투자하려고 매물 100개 봤습니다 (8.4% 취득세 벽을 넘기 ①) [자주가족]

안녕하세요.

자주적인 삶을 꿈꾸는 가족.

월부학교 가을학기

수익률 11배

레츠 게리롱

자주가족입니다.

실거주 1채,

분양권 1채,

월부 1호기 1채,

총 3채의 주택을 보유했던

자주가족은

22년 말부터 시작된

하락장으로 인해

분양권의 잔금을

치를 여력이 안되어

손실을 보고

매도하게 되었습니다.

돌려받은 계약금과 종잣돈 포함

X천만원의 돈이 생겼고,

취득세도 12.4%에서

8.4%로 내려가게 되었습니다.

그리고 나서

월부학교 봄학기를

처음으로 듣게 되었는데,

당시만 해도 제 주변에서는

투자를 적극적으로 하는

분위기는 아니었고,

(그럼에도 투자하셨던 분들이 결국 위너!)

저는 당시

"나는 취득세 8% 투자자니까

적당한 매물 말고

진짜 좋은 지역에

좋은 매물 나오면 해야지"

라고 생각해서

적극적으로 투자할 생각을

못했습니다.

이런 생각을 가졌던 제가

어떻게 한달에 매물 100개까지

보게 되었는지

말씀드리려 합니다.

1. 봄학기: 좋은 곳만 보는 투자자

좋은 지역이라고 해서 좋은 투자는 아니다

실거주로 아파트가 한 채 있었고,

월부 1호기도 급하게 한지라

지역을 선정하고 매물을 터는 것이

경험보다는 이론에

머무른 부분이 있었습니다.

분양권을 손해보면서

손에 쥔 종잣돈에다

취득세가 8.4%라서

투자금 5천만원이면

총 투자금이 매매가 3억 기준

7,500이 넘다보니

무조건 좋은 지역,

좋은 매물에만 투자하겠다는

생각으로

누구나 다 아는

엄청 싸진 그 광역시,

또는 수도권 외곽의

호재 가득한 아파트를

찍어서 임장을 하고

투자를 하려 했습니다.

이것만 성공하면

전고점까지 얼마가 오를 것이고,

그러면 나는 그전에

잃은 금액을 만회할 수 있을테니까...

단순히 돈에만 치우친

투자를 하려고 했습니다.

그래서 그 매물을 샀을까요?

광역시 매물은 매매가는 쌌지만

전세가가 받쳐주지 않아서

무슨 수를 써도 세입자는

높은 전세를 살려고 하지 않았습니다.

수도권 외곽 매물은

전세는 몇년치 이자를 지급하는

방향으로 기존 세입자를 잡았지만

매도인이 금액을 내리지 않으면서

투자가 불가했습니다.

당시 젊은우리 튜터님께서도

"투자금이 너무 들고,

그 매매가로 더 저렴한 매물들이

상급지에 더 많이 있어요.

이거 한 채만 투자하는 것이 아니라

오래할 수 있는 방향으로 가야 해요"

라고 말씀하셨습니다.

지나고 보니

역전세가 100% 예상되는

물건에 욕심이 앞서서

저환수원리를 보지 못했던 것 같습니다.

광역시 투자라고 해서

좋은 투자가 아니고

수도권이라고 해서

좋은 투자가 아님을

알게 되었습니다.

1. 공급이 많은 광역시는

매매가가 싸더라도

역전세가 위험으로 좋은 투자가

되지 않을 수 있다.

2. 가치가 낮은

경기도 외곽 구축은

다음장에 선택을 못 받을 수 있다.

3. 광역시, 수도권이라는

간판보다는 지역 상관없이

저평가된 매물에 집중해야 한다.

자주의 봄학기 교훈

2. 여름학기: 효율을 추구했던 투자자

네이버 부동산만 보면 안된다

심기일전한 자주!

이제부터는 앞마당의 중소도시도 보리라!

앞마당 평당가와 전세가율 확인하니

저평가 되어 있으며 전세도 올라붙은

두 도시가가 눈에 들어왔습니다.

A도시는 오케이!

그런데 B도시는

내가 1호기 한 곳이랑

연계된 지역이니까 패스!

그래서 저는 중소도시의

A 도시만 보게 됩니다.

하지만 이 지역도

공급이 많았던 곳이라

제가 투자하기에는

쉽지 않았습니다.

