관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
정상에서 우뚝선 여러분의 모습을 기대하겠습니다.
권유디님 2강에서 나는 서울에서 내 투자금에 맞는 최적의 단지를 찾는 법과 시장의 기회를 포착하는 방법을 배웠다. 단순히 싸다고 좋은 게 아니다 라는 것, 그리고 저평가와 저가치는 다르다는 점을 이해하는 것이 핵심이었다. 부동산 시장은 늘 변화한다. 상승장이 올 것 같다가도 약보합이 되고, 기대와 현실이 엇갈린다. 하지만 투자자는 그런 흐름을 읽고 미리 움직여야 한다.
1강: 서울에서 내 투자금에 맞는 가장 좋은 단지 찾는 법 (저평가 vs 저가치)
“서울에서 저가치는 없다. 우선순위만 있을 뿐이다.”
강의에서 가장 인상 깊었던 말이다. 서울, 특히 강남 1시간 내 아파트라면 본질적인 가치가 떨어지는 곳은 없다. 다만 현재 시장 상황과 투자자의 조건에 따라 우선순위가 다를 뿐이다.
투자의 기준을 정하기 위해 전세가율을 먼저 봐야 한다. 강의에서는 전세가율 70% 이상이면 매매 심리가 붙고 가격이 상승할 가능성이 크다고 했다. 이는 과거 상승장에서도 나타난 패턴이다. 서울과 수도권의 강남 1시간 이내 아파트는 대세 상승장이 오면 2~3배 오를 수 있다는 점도 주목할 부분이다.
하지만 중요한 건 현장이다. 데이터를 아무리 분석해도 시장은 예측과 다르게 흘러간다. 직접 임장을 다니고, 매물을 추적해야 한다. 그러다 보면 어느 순간 ‘부사님’이 연락을 준다. 원하는 조건보다 더 좋은 매물이 깎여서 나오는 경우가 많다. 그래서 나만의 우선순위가 절대적인 것이 아니다. 시장이 어떻게 흘러갈지는 아무도 모른다.
2강: 서울에서 기회를 주고 있는 지역 분석
부동산 투자에서 입지는 무엇보다 중요하다. 그렇다면 좋은 입지는 어떻게 판단할까?
강의에서 제시한 기준은 ‘종사자 수’와 ‘연봉’이었다.
✅ 종사자 수: 그 지역에서 일하는 사람이 많다는 건, 그만큼 거주 수요도 많다는 뜻이다.
✅ 연봉 수준: 연말정산 데이터를 보면 그 지역에서 일하는 사람들의 경제력을 파악할 수 있다.
예를 들어 중계는 학군지 이미지가 점점 약해지고 있다. 을지초 학생 수가 줄어들고 있는 게 그 증거다. 대신 소액 투자에 의미가 있는 지역이다. 전세가가 올라가고 매매가는 멈춰있다면, 향후 소액으로도 투자할 기회가 생길 가능성이 크다.
수색/증산 지역은 시간이 지나면 땅의 가치만 남게 될 가능성이 있다. 따라서 다음 상승장에서 매도할 계획을 미리 세워야 한다. 또 은평구 서대문구의 전세 매물이 줄고 있다는 점도 주목할 필요가 있다. 공급이 줄면 전세가가 오르고, 이는 결국 매매가에도 영향을 준다.
3강: 서울 공급 리스크와 투자 전략
헬리오시티와 동탄신도시의 대규모 입주는 서울 전세 시장에 영향을 준다. 강의에서는 전세 하락을 판단하는 세 가지 기준을 제시했다.
평균회기란 부동산 전세 가격이 등락을 반복하며 물가 상승률을 따라간다. 많이 올랐다면 내려가고, 많이 떨어졌다면 다시 올라갈 가능성이 크다.
1️⃣ 평균회귀 했는가?
2️⃣ 현재 상승장인가, 하락장인가?
3️⃣ 공급이 많은가?
위 두가지 조건을 만족했을 경우에, 마지막으로 공급이 많으면 전세 물량이 쌓이고 가격이 떨어질 가능성이 크다. 현재 시장 상황으로 보면 전세가격이 10% 이상 떨어질 가능성이 낮아 보인다.
투자자는 항상 가격이 오르기 전에 들어가야 한다. 입주장이면 가격보다도 전세 빼는 속도를 빨리 해야 한다. 네이버 부동산에 6억짜리 매물을 올리고 협상에서 5.9억에 빼는 전략을 활용해야 한다. 그렇지 않으면 다른 매물들도 따라 내려가면서 시장가 자체가 조정될 수 있다.
4강: 서울에서 기회를 주고 있는 A지역 분석
“투자자는 약점이 있는 단지를 봐야 한다.”
사람들이 쉽게 매수하지 않는 단지는 네고를 잘할 수 있는 가능성이 크다. 예를 들어 녹번역 이편한세상캐슬을 보면 언덕이 있는 뒷동은 매매가가 1억 차이가 나지만, 전세가는 비슷하다. 이런 부분을 활용하면 더 적은 투자금으로 접근할 수 있다.
또 하나 배운 점은 전고점이 높다는 의미이다. 전고점이 높다는 건, 상승장 이전에도 가격이 높았다는 뜻이다. 상승장에서 상승이 먼저 시작했다는 뜻이다. 즉, 그만큼 해당 단지는 상승장이 오기 전에 보합장에서도 수요가 꾸준해 높은 가격을 유지 했다는 의미다. 따라서 전고점이 높은 단지는 좋은 단지일 가능성이 크다.
매주 앞마당에서 저평가 단지를 시세 트래킹을 하다가 매매가와 전세가 차이가 줄어들면 그 지역을 전수조사해야 한다. 기회는 그렇게 찾아오는 법이다.
결론: 부동산 투자, 흐름을 읽어야 한다
이번 강의를 통해 배운 투자자로써 장착하는 프레임을 남긴다면, 서울에서 저가치는 없으며, 시장의 흐름을 읽고 기회를 포착하는 것이 중요하다는 점이었다.
✅ 전세가율 70% 이상이면 매수 심리가 붙는다.
✅ 종사자 수와 연봉 데이터를 활용해 지역선호를 분석한다.
✅ 전고점이 높았던 단지는 좋은 단지일 가능성이 크다.
✅ 약점이 있는 단지를 찾아 네고 기회를 만든다.
✅ 시세 트래킹을 하다가 매매/전세 차이가 줄어들면 그 지역을 집중해서 전수 조사한다.
부동산은 기다리는 것이 아니다. 직접 발품을 팔고, 데이터를 분석하고, 현장에서 기회를 잡아야 한다. 투자자의 마음을 장착하라. 그래야 다음 상승장에서 웃을 수 있다.
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