"일단 뛰면서 고민해라", 게리롱님 열중 라이브코칭 후기 [서투기 21기 49조 우가행]

안녕하세요. 우리 가족의 행복을 위해. 

투자자 우가행입니다.

이번 서투기 강의와 놀이터에서 

여러분들이 궁금해 하는 부분과 

열중때 게리롱님의 핵심질의응답 강의가 

비슷한 부분이 있어서 다시 복기하는 마음에서 

후기를 작성해 보려 합니다.

흐릿한 앞마당  어떻게 선명하게 하죠?

강의를 수강하다보면 임장지로 다시 배정받을수 있다.

1~2주 시간이 비게 될 때 

희미했던 임장지로 가서 보강한다.

시세트레킹 꾸준히 하면서 가격지켜본다.

시세트레킹과 전수조사의 차이점

시세트레킹이란 앞마당 별로 대표단지를 몇개 선정해서 매매, 전세가 확인. 빠르고 효율적임.

전수조사는 앞마당의 모든 단지들의 매매, 전세가 확인. 역시 다 보니까 안심이 된다.

그러면 시세트레킹과 전수조사 대체 뭘 해야 좋은거지

무조건 다 전수조사 하는게 아님.

첫번째, 시세트래킹으로 먼저 탐지하고,

두번째, 투자할만한게 있다 싶은 지역을 집중해서 

그 곳을 전수조사 한다.

전화임장에 대한 두려움이 있습니다. 전화임장 어떻게 하는지 알고 싶어요

전화임장은 과제처럼 목적없이 하는게 아니다.

투자후보물건들을 대상으로

그리고 정말 매수하고자 하는 단지를 대상으로

매물예약 및 무건에 대한 구체적인 상황, 

단지 가치 파악에 필요한 부분(선호도, 초등학교 배정)을 구체적을 물어본다.

투자물건을 찾는 프로세스에 대해 전반적으로 알려주세요

1단계, 시세조사 - 투자후보지역 전수조사

2단계, 1차 필터 링 - 전고대비 -15% 싸지만 -10% 이상 추리면 됨. 

그리고 내가 가진 투자금에서 조금 더 들어가더라도 우선 추림. (내 투자금에서 1억정도 더 본다.)

3단계, 2차 필터링 - 위에서 추려진 것중에 별로인 것 제거. 

예를들면, 나홀로나 200세대 이하.

4단계, 매물임장 - 2차 필터링 단지들 중 좋은것들부터 매물임장함. 

매물임장하면서 네이버 호가보다 가격이 조정된 물건이 나올수 있음.

5단계, 3차 필터링 - 최종 내 투자금으로 투자할 수 있는 것 중 제일 좋은것 2개 선정.

6단계, 매물코팅 - 매물코칭을 통해 최종 1개 물건 매수.

연식이 좋은 단지가 전고점이 없어 파악하기 쉽지 않아요. 파악하는 노하우가 있나요

인근 연식이 좀 더 된 신축의 호가, 전고점과 비교해서 저평가 판단한다.

4급지  구축을 잘 투자하려면 어떤점을 고려해야 하나요

예를 들어 노원구(5군) 월계동 초안1단지는 

그 안에서도 선호도가 밀리는 단지.

이런 단지가 저평가 되어 보이고, 

지금 내 투자금으로 투자할 수 있다하더라도 

지금 시장은 좀 더 가치가 좋은 물건을 찾아 

투자하세요.

시가가 좋다고 하니 조급한 마음만 생겨요 어떻게 마음을 잡나요

시기는 좋은시기가 맞지만 

언제 상승할지 알 수 는 없다. 

그래서 내가 할 수 있는 노력을 충분히 했다 라고 

스스로 느낄수 있었으면 한다.

2급지 선호단지는 대부분 전고점 회복되어 저평가 기준에 들어오는 단지가 없다. 저평가 기준에 들어오지 않는다고 해서 투자를 하지 않는다면 아쉬움이 남을것 같고, 강의에서도 가장 좋은것을 해야할 때라고 배웠다. 

