정년퇴직, 만 60세.
남들처럼 성실히 저축하며 살았다고 생각했다.
예적금이 전부였다.
누구도 진짜 재테크를 알려준 사람은 없었다.
17년 전, 아이들 교육 때문에 대치동 아파트를 7억에 샀다.
그리고 몇 년 뒤, 지방 발령. 아무것도 모른 채 그 집을 10억에 팔았다.
‘3억이나 올랐으면 됐지’ 라며… 지금 그 집은 40억이 넘는다
“아, 뭘 몰라도 너무 몰랐구나” 뒤늦게 가슴을 쳤다.
해외 근무, 퇴직, 그리고 돌아온 한국. 삶을 돌아보니 손에 쥔 건 없었다.
오롯이 내 집이라 부를 수 있는 공간도. 퇴직 후 맞이한 현실은 생각보다 허전했고 집값은 이미 너무 올라 있었다.
결심했다.“이젠 공부라도 해보자.”부동산 공부를 시작했다.
하지만 큰 돈이 들어가 매번 고민만 하면서 망설였고 다시 놓쳤다.
그러다가 우연히 알게 된 ‘아파트 경매’
그는 경매를 시작한지 한 달만에
집이 낙찰되어 내 집을 갖게 되었다
60세, 정년퇴직 후 다시 한 번 인생의 새 페이지를 연 바라카님
도대체 어떻게 경매로 내집마련을 하게 되었을까?
그를 직접 만나 이야기를 들어보았다.
Q. ‘대치동 집을 팔지 않았더라면..’ 그런 후회가 크셨을 것 같아요.
그 일이 지금의 결심에 영향을 줬을까요?
솔직히 저희 세대는 예·적금에 저축하는 것이 재테크의 전부였어요.
부동산이나 투자 같은 건 아무도 가르쳐주지 않았고,
회사에서 열심히 일하는데만 신경썼지, ‘재테크를 해야 한다’는 생각조차 하지 못했죠.
그런데 임금피크제에 들어가고, 정년퇴직을 앞두고 나서야
문득 이런 생각이 확 밀려왔어요. “내 명의 집이 하나도 없네?”
사실 17년 전엔 아이들 학원 때문에 대치동 아파트를 7억에 매수했었습니다.
그러다 지방 발령을 받게 되어 별 생각 없이 10억에 팔고 내려갔죠.
지금 돌이켜보면, 정말 아무 생각이 없었던 겁니다.
그 집이 지금은 40억이 넘는다고 하더라고요. 아주 배 아픕니다… (웃음)
집사람의 질타도 꽤 들었죠.
이제 다시 집을 사려고 보니, 너무 올라버린 가격 앞에 막막했고, 어떤 집을 어떻게 사야 할지도 몰랐어요.
그때 처음으로 생각했어요. “아, 뭔가 내가 잘못 살아왔구나…”
부끄럽지만, 늦은 나이에 월부에서 부동산 공부를 시작하게 되었습니다.
Q. 어떻게 월부에서 부동산 공부를 시작하게 되셨나요?
유튜브에서 너나위님 영상을 보고 월부를 알게 되었습니다.
집을 사야겠는데 너무 모르니까 한번 들어봐야겠다는 생각을 했어요.
쑥쓰럽지만요. 과감하게 신청을 했죠.
내집마련기초반 강의를 먼저 들었는데 지역부터,
아파트를 네이버보고 조사하고 엑셀을 만들어서 구체적으로 하나하나 알려주시더라고요.
와 이렇게 집을 사는 거였구나… 입지, 교통, 학군 이런거 다 따져서 해야되는구나
충격을 받고 내집마련 강의를 하나 더 들었어요.
Q. 열심히 공부하시다가 왜 갑자기 경매를 하게 되신건가요?
제가 세종시에 거주하고 있어서, 서울로 1~2주에 한 번씩 임장을 다녔어요.
현장에 직접 가서 어떤 지역인지, 아파트는 어떤지 눈으로 확인했죠.
그런데 막상 부동산 안으로 들어가는 건 쉽지 않더라고요.
