#서울에서 내 투자금에 맞는 가장 좋은 단지 찾는 법

지금 시장에서 투자를 하고 싶다고 열심히 강의를 들으며 달리고 있는 중입니다.

작년 초-중반-후반마다 정말 다른 흐름을 보이고, 지금도 상승흐름을 보이는 곳과 아직도 기회가 열려있는 곳이 있다는 것을 이미 1강을 통해, 알게 되었습니다.

2강에서는 보다 자산을 선택함에 있어 실행이 정말 중요하고, 가치와 가격에 대해 다음 문구가 정말 와닿았습니다.

“좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이, 평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다”-워런버핏

비싸게 사라는 것이 아니라, 가치있는 그리고 더 좋은 가치를 가진 곳을 많이 싸지는 않더라도, 적절한 가격이라면 자산으로 사서 모으는 것이 정말 중요하다는 것을 말씀해주신 부분이 정말 인상 깊었습니다.

특히, 강의에서 다양한 지역구별로 비슷한 투자금인데, 입지, 연식(상품성), 가치대비 현재 가격에 집중해서 지도 위에서 비교를 해주셨습니다.

게다가 2곳만 집중해서 비교하니, 같은 투자금이어도 2곳 중 더 가치있는 곳이 어디인지 구분하기가 쉬웠습니다. 그치만 이전 상승장에서의 가격을 많이 회복한 경우 가치를 따라갔다고 판단하고, 가격이 많이 올랐으니 오히려 아직 오르지 못한 ㅈㅍㄱ된 단지를 투자자라면 우선순위로 선택해야 함을 설명해주셨습니다. 간단히 표로 볼 때보다 훨씬 직관적으로 이해하기 좋았습니다.

#서울에서 기회를 주고 있는 지역 입지분석

강의에서는 특정 지역을 예시로 어떠한 특징을 가지고 있고 어떤 요소를 선호 포인트로 잡아야하는 지 서울 전반적인 특징을 기본으로 함께 이해할 수 있었습니다.

그리고 서울은 가치가 있는 지역이며 동네별 선호 우선순위는 다를 수 있으니, 비선호 지역이더라도 그 지역에서 사람들이 좋아하는 단지는 투자 우선순위가 될 수 있다는 말씀에 다시 한 번 투자에 진심으로 접근해야겠다는 생각이 들었습니다.

그리고 서울에서 영향력 있는 노선별 순서를 인지하고 투자에 활용하는 것이 중요하다는 것을 다시 한번 짚어주셨으며, 현재 앞마당들을 생각하니, 다소 헷갈리는 부분(비슷하게 영향력이 적다면?)이 있었지만, 무조건 정답이 아니라 가이드로 참고해야겠다고 결론냈습니다. 지역별로 퉁치지 말고, 단지별로 자세히 확인해보는 것이 좋다는 것을 아니까요.

서울 전반적인 지역을 한 바닥으로 보면서, 일반고vs 특목고 중 특목고는 시험을 보고 입학할 수 있는 곳이기에 지역이 중요하지 않고, 만일 차선책으로 일반고를 선택 시 그 지역의 고등학교를 진학하는 중학교 진학 단지 보는 것이 의미가 있다는 것을 이번에 듣고 보다 깊이 이해하게 된 것 같습니다.

(수능 영향력을 새로 알았어요! 잊고 살았…ㅎㅎ)무엇보다 서울에서의 학군지로서 의미가 있는 곳이 점점 더 특정화되고 있으며, 그럼에도 사람들의 수요가 있는 곳은 더 적은 투자금으로라도 기회를 잡아가는 것이 좋겠습니다.

외곽일수록 그 지역의 특징이 정말 중요한데 노선별로 파급력 있는 ㅈㅈ 접근성이 좋은 노선에 대한 이해도 중요하다는 것을 참고하였는데요.

영향력 있는 노선도 가치별로 순서를 정해 투자 우선순위로 보는 것도 좋겠다는 생각을 했습니다. 특히 제가 눈여겨 보는 곳에 대한 곳도 와닿아서 눈에 많이 담아두게 된 듯 합니다.

