안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
아래 두 글을 통해서 분당과 판교가 갖는 매력에 대해서 알아봤습니다.
[1편 : 지역의 입지]
대치의 '학군', 강남의 '일자리', 잠실의 '환경'...이 모든 것을 갖춘 이 지역!
[2편 : 지역의 위상과 가격 수준]
"강남까지 30분도 안걸리는데 아직도 저평가?" 이지역, 서울 상급지와 비교해 보니…
간단하게만 지역의 입지와 위상 그리고 가격 수준에 대한 핵심을 정리해보자면 다음과 같습니다.
지역의 입지
- 직장 : 판교테크노밸리(계속 확장~ing)
- 교통 : 신분당선, GTX-A
- 환경 : 1,2기 신도시 인프라, 쾌적한 거주 환경
- 학군 : NO.1 학군지
- 호재 : 재건축, 월곶-판교선
지역의 위상과 가격 수준
- 지역의 위상 : 생활권별로 살펴보면 서울의 상급지인 성동구, 광진구와 비슷하거나 그 이상의 위상을 가진 곳
- 가격 수준 : 가격이 절대적으로 싸다고 볼 수 없지만 상급지라는 지역 특징을 고려했을 때 비슷한 위상을 가진 지역과 비교를 해보면 상대적으로 비싸지 않은 수준
- 상급지들은 전고점을 훌쩍 넘어간 상황에서 현재 가격이 전고점을 넘었더라도 단순히 비싸다고 생각하는 것이 아닌 비교를 통해 상대적인 가격 수준으로 보는 것이 필요
그렇다면 실제로 이렇게 선호하는 지역, 쉽게 말하면 상급지라고 말할 수 있는 지역에 내집마련 혹은 투자로 어떻게 접근할 수 있을까요?
분당-판교 시리즈의 마지막 3편
내집 마련과 투자를 위한 현실적인 접근 전략
1) 실거주 전략
흔히 우리가 내집 마련을 한다고 했을 때 아래와 같은 그림을 많이 떠오르게 됩니다. 내가 가진 종잣돈과 주택담보대출을 더해서 사는 방식을 말이죠.
가장 일반적이면서 많이 사용하는 방법이 맞습니다. 다만, 종잣돈이 상대적으로 부족하거나 소득이 적어 혹은 잡히지 않아 대출 여력이 부족한 경우에는 내집 마련을 할 수 있을까 라는 생각이 들게 됩니다.
하지만 이런 상황에서도 내집마련을 할 수 있습니다. 관점을 조금만 바꿔서 생각한다면 말이죠. 바로 거주를 하지 않고 미리 사둔다는 관점으로 접근하는 것입니다.
2) 거주-보유 분리 전략
실거주의 가장 큰 장점은 거주에 대한 안정성을 확보할 수 있다는 점입니다. 반대로 거주-보유 분리를 선택한다면 아무래도 내가 매수한 집은 전세를 주고, 나도 전세 혹은 월세로 거주를 해야하기 때문에 주거 안정성이 떨어진다는 아쉬움이 있습니다. 하지만 가장 큰 장점은 실거주로 살 수 있는 집보다 더 좋고 가치가 있는 집을 살 수 있다는 점입니다. 그리고 이 방법은 조금 다르게 접근이 시작되었지만 투자와 같은 개념이라고 볼 수 있습니다. 즉, 실거주 뿐만 아니라 투자를 위한 전략이라고도 볼 수 있는 것이죠.
그에 어떻게 가능하냐구요?
실거주 vs 거주-보유 분리
과거로 돌아가 2018년 1월에 분당에 내집마련을 한다고 가정해보겠습니다. 내가 가진 종잣돈은 2억, 저축은 250만원 정도를 하고 있는 상황이구요.
실거주를 하는 경우를 먼저 살펴볼까요? 보통 감당 가능한 대출 금액을 정할때 저축액의 2/3 정도가 원리금으로 나오는 금액을 이야기하는데 예시로 든 상황에서는 약 3억 정도로 볼 수 있습니다. 그렇다면 내가 가진 종잣돈 2억을 더 했을때 5억이라는 돈이 내가 살 수 있는 집의 가격이 됩니다. 그리고 당시에 구미동에 있는 무지개 11단지 30평대를 살 수 있었습니다.
거준-보유 분리를 하는 경우를 보면 매매와 전세 가격의 차이가 2억 이하인 아파트를 선택할 수 있는데, 2018년 1월 대표적인 학군지에 있는 수내동 30평대 아파트가 가능했습니다. 그리고 실거주 할때와 다르게 이자가 나가지 않기 때문에 250만원을 그대로 저축이 가능합니다.
무지개11단지와 파크 타운, 선택할 수 있는 단지의 위상 자체가 달라진다는 것을 알 수 있습니다.
약 8년이 지난 현재 결과는 어떻게 달라졌을까요?
실거주로 무지개 11단지를 선택했다면 시세차익이 5억 정도 생겼습니다. 5억이라니…엄청나죠? 거주-보유 분리를 했으면 어떨까요? 파크 타운을 선택했다면 시세차익은 무지개 11단지의 5배의 10억입니다. 그저 더 좋은 아파트를 사기 위해 실거주 대신 다른 전략을 선택했을 뿐인데 5억이라는 돈을 더 벌게 되었습니다.