괜히 민망하고, 무슨 말을 해야 할지도 모르겠고… 그렇게 몇 번을 현장만 보고 계속 망설이기만 했어요.
금액도 억 단위로 너무 크고, 인생 첫 집이니 제대로 사고 싶은 마음에 선뜻 결정을 못 내리겠더라고요.
그러던 중에 ‘경매’라는 방법을 알게 됐어요.
처음엔 어렵게만 느껴졌지만,
부동산 투자가 미래가치를 예측하는 것이라면 경매는 ‘지금 가치’보다 싸게 사는 방식이라는 설명에
‘이거, 내 집 마련 용도로 괜찮겠다’는 생각이 들었죠.
게다가 완전히 생소한 것도 아니었어요.
내집마련 기초반과 중급반 강의를 들으면서 ‘앞으로 오를 집은 어떤 특징을 가졌는가’,
‘사람들이 선호하는 입지와 구조는 무엇인가’ 기준을 갖고 판단하는 눈이 생겼기 때문에,
경매에서도 객관적으로 판단할 수 있어서 좋았습니다.
Q. 경매에 대한 선입견은 없으셨나요?
솔직히 경매는 너무 낯설고 무서운 이미지가 있어요
사실 처음엔 경매라는 것 자체가 마음이 불편했어요.
‘남의 집을 싸게 사서, 그 사람을 밀어내는 건가?’ ‘남의 불행을 이용해서 돈을 버는건 아닐까?’ 하는 생각이 들더라고요.
어쨌든 집주인이 빚을 지고, 감당을 못 해서 넘어간 집일 텐데,
그런 집에 들어가서 살아도 괜찮을까, 괜히 안 좋은 기운이 따라오는 건 아닐까 싶은 마음도 있었고요. 주변 사람들도 비슷한 이야기를 했어요. “그런 집은 괜히 찝찝하지 않냐” 이런 식으로요. 아마 대부분의 사람들이 경매에 대해 가지고 있는 선입견이 그런 게 아닐까 싶어요. 저도 그랬고요.
Q. 그렇게 처음엔 마음이 불편하셨다고 했는데, 경매에 대한 생각이 달라지게 된 계기가 있으셨을까요?
강의를 들으면서 생각이 많이 바뀌었어요. 처음엔 ‘경매는 남에게 해를 끼치는 거다’라는 생각이 있었는데,
경매가 사실은 꼭 필요한 제도라는 걸 알게 됐죠. 경매라는 자연스러운 시스템에 참여한 것뿐이지, 누구에게 피해를 준 건 아니라는 걸 깨닫게 됐습니다.
경매라는 게 억지로 누군가의 집을 빼앗는 구조도 아니더라고요.
빚을 감당하지 못한 집주인이 자신의 재산을 처분하면서 상환하는 과정인데, 입찰 경쟁을 통해 오히려 더 나은 가격에 팔릴 수도 있죠. 그런 집들은 일반 매매로는 잘 거래되지도 않는 집들이 대부분이기도 하고요.
결국 경매는 채무자도, 채권자도, 낙찰자도 각자의 상황에서 조금씩 숨 쉴 수 있게 해주는 시스템이라는 걸 공부하면서 알게 됐습니다.
Q. 저도 경매에 대해 똑같이 생각했었는데.. 생각이 바뀌는 것 같아요!
근데 경매 강의가 많을텐데 어떻게 소액임차/하늘세상님 강의를 듣게 되신건가요?
월부에서 부동산 강의를 먼저 들어본 게 가장 결정적인 이유였어요.
사실 경매에 관심을 가지게 된 후에는 이곳저곳 정보를 많이 알아보긴 했습니다.
요즘은 유튜브나 인터넷 사이트도 많고, 직접 전화해서 가격도 물어보고 비교도 해봤거든요.
금액도 100에서 300만 원까지 정말 다양하더라고요.
그런데 다른 곳은 “회원이 되면 평생 계속 입찰하기 좋은 물건을 제공해주겠다”는 걸 강점으로 내세웠어요.