또한, 서울 외곽일 수록 인접지의 영향력을 특히 많이 받으므로 수도권으로 더 넓은 시야를 가지고 봐야겠습니다.

특히 환경적인 측면이 중요하다는 부분에서 지방적 특성을 지닌다는 것을 함께 느꼈습니다.

# 서울 공급 리스크 파악하고 내 투자에 적용하는 법

• 앱 ㅇㅅ, ㅈㅇ,ㅎㄱㄴㄴ 3곳 다 비교해 보고 해석

서울/수도권(경기,인천)은 하나의 권역이라 공급에 서로 영향을 끼칠 수 있습니다. 전체 권역을 넓게 봐야하는 이유.

그리고 지방에 비해 서울/수도권인 심리의 영향을 많이 받는 장이기 때문에 공급만 보고 접근하면 안된다는 것을 알았습니다. 자본에 대한 이해를 먼저 해야하는데,  최근 상승장(18), 하락장(23)의 시점으로 보면, ㅈㅊ과 ㄱㄹ의 여파가 고스란히 영향을 끼쳤습니다. 너무 비싸지지 않았나? 실거주수요들 입장에서 심리 영향을 받고, ㄱㄹ 영향으로 평균인 인플레이션 상승선을 따라 평균으로 회귀했는가의 여부, 현 시점이 상승장인지 하락장인지에 따라 그 다음 공급의 영향력을 해석할 수 있습니다. 단편적인 것만 가지고 판단할 수 없고, 이는 오류를 범할 수 있습니다.

1. 평균회귀했는가?

2. 상승장?하락장?

3. 공급영향?

▶ 인플레이션 연간 ㅅㅅ분을 평균ㅅㅅ이라 볼 때, ㅈㅈㄱ가 상승중이라면 그 여파는 크며 전환과 그 폭으로 구현될 가능성이 있다. 이는 물가인 ㅈㅅㄱ의 시장 흐름에 따라 변화폭을 가늠해 볼 수 있다.

[tip] 일시적 공급에 의해 전세가가 떨어진 특수한 경우, 빠르게 회복 가능함. ㅅㅇㄷㅊ 감당가능한 범위에서 활용 가능하다.

혹, 2년 뒤 기존 ㅅㅇㅈ가 연장하는 경우, ㅈㅅㅂㅎㄷㅊ을 활용해 (ㅈㅅㄱㅇ 상승했다는 전제) 실거주 가능하다.

# 서울에서 기회를 주고 있는 지역의 시세 분석

살기 좋은 곳에 따른 좋다 나쁘다로 판단할 것이 아니라, 좋은 위치에서 약점을 가지고 있는 곳은 투자자의 마인드로 더 좋은 기회를 줄 수 있는 곳을 선택해야 하는 것이 더 적합하다.

약점이 있음에도 불구하고, 강력한 장점이 있는 곳이라면 충분히 수요를 끌어올 수 있는 곳이다. 당연히 RR이 좋지만, 투자자의 시선에서 봐야 함을 알아야 한다.

좋은 단지는 내집마련 관점에서 하는 것이고, 약점이 있는 단지 그럼에도 수요를 이끌 가치가 있는 단지를 투자 관점에서 접근해야 한다.

물건의 가격을 보고 매수하지 못했다가 아니라 자산을 모으지 못한 부분을 캐치해야 한다. 돈이 아니라 자산을 모아간다는 접근을 해야 한다. A단지 vs B단지 고민만 하는게 아니라 약점이 있는 단지를 자산으로써 모으는 실행을 해야한다.

오늘 강의에서 가장 주요 포인트! 기억하자. 

1. 적절한 가격 중에 가장 좋은 자산을 모으는 것.

2. 약점이 있는 단지를 더 유심히 봐야 한다는 것.

3. 서울에서는 저가치는 없고 우선순위가 있을 뿐.