했나싶었다.

2주 차의 첫 수업을 들은 날은 이것저것 생각이 많아지는 밤이었다.

부동산에 대해 공부해야 하는 이유를 깨닫고 나서

1. 부동산 투자를 할 때, 보아야 하는 숲과 나무를 배웠다.

통화량, 물가, 경기, 수요공급, 입지 독점성과 같은 장기적으로 영향을 미치는 요소부터

가격 저평가 여부, 매수매도 심리, 주변 입주물량까지 단기적으로 영향을 미치는 요소까지.

-한국부동산원 자료 중 서울, 부산, 전국의 아파트 매매 지수를 보았는데,

올라가기도 하고 내려가기도 하지만 결국 통화량 때문에 장기적으로 올라간다는 것을 알게 되었다. 이 그래프를 보면서 '공포에 사고 환희에 팔라'는 말이 어떤 의미인지 알 것 같았다.

왠지 이 그래프를 보는 것만으로도 어느 타이밍에 매수 하는지를 보는 안목, 

지금이 공포인지 환희인지를 파악하는 안목이 조금은 생긴 것 같았다.

-다음으로 전세지수를 보게 되었다.

그래프에서 중요한 것은 전세난과 역전세를 보는 것이었다.

전세지수는 매매 지수보다 확연히 우상향 이었고

역시 99년 IMF, 2004년, 2009년, 2019년 전세가가 내려가며 역전세가 있었다.

10년 중 5년이 올라가면, 3년 보합, 2년 역전세 였는데

물가, 수급, 대출금리, 전세 대출 규제, 매매가를 고려하여 전세가가 오를지 내릴지를 유추해 볼 수 있었다. 

역전세를 언제 어떻게 대비해야 하는지 예상해 볼 수 있는 그래프였다.

-이 외에도 월평균 소득 그래프와 통화량 변화 그래프, 평당 전세가 변화를 보면서 부동산 가격이 장기적으로는 올라갈 수밖에 없음을 확인할 수 있었다.

2. 그리고 너바나님의 투자 레시피가 아마도 월부 강의 전체의 핵심 키워드가 아닐까 싶다. 그의 투자 원칙, 저.환.수.원.리.는 몇 번이고 돌려서 다시 보고 싶은 부분이 되었다.

투자 원칙 중에 저평가 여부를 판단하는 능력이 가장 중요하고, 이를 위해서는 많은 시간과 노력이 필요할 것 같았다. 사실 내가 이 능력을 갖추기 위해 매물을 분석하고 임장을 가고 앞마당을 늘리는 일들을 따라갈 수 있는지, 혹은 현재 내 상황에서 이에 노력과 시간 투자를 얼마나 하는 게 맞는지 아직 잘 모르겠지만, 내가 살고 싶은 동네 + 많은 사람들이 말하는 상급 지를 중심으로 한번 직접 정리하고 분석해 보고 싶었다.

그리고 너바나님처럼 부동산으로 큰 부자가 되는 로드맵은 인상적 이었다.

1년에 한 채씩, 매년 모이는 적금처럼, 사원 채용 하듯하는 그의 시스템 투자는 정말로 부동산과 맞벌이를 하는 시스템이다. 

한 장의 표로 보니 참 단순하고 쉬워 보였고, 그리고 화려했다.

(나도 부동산과 정말 맞벌이 하고 싶지만.)

하지만... 그 사이에 얼마나 많은 노력과 실패, 피땀눈물이 있었을까.

말하지 않아도 알 것 같았는데, 투자 초기, 지방의 작은 원룸에 부엌 시트지를 새벽까지 직접 붙여가며 투자 했지만 누수를 비롯하여 세입자와의 갈등, 여러 난관을 겪으며 좌절하고 극복했던 투자 사례는 강의를 듣는 사람들 모두를 울고 웃게 만들었다. 좋은 투자 선배의 조언을 따라 벽을 계단이라 생각하고 계속 올라간 사람의 여유가 느껴지는 순간이었다.

3. 그리고 부동산 전망에 대해서는 찰리 멍거의 철학을 공유해 주었다.

거시경제를 예측하지 않고 좋은 파도를 만나던 나쁜 파도를 만나던 다만 오래 수영하는 하는 태도를 가지라는 찰리 멍거의 말은 그간 많은 뉴스와 신문, 유튜버들의 전망을 들을 때마다 휘둘렸던 나를 돌아보게 해주었다. 

지금은 반 토막이 된 2차 전지 주식을 전문가라는 사람의 전망에 휘둘려 대책 없이 사고 후회하는 내 모습이 떠올랐다. 전망보다 대응이 중요하다. 다시 한번 되뇌어본다.

적절히 대응하기 위해서는 자신의 판단을 믿을 수 있어야할 것이고, 자신의 판단을 믿으려면 충분한 공부와 훈련, 경험이 있어야할 것이다. 어떤 파도에서는 평영으로, 어떤 파도에서는 자유형으로, 또 어떤 파도에서는 배영으로 가야하는 것처럼.

4. 그리고. 가치 투자를 한다는 것 - <싸게 사서 비싸게 판다>

이 쉬운 문장이 얼마나 실천하기가 어려운 것인지를 알게 되었다.

싸게 - 저평가 되었음을 알고

사서 - 공부한 것을 실천하고

비싸게 - 가치가 좋은 것을 알아서 좋은 타이밍이 될 때까지 기다리고

판다 - 성과를 낸다.

5. 그 외에도 너바나님과 주변 사람들의 수많은 투자 성공과 실패 사례를 보면서 타산지석 삼을 수 있었고, 세금을 대응하는 그의 태도에서 나쁜 파도에서 헤엄치는 그의 자세를 알 수 있었다.

너바나님이 마무리로 들려준 마거릿 대처의 말처럼, 생각이 운명이 될 수 있음을 알고, 이를 실천해서 운명을 바꾼 사람의 이야기를 이렇게 체계적으로 들을 수 있음에 정말 감사했다.

그는 먼 길의 끝에서 등대처럼 기다리겠다고 말하며 강의를 마무리 했지만 

사실 지금의 나에겐 등대가 아니라 안드로메다처럼 느껴진다. 

너바나님은 강의 중에 여러 번 여러분이 부자가 되었으면 좋겠다고 말했다. 진심이 느껴졌다. 많은 사람들이 좀 더 잘 살게 되기를. 많은 사람들이 좀 더 여유 있어지기를 바라는 그의 마음이 느껴졌다. 

투자자로서 뿐 아니라 한 사람으로서도 그는 안드로메다보다 더 멀게, 혹은 더 크게 느껴졌다고 할까.

스스로 금융 문맹이라 생각하고 부동산에 대해 배워볼까 가볍게 시작한 공부였는데, 

철학적으로도 여운이 많이 남는 시간이었다. 오래 기억에 남을 것 같다.

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