처음엔 혹하긴 했는데, 문득 이런 생각이 들더라고요. “그 정보를 나한테만 주는 건 아닐 텐데…
많은 사람한테 똑같이 주는 거면 과연 의미가 있을까?”
그래서 결국 저는 ‘내가 직접 고를 수 있는 눈을 갖는 게 더 중요하다’는 쪽으로 생각이 정리됐고요.
기초부터 탄탄하게 배울 수 있는 건 소액임차님의 경매 강의가 맞겠다 싶어서 결정을 했습니다.
실제로 강의를 들어보니까 권리분석도 하나하나 자세하게 설명해주시더라고요.
1주차 수업을 들으면서 “아, 이 정도만 해도 최악은 피할 수 있겠구나” 싶어서 첫 주에 바로 입찰을 다녀왔습니다.
Q. 1주차에 바로 입찰을 하러 가셨다고요?!
네, 1주차 수업 듣고 바로 입찰하러 갔습니다. 물론 첫 도전은 낙찰에 실패했습니다.
하지만 그때 들었던 권리분석 수업 덕분에, “이것만 잘하면 최소한 위험한 물건은 피하겠다”는 자신감은 있었어요.
솔직히 처음 입찰은 말도 안 되는 가격으로 썼습니다. “이 가격에 내가 낙찰받으면 그건 정말 하늘이 주는 축복이다” 이런 마음으로요. 낙찰을 노렸다기보다는 ‘한번 경험해보자’는 생각이 더 컸죠.
그리고 두 번째 입찰에선 수업 들으면서 배운 대로 물건을 분석해서 써봤더니 3등을 했습니다. 순위 안에 들더라고요.
그걸 보고 “내가 생각하는 방향이 아주 틀리진 않았구나” 싶은 거예요 그래서 그다음 입찰에선 큰 욕심은 버리고,
“그래, 3천만 원 정도 마진 보면 된다” 이런 현실적인 기준을 세워서 도전했죠. 그때는 2등을 했습니다. 고양시에 있는 물건이었는데, 1등과는 1억 이상 차이, 3등, 4등과는 거의 비슷한 수준이었어요.
그리고 강의 4주차,
수업을 시작한 지 한 달 만에 실제 낙찰이 됐습니다.
Q. 첫 낙찰 후, 아내 분 반응은 어떠셨나요?
이거 뭐가 잘못된거 아니냐고 하더라고요 (웃음) 얼마를 썼길래 낙찰이 되버렸냐고. 가격 제대로 알아보고 쓴거 맞냐고
불안해했죠. 무를 수도 없고… 근데 정년퇴직하고 어쨋든 내집마련의 첫 단계를 밟았으니까 조금의 안정감은 받을 수 있었던 것 같습니다.
Q. 경매는 빌라가 많던데..빌라 낙찰 받으신건가요?
아, 저는 아파트 경매로 낙찰을 받았습니다.
물론 빌라는 아파트에 비해 매물도 많아서 경쟁률이 낮고 아파트는 많이 몰리는 편이지만,
초보자가 접근하기엔 오히려 더 좋다고 생각해요.
빌라는 사실 집집마다 상황이 워낙 달라서 초보 입장에선 판단하기가 어렵습니다. 게다가 수요층도 좁다 보니, 나중에 매도도 쉽지 않고요 반면에 아파트는 실거주 수요도 많고, 거래도 활발해서 나중에 팔기도 수월하고, 인터넷에 정보도 많고 비교할 수 있는 자료도 충분해서 판단 기준을 잡기가 훨씬 쉬워요.
경매를 처음 시작하시는 분들께는 아파트부터 접근해보시면 좋을 것 같아요
Q. 와! 아파트 경매라니! 얼마에 낙찰 받으셨어요?
마포구에 위치한 아파트였는데요. 23평이고 방3개, 화장실2개 구조입니다.
나홀로 아파트지만 입지는 괜찮았어요. 합정역과 망원역 사이에 있습니다.
2등과의 차이는.. 억 단위는 같았고 천만원 이내로 차이가 났어요.