게다가 효율만 추구했던 저는

매물을 털지 않고

또다시 몇개의 단지만

찍어서 보게 됩니다.

매매가와 전세가가 만나야 하는데

그런 경우는 정말 급매거나

주인이 사정이 있어서

주인전세를 높게 살아주는

경우만 가능했습니다.

그래서 뒤늦게

1호기와 멀지 않지만

나름의 자체 생활권이 있는

B 지역도 가게 되었습니다.

(진작 B지역을 갔으면 될걸

편견에 사로잡힌 자주)

될듯 될듯

안되었던 투자.

당시 반장이었으니까

할것도 많고

임장지도 열심히 해야하고,

등등....

핑계를 대면서

엉덩이를 무겁게 하고 있었습니다.

당시 밥잘 튜터님께서

"취득세 8%라고 해서

엉덩이 무겁게 하면 안된다.

네이버 부동산에는 투자 물건이 없다.

저평가된 앞마당

모든 단지 전수조사해서

매물 털어야 한다. 투자하려면

매물 100개라도 봐야 하고,

100개를 봐서 안나오면

120개라도 봐야 한다."

라고 말씀 주셨습니다.

매물 100개를

단순히 갯수를 채우려고

보는것이 아니라

투자 가능한 지역에

그만큼 자주, 많이, 집요하게

가야한다는 것입니다.

그제서야

투자 가능지역의 모든 단지의

(150개 이상)

매매가 전세가 전수조사를 하고

현장으로 갔지만

될듯 될듯

투자는 되지 않았고,

이렇게 저의 투자는

다음 학기로 넘어가게 되었습니다.

1. 완전히 같은 지역이 아니라면

인접 지역이라고 해도

저환수원리에 따라 투자하면 된다.

2. 8.4% 투자가 될 물건을

찍어서 보는 것이 아니라

전수조사를 통해 매물을 털고,

8.4% 투자로 만드는 것이다.

자주의 여름학기 교훈

3. 가을학기: 매물 100개를 보다

가는 만큼 보인다

오기도 생기고 절박했던 자주는

"8.4% 취득세고 뭐고

투자할 곳이 있으면 간다"

라는 마음으로

가을학기를 시작합니다.

저평가된 매물이

종잣돈 X천만원에서

조금 러프하게 잡아서

투자금 1억 안에만 들어오면

물건을 만들겠다는 생각으로

앞마당으로 갔습니다.

10월 초부터 11월 초까지

평일에는 운전해서

갈 수 있는 앞마당 매물을 보고

금~토는 월부학교 임장지 매물을 보고

일요일은 먼 곳의 앞마당 매물을 봤습니다.

이미 본 매물이 100개가 넘었습니다.

10월 중순부터

투자할 매물이 보이기 시작하면서

그때부터는 어떤 매물을 투자할지

매물보고서 작성, 게리롱 튜터님과의 대화,

매물코칭이 이어졌습니다.

더 이상 매물을 많이 보는 것 보다는

투자에 마침표를 찍는

협상이 중요해졌기 때문입니다.

만약 이때까지도

물건을 못찼았다면

매물 120개, 130개도

봤을 것입니다.

종합하자면

이렇습니다.

1. 지역에 대한 편견을 버리고

저평가된 지역과 단지를 선정하기

2. 전수조사 후 투자금보다

약간 넓게 잡고,

상위 생활권부터

차례대로 물건 보기

3. 저환수원리를 충족하는 물건을

엄선해서 매물코칭 넣기

예전 상승장 때처럼 매물 보기가

쉽지 않은 상황에서

매물 100개를 보기가 쉽지는 않았지만

그 과정을 통해서

지역의 촘촘한 위계를 알 수 있었고,

이 매매가면 싸다.

이 전세가가 적정하다는 것을

자연스레 알게 되었습니다.

1호기를 하실 분들,

그리고 저처럼 8.4%의 벽을

넘으셔야 하는 분들

매물은 현장에 있고,

절실함 속에 급매가 나옵니다.

앞마당을 차분히, 그리고

촘촘하게 조사하시고

엉덩이 가볍게 하시고

현장으로 자주 가보세요.

그래서 저는 투자에 성공했을까요?

두 개의 매물을 찾았는데

예상치 못한 일이 발생했습니다.

그 이야기는 다른 글로

이어가도록 하겠습니다.

부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.

좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.

서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!