전고점을 회복한 물건중에서 조금이라도 싼 물건을 찾아서 투자해야 할까요? 아니면 저평가 기준을 지켜서 투자를 할 수 있는 단지를 찾아보는 것이 좋을까요?

내가 할 수 있는 가장 좋은것을 해야할 때란 

저환수원리를 충족하는 것 중에, 

내가 할 수 있는 가장 좋은 것을 해야할 때 

앞에 저환수원리를 충족하는 것이 생략된 것 같다. 

반드시 저환수원리를 지켜야 한다.

지난상승장때 비슷한 투자금으로 할 수 있었던

 옥수리버젠과 보문아이파크를 예시로 들며, 

보문아이피크는 역전세 2억, 

옥수리버젠은 역전세 6억!!

돈의심리학 책 내용중 

‘안전마진은 생존 확률을 높임으로써 주어진 리스크 수준에서 성공 확률을 높이는 것이다.’ 라는 말이 있다.

투자에서 안전마진은 무작정 더 좋은걸 사는게 아니라, 가치가 있는 것을 가치보다 싸게 사는것 이다. 

돈을 더 버는 것 보다 역전세 리스크를 최소화하자.

만약 옥수리버젠을 매수해서 역전세 대비를 할 수 있는 현금을 많이 가지고 있다면 가능하다.

그러나 많은 현금을 유용할만한 자산이 없으면 리스크 대비를 하는것이 낫다.

낮게 세낀 물건을 싸게 사서 투자금으로 주담대를 밀어넣고 다시 회수하는 프로세스나 방법을 알고 싶어요. 

세낀 물건이 확실히 싸지만 투자금이 일반물건보다 많이 생길때 드는 고민이다.

일단 돈이 오래 묶이지 않아야 한다. 

예를들어 갱신권을 썼거나 사용하지 않는게 확실하면서 만기가 1년 미만으로 남은 물건, 

재계약 시점이 얼마남지 않아 전세시세대로 다시 맞출수 있는 물건이어야 한다.

그리고 세낀물건과 일반물건의 매매가 차이가 내가 0억을 몇개월동안 묶어두는 비용보다 커야 한다.

현재 전세거주중으로, 전세금을 빼서 투자하려고 하는데요, 2년 의무기간이 채워지지 않으면 기다려서 투자해야 하는데 그전에 이사가겠다고 하면 계약 위반인가요?

계약이기 때문에 원칙적으로 만기 전에 임대인이 전세금을 돌려줄 의무는 없다.

전세가가 오르고 있는 상황이면 임대인이 응해줄 확률이 높다.

하지만 전세가가 떨어졌거나 신규 임차인을 구하기 어려운 상황일때 임대인이 응하지 않을 확률이 높다.

세입자에게 계약갱신청구권 사용여부를 물어보지 못한채 계약 만기 1개월 전이 되었는데 이때라도 물어봐서 계약갱신청구권을 사용하겠다는 답변을 받으면 효력이 있나요?

비슷한 질문

양파링님이 전세 거주 후 계약갱신기간(6개월~2개월전)을 지나면 묵시적 갱신이 되면서 기존 계약금액과 동일하게 2년을 더 거주할 수 있다고 말씀해 주셨는데요, 최근 계약갱신기간이 지나 묵시적갱신으로 생각하고 거주하고 있었는데 집주인이 연락이 와서 5%로 증액으로 계약갱신을 요구하였습니다. 이런 경우 전세입자가 거절이 가능한가요? 거절해도 법적으로 문제 없이 계속 거주할 수 있나요?(지인은 계약갱신청구권 제도를 잘 몰라서 5% 증액해 주었다고 함)

(공통답변)

지방 물건 만기가 다가오고 있어 매도 고려중인데요. 매매가 4억에 투자금 5천만원으로 매수했습니다. 그런데 공급이 많이 예상되어 지금 매도하는게 나은지 아니면 보유해야 하는지 헷갈림. 

매수할 때 목표수익에 조금 못미치더라도 

수익이 났으니 매도할 것 같다. 

그 후에 가장 중요한 것은 더 가치가 있는 투자 물건을 찾아야 한다.

