분당 정자동 한솔마을 5단지 주공 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 41조 양파링양]

✅아파트명

정자동 한솔마을 5단지 주공 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 성남시 분당구 / 종사자수 345,459 / 사업체수 49,505 → S등급

2. 교통 : 강남역 34분, 시청역 66분 → A등급

강남역 34분

시청역 66분  

3.학군 : 

수내중 96.2% / 내정중 96.2% →S등급

4. 환경

대형마트 : 이마트

백화점 : 수내역 롯데백화점

대학병원 분당서울대학교병원

S등급

5. 공급

  없음 →S등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 (24년 12월) 매매 7억 2천, 전세 1억2천

5년 내 고점 매입시 (21년 9월)  매매 10억3천, 전세 1억9천

5년 내 저점 매입시 (23년 5월) 매매 5억 2천, 전세 1억4천

10년 내 저점 매입시 (15년 1월) 매매 2억 9천, 전세 1억 9천

고점 매입 시 수익률 -37%

5년내 저점 매입 시 수익률 53%

10년내 저점 매입시 수익률 432%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 리모델링 사업이 미궁으로 빠져있음

잘 해결되면 옆 단지 리모델링 되는 느티마을 가격과 비교가 가능해질 것으로 예상 (느티마을 28평 15억)

2) 환금성 : 1156세대, 12개 동으로 환금성을 충족한다.

3) 수익률 : 2016년에 3억 1000에 매입하였다.

현재 시세 기준 수익률은 

7억2천-3억1천=4억1천 (수익) / 3억1천 (투자금) *100 = 132% --→ 맞게 한걸까요? ^^;;

4) 원금보존 : 리모델링 이슈로 인해 현재 전세가율이 매우 낮지만 원금보존에는 문제가 없을 것이다. 

5) 리스크 대비: 향후 분당에 공급 물량이 없으므로 리스크는 크지 않아보인다.

나의 투자 결론 : 

2016년에 3억1000에 직접 투자한 단지이다. 

현재 투자 수익률은 132% 이다.

리모델링 이슈가 있어서 전세를 3년 전에 1000만원에 55만원 밖에 받을 수 없었다.

게다가 리모델링 사업이 지체 됨에 따라 분담금이 많이 올랐다.

지체 전에는 7천만원이었던 분담금이 2년이 지체되며 현재 1억7천이 되었다.

매도해야 하는지 보유 해야하는지 여전히 혼란스럽다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

저의 투자에 대해 객관적인 평가 기준을 가질 수 있는 기회여서 좋았습니다. 

하지만 여전히 변수가 많은 단지여서 그런지 완전히 명료해지지는 않았습니다.

가치 평가가 강의 들을 때는 쉬울 것 같았는데 막상해보니 어렵네요;;;; ^ ^