낙찰가는 5억 2천 4백 99만 9000원이었습니다.
Q. 99만 9천원은 일부로 그렇게 정하신건가요?
경매 입찰하러 법원에 갔는데 대출 해주시는 분들이 많이 계시거든요. 그 분들이 꿀팁을 주셨어요.
보통 낙찰가가 백만단위에서 많이 결정된다고 해요!
그래서 99만 9999원을 세팅하고 백단위부터 바꾸라고 하시더라고요.
Q. 오 꿀팁이네요ㅎㅎ 그럼 낙찰가는 수익률을 어느정도 예상하고 쓰신건가요?
한 3,000만원 정도 수익을 생각하고 입찰했습니다.
현재 호가가 6억 5천만원 정도에 올라와있더라고요.
나홀로 아파트라 매매거래도 많이 없는 것 같아서 고민이 되었어요.
그래서 그냥 들어가서 살까 생각하고 인테리어부터 진행중입니다!
사실 전세를 맞춰도 될 것 같아요.
전세가가 거의 4억 5천~ 5억정도라 낙찰금액과 인테리어 비용(2,500만원) 정도 생각하면
약 5천만원 정도로 집을 산 거나 마찬가지더라구요.
이렇게 2년 뒤에 팔면 양도세도 확 줄어들어서 좋을 것 같아요.
Q. 와 수익이 높은데요?! 근데 사실 경매에서 가장 어려운 건
살고 있는 분을 내보내는 것 아닌가요?
네, 사실 이 과정이 가장 스트레스가 큰 부분이긴 합니다. 살고 있는 분을 내보내는 것을 ‘명도’라고 하는데요.
명도와 인테리어가 가장 힘든 과정이지만, 인테리어는 한 번 경험해보면 감이 잡혀서 그 다음부터는 훨씬 수월하게 할 수 있습니다. 반면, 명도는 상황이 너무 다양해서 처음에는 막막하게 느껴질 수 있습니다.
하지만 꼭 알아두셔야 할 점이 있습니다.
명도에는 불가능한 것이 없습니다.
시간이 조금 걸리고 비용이 들 수는 있어도, 내 소유권이 사라지는 일은 절대 없더라고요.
협의로 풀리지 않더라도, 결국에는 강제집행 절차를 통해 나라에서 집행을 진행해줍니다.
직접 몸으로 나서지 않아도 되는 것이죠.
이 사실만 알고 있어도 한결 마음이 가벼워집니다! 무서워할 필요가 전혀 없습니다.
최후의 수단이 분명히 있기 때문에, 경매 투자에 도전할 수 있는 것이기도 합니다ㅎㅎ
Q. 바라카님은 명도가 어떻게 진행되셨나요? 꿀팁도 알려주세요
저는 명도를 진행하면서 ‘명도일지’를 따로 적어 개인 블로그에 기록해두었습니다.
낙찰 이후 어떤 일들을 겪었는지, 하루하루 일자별로 정리해놓은 것이죠.
낙찰 후 가장 먼저 한 일은 집주인과의 연락이었습니다.
집 앞에 포스트잇을 붙여두었지만 한동안 답이 없어 걱정되던 중, 다행히 연락이 와서 이사 비용 300만 원에
협상을 마무리할 수 있었습니다. 강제집행까지 가면 시간이 오래 걸리는데, 빠르게 해결된 셈이죠.
이 과정에서 집주인이랑 어떻게 대화해야하지? 걱정되실텐데요. 하나하나 다 코칭해주십니다.
하지만 전화는 직접해야해요! 버벅거리긴했는데 하라는대로만 하니까 잘 해결되더라고요.
사실 대신 전화까지 다 해주면 의미가 없잖아요. 내가 직접해야 다음에도 직접 해결할 수 있어요.
그 과정을 돌아보면서 깨달은 점이 있습니다. “명도의 진짜 꿀팁은 결국 경험자의 도움을 받는 것이다.”
초보자가 처음부터 모든 케이스를 다 알고 대비하는 건 불가능합니다.