현재 매수금액보다 1~2천 떨어졌는데요. 매도하면 3천은 회수하여 수도권투자금에 보탤수 있을것 같은데요. 이런 경우도 수익이 날때까지 물건을 계속 보유해야 하는지

손실이 크지 않으니 매도 후 이 물건보다 확실히 더 가치가 좋은 물건으로 바꿀수 있다면 매도를 시도해 볼 것 같다.

튜터님은 급등한 전세시기로 다시 돌아간다면 보유물건의 전세 재계약이 있다면 당시처럼 높은 전세가를 설정할 것인가요? 아니면 이번 역전세를 복기하면서 적정 전세가 수준으로 설정하실껀가요?

그 당시로 다시 돌아가더라도 전세가는 

가능한만큼 높여서 받을것 같다.

하지만 그때와 다른 점은 그때처럼 빠르게 챗수를 늘리려고 하지는 않을것 같다.

실거주 1채를 매도 후 자산재배치를 통해 2호기 투자를 진행하려고 하는데, 실거주를 매도하면서 동시에 2호기 계약을 진행해야 하는지, 아니면 실거주를 매도 후 2~3개월 시간안에 갈아 탈 물건을 조급해 하지 않고 찾아서 매수하면 되는건지

갈아타기가 투자보다 난이도가 조금 더 높다.

투자자로 성장해 나가는 과정

나도 처음이 있었다. 

처음부터 모든것을 잘 할 수는 없다.

그리고 가정이 있으신 분들은 팽이도 잘 돌려야 하니 

투자공부와 가정을 지키는 일이 쉽지는 않는다.

그러나 일단 투자공부를 하기로 마음을 먹었다면 

끝까지 가보는 마음이 필요하다.

처음에는 도미노를 쌓기도 어렵고, 

팽이도 돌리기도 어렵지 않나. 

하지만 익숙해지면 도미노도 더 잘 쌓을수 있고 

팽이도 잘 돌릴수 있다. 

조금씩 자신에게 부족한 부분을 채우려고 

노력하다 보면 어느새 익숙해지기 때문에 

열심히 해보자.

제가 오래, 열심히 할 수 있었던 이유

2021년 투자공부 당시 2~3년을 쉬지 않고 

주말마다 임장을 다녔다. 

그때는 월부까페 10억 달성기 게시판에 

2,3일 한번씩 10억 달성기가 올라오는 시기였다. 

10억은 정말 큰 자산이다. 

은행에 예금으로 넣어두어도 한달에 250만원씩 꼬박 나오는 금액 아닌가. 

그래서 투자를 할 수 있고, 

투자를 하면 금방 수익이 나던 시기 이기 때문에 

부자가 될 수 있다는 확신이 생겨서 더 열심히 했었다. 

그러나 현재 투자를 해도 잘 오르지 않는 시기 이다. 

지금시기에 공부하시는 여러분이 더 대단한거다.

투자하시고 투자를 해서 돈을 벌고 부자가 된다는 확신을 가지셨으면 한다.

마지막으로

전에 너바나님 말씀중에 이런 말씀을 하셨다.

대부분의 사람들은 ‘내가 잘 할 수 있을까’ 라고 고민을 먼저한다.

하지만 부자들은 일단 뛰면서 고민한다. 일단 뛰면서 생각한다.

‘안되면 말고’의 마음으로 가자. 

해보다가 잘 맞으면 계속하고, 

안 맞으면 그만두어도 되는거 아닌가.

모든걸 다 채워놓고 잘하는 상태에서 

시작하려고 하다 보면 늦다.

우리도 일단 뛰면서 고민해보자!

수강후기

게리롱님! 궁금한 부분을 

자세히 설명해 주셔서 감사합니다. 

지난 상승장때 주말 이틀 모두 지방 임장 가시고 

돌아오는 길에 

새벽에 회사에 들려 잔무를 하셨단 말을 듣고 

깊은 감명을 받았습니다.

“저도 일단 뛰면서 고민해 보겠습니다.”

감사합니다.