정리해보자면, 내가 종잣돈이 적거나 대출 여력이 부족한 경우라면 꼭 실거주를 선택하는 것이 아니라 거주-보유를 분리하는 선택을 통해 더 좋은 결과를 얻을 수 있다는 것입니다.
당장 내가 원하는 곳에 거주(투자)하기 어렵다면?
3) 갈아타기 전략
이에 대한 연장선으로 지금 당장 가고(갖고) 싶은 곳에 당장 실거주로도, 거주-분리로도 어려운 상황이 있습니다. 이런 경우는 한번에 내가 가려고 생각하는 것이 아니라 시간이 걸리더라도 길게 바라보고 중간에 갈아타기를 통해 가는 것이 필요합니다.
실제 이런 사례는 주변에서 생각보다 쉽게 확인할 수 있습니다.(옆자리에 앉아 계신 부장님도 이렇게 하셨다네요)
아래 예시 사례를 통해서 살펴보면 13년 3월 종잣돈 1억, 월 150만원을 저축하는 상황에서 무지개 마을 5단지를 2.7억에 내집마련을 하게 되었습니다.
그리고 3년 정도 지난 시점에 해당 단지보다 더 좋은 생활권에 위치한 정자동 정든신화라는 아파트로 갈아타기를 하게 됩니다. 처음에는 1.3억 정도의 차이가 있지만 계속 지켜보다보니까 그 차이가 0.7억까지 줄어든 것이죠. 그래서 무지개5단지를 매도하고 정든신화 아파트를 4.3억에 매수하게 됩니다.
다시 또 3년이 조금 넘는 시간이 지나면서 아파트 가격을 보니까 수내동에 위치한 푸른마을과 현재 내가 거주하는 단지와의 가격차이가 크지 않다는 것을 확인합니다. 그렇게 3년전의 기억을 떠올려 이번에도 정든 신화 아파트를 매도하고 수내동의 파크타운을 매수하게 됩니다.
약 6년만에 분당에서 선호하는 지역에 내집을 갖게 된 것이죠. 그리고 해당 시점에 갈아타기를 하지 않고 보유를 했다고 가정했을때 얻게 되는 차익을 살펴보면 굉장히 큰 차이가 난다는 것도 확인할 수 있습니다.
이렇듯 지금 당장은 내가 생각했던 곳과 거리가 먼 아쉬운 곳에 거주할 수 있지만 계속해서 관심있게 보는 단지의 위치와 시세를 확인하면서 기회를 잡을 수 있음을 확인할 수 있습니다.
내 상황을 정리하고 위에서 이야기드린 내집마련과 투자를 위한 현실적 전략을 선택을 통해서 상급에도 충분히 내집마련이라는 꿈을 이뤄가실 수 있을거라 생각합니다.
다만, 이때 한가지 꼭 놓치지 말아야 하는게 있습니다.
비교평가 전략 - 상급지라도 꼭 비교 평가를!
보통 상급지라고 하면 어떤 아파트를 사도 괜찮을 거라는 생각을 흔히 하게 됩니다. 특히나 분당과 판교는 지역내에 일자리가 있고 전체적으로 교통과 학군이 뛰어난 곳이기에 더욱 그렇게 생각할 수 있습니다.
하지만 상급지라도 꼭 비교를 통해서 선택을 하는 것이 필요합니다. 그리고 이 비교에도 전략이 필요합니다. 실제로 A단지는 역까지 도보 7분, 강남까지 25분, 초품아의 아파트며 2017년 당시 6.5억으로 매수가 가능했습니다. 반대로 B라는 단지는 역까지 도보 20분, 강남까지 30분, 초품아의 아파트로 6.8억이었습니다.
여러분이라면 어떤 선택을 하실 건가요?
아마도 많은 분들이 역에 더 가깝고 싼 A단지를 선택하셨을 것 같습니다. 하지만 실제 결과는 B단지가 더 큰 상승을 보였으며 현재 시점으로 3억이라는 차이를 보이고 있습니다.
그렇기에 단순히 좋은 지역이니까 분당/판교라는 이유만으로 매수를 결정하시보다는 이 지역에서 선호하는 요소가 무엇인지 고민해보고 그 선호하는 요소를 많이 갖춘 아파트를 우선해서 선택하는 것이 꼭 필요합니다. 다만, 이 비교 평가가 어렵다면 어떻게 선호 요소를 확인하고 비교를 해야하는지, 실제로 내 상황에 맞는 선택을 어떻게 해야하는지를 반드시 배우신 다음에 매수 의사 결정을 내리셨으면 좋겠습니다.
이 지역에 관한 칼럼 시리즈를 통해 내집 마련과 투자에 있어 결정을 내리시는데 꼭 도움이 되었으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :) 좋은 하루 보내세요!
팔로우를 하시면 올라오는 글을 더 빠르게 확인하실 수 있고,
이외에도 투자나 내집마련에 있어 도움이 되는 다른 글들도 보실 수 있습니다.
댓글