직접 부딪히다 보면 “이 상황에서 어떻게 대응해야 하지?”라는 고민이 반드시 생깁니다.
그럴 때 가장 좋은 방법은 모든 사례를 다 공부하려 애쓰는 것이 아니라,
멘토나 경험 많은 사람에게 바로 물어보는 것입니다. 그게 가장 빠르고, 안전한 길이죠.
그래서 1년 간 명도 코칭을 해주시는 월부 경매 올인원 강의가 저에겐 많은 도움이 되었습니다.
Q. 이렇게 경매를 하기 위해 하루에 시간을 얼마나 투자하신건가요? 당장 시작하려면 뭐부터 해야되는지도 궁금해요
하루 최소 3시간 이상은 투자했던 것 같아요.
우선 경매를 하려면 가장 먼저 권리분석을 해야 합니다.
물건 별로 상황이 너무 다양해서 강의에서 케이스별로 하나하나 상세하게 알려주세요.
이런 것도 어느정도 공식이 있기 때문에 알려주신대로 잘 판단하면 안전한 매물을 고르실 수 있을 겁니다
Q. 경매의 매력이 뭘까요? 어떤 사람에게 추천하시나요?
경매의 가장 큰 매력은 저가 매수입니다.
안전한 매물만 잘 판단할 수 있다면, 같은 아파트를 남들보다 몇천만 원에서 몇억까지 싸게 살 수 있죠.
그래서 내 집 마련도 가능하고, 경우에 따라 바로 매도해 수익을 얻을 수도 있습니다.
특히 저처럼 생각이 많고 선택을 잘 못하는 분들께 추천하고 싶습니다.
일반 부동산투자처럼 수많은 아파트를 다 비교할 필요 없이, 경매에 나온 아파트를 기준으로 시세를 확인하고
가치 대비 가격을 판단하면 되니까 훨씬 단순합니다.
또 한 가지 중요한 건 본인만의 기준입니다.
낙찰에 여러 번 실패하더라도 본인의 기준에 맞춰 꾸준히 도전하다 보면
결국 원하는 매물을 잡을 수 있을거라 생각해요. 기준이 흔들리면 오히려 손해를 볼 수도 있기 때문에,
끝까지 자신만의 원칙을 지키는 게 핵심입니다!
Q. 경매를 시작하고 하기 전과 후 바라카님은 무엇이 달라져있나요?
앞으로의 목표도 궁금합니다.
경매에 대한 선입견이 완전히 바뀌었습니다.
이제는 경매도 충분히 하나의 재테크 수단이 될 수 있다는 용기를 얻게 되었고,
제게는 내 집 마련의 첫 단계가 되었습니다.
저의 성격 상 경매를 통해 더 쉽게 결정을 내릴 수 있었고,
결국 한 달 만에 서울 2급지 아파트를 시세보다 싸게 낙찰받아 내 집을 마련할 수 있었습니다.
나이가 많다고 새로운 길을 못 가는 건 아니더군요.
한 번의 결단이 제 생각과 삶을 바꿔놓았습니다.
앞으로는 10월부터 본격적으로 경매를 다시 시작하려 합니다.
정년 퇴직 후 시간이 많아진 만큼, 매주 꾸준히 입찰에 도전할 계획입니다.
저의 5년 후 목표는 ‘노동 없이 매달 500만 원'의 현금 흐름을 만드는 것’입니다.
이를 위해 앞으로는 단타 위주의 빠른 매매로 수익을 만들어가려 합니다.
저와 비슷한 분들은 꼭 경매를 도전해보세요. 모두 화이팅!
(인터뷰를 함께해주신 바라카님께 감사드립니다)
월급쟁이부자들은 당신의 성공을 진심으로 응원합니다.
더 많은 분들의 성공스토리가 궁금하다면? 아래에서 확인해주세요!
댓글
안녕하세요. 월터뷰님!
좋은 글을 작성해 주셔서 감사합니다. 월터뷰님의 글을 인기글로 지정하였습니다.
-월부 커뮤니티 운영진 드림-
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