돈이 흐를 때(인플레이션) 실물 자산을 갖고 있지 않으면 말짱 도루묵

2주차, 너바나님 강의 <부동산 투자원칙과 분석방법>

1. 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요소

• 부동산 투자의 숲과 나무

       - 장기(숲) :  물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지 독점성

       - 단기(나무) : 가격 저평가 여부, 가치 >가격, 매수(매도) 심리, 입주 물량(공급)

• 단도 투자 관점에서 가격 저평가 여부가 중요(떨어질 확률 10%, 오를 확률 90%)

   - 잃지 않으면서 올라갈 것에 투자하라

   - 절대 하락과 절대 상승은 없다.

   - 장기적으로는 우상향이나 물가와 통화량이 반영되면서 등락과 하락이 반복됨.

   - 지역마다 다르게 움직일 수 있다.

   

• 전세가에 영향을 미치는 것

   - 물가, 수급, 대출금리, 전세대출 규제, 가격 

   

• 물가는 통화량이 증가하면 오른다. (통화량이 늘면 전세가도 오른다 )

• 아파트 건설원가는 떨어질 수 없다.

  - 건설원가  = 재료비 + 노무비 + 경비 + 토지 

   

• 우리나라 경상수지는 세계 6위 수준, 기업들은 돈을 많이 벌지만 내 주머니엔 없다.

   왜?  돈이 흐를 때(인플레이션) 실물자산을 갖고 있지 않으므로!! 

   

• 통상 전세 가격의 흐름은 패턴이 있다.  5년 오름, 2년 보합, 3년 역전세

     - 금리가 급격히 올라간다거나 전세대출을 강화하지 않는 한 전세가는 올라갈 확률이 높다.

     - 2022년 임대차보호법으로 인해 전세가 폭등, 이후 2023년 역전세

        == >> 전세가 폭등 때 전세금 많이 올리지 말아라. (안 그러면 역전세 맞는다)

• 부동산 투자의 기준(수요와 공급)

     -  전세가 상승 요인 

         1) 흐름(패턴) : 과거에 많이 하락하면 상승, 상승하면 하락

         2) 금리 : 금리가 떨어지면 전세가 상승

         3) 수급 : 입주 물량(반드시 입주 물량 체크, 전세 재계약 시점인 2년 뒤 입주 물량까지 체크)

 2. 200억 부자의 투자 원칙(너바나 레시피)

• 투자를 잘 하려면?

    - 선구안 : 나한테 기회가 오는 물건들이 좋은 것인지, 아닌 것인지 판단할 수 있어야 함.

    - 배팅 능력 : 매수 기술 

   

• 투기꾼 VS 투자자

   - 투기꾼 : 가격이나 감정에 따라 투자(투자 대상 모름), 결과만 중요(투자=운), 투자 리스크와 성과 모름

   - 투자자 : 원칙에 따라(투자 대상 잘 파악), 투자는 셀프, 과정과 결과 모두 중요(실력=돈), 

                   투자 리스크와 성과  알고 투자 

   

• 너바나 투자 레시피(저.  환.  수.  원.  리)

    1) 저평가 여부 (가치 > 가격)

    - 같은 가격인데 어디가 더 가치 있지?

    - 같은 가치인데 어디가 더 싸지?

    - 입지, 직장, 교통, 학군, 호재, 브랜드를 놓고 비교할 수 있어야 함

    - 그러려면 입장을 많이 다녀야 하고 비교 후 등급을 매길 수 있어야 함

   

       *   투자 물건을 볼 때 가장 중요한 것은?

            매매 가격이 적정한가?

            매매 가격이 적정한지를 어떻게 알까?  === >> 비교 평가

   

   2) 환금성 

    - 주택 중에서는 아파트가 환금성이 가장 좋다.

    - 피해야 될 것 : 나홀로 , 3층 이하, 탑층, 세대수 적은 것

   

   3) 수익률

      * 수익률 = 수익금(시세 차익) / 투자금(매매가 - 전세가)

      * 72의 법칙 = 72 / 수익률 = 원금이 2배가 되는 시간

   

  ==> 수익률 높이는 법

  •  앞으로 가치가 오르는 부동산(수요, 공급)
  • 적절한 투자금, 전세금 상승
  • 좋은 타이밍(무릎 이하에서 매수)
  • 수익률과 수익금 둘 다 중요(수익금은 가급적 5천만원 이상 되는 것으로)
  • 인내(투자 시장, 가치를 신뢰하자)

  • 투자는 사는 것 만큼, 시장의 전망을 무시하며 존버하는 게 중요함.

     

  4) 원금 보전

   - 적정 전세가인지 ?

   - 입지 독점성(지방은 입지 물량이 적어야 함)

       * 전 고점 대비 20% 이상 빠졌다면 무릎 이하다.

      ==> 원금 보전을 위한 부동산 투자 원칙 잡기

      - 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마인가?

      - 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다.

      - 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다.

      -  수요가 많고 입지 독점성이 높은 부동산을 매수한다. (적어도 20년 이내 건축된 것으로)

      - 최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질까?

      -  이 물건의 전세가는 지속 상승하는가?

      - 이 물건은 단기 입주 물량이 적정한가?

      - 이 물건의 안전마진은 얼마인가?

      - 혹시 전세가가 빠질 수는 없을까?

         가치 있는 부동산을 매수했다면 버틴다.

     5) Risk 관리(조급함 × 무지 × 탐욕 = 좌절과 상처)

       - 향후 입주 물량 체크

       - 역전세 → 적은 갭(전세금에 욕심내지 마라)

      - 대량공급  →3년 이내 입주물량 체크, 입지 독점성

      - 급격한 전세 상승 → 전세금은 5% 인상이 적당, 전체 보증금의 5~10%는 현금 보유

      - 상승 시기는 모른다. 그러니 고정적인 수입(급여)는 필수다.

      - 잃지 않는 투자를 해라

      - 환금성(내가 사려는 부동산은 매도가 가능한가)

      - 최악의 상황에서 플랜 B가 있나?

      - 가장 큰 리스크는 투자에 대한 무지이다.(편익과 비용)

  3. 너바나 부동산 전망

     - 시장을 전망하는 것은 불가능- 전망보다는 대응

     - 상승할 때 시나리오 :  나는 수익을 얻을 수 있는가?

     - 하락할 때 시나리오 : 내가 가진 자산은 안전한가?

      ==> 허리 이하에서 사면 다음 하락장을 만나도 원금 보전 가능성은 높아진다.

      * 파도 이론 : 1급지 부터 오르고 순차적으로 하급지로 퍼져나가는 현상(강남 → 송파, 잠실 → 판교, 분당…)

  4. 시세차익 부동산 투자 법

     - 낮은 가격에 사서 오를 때 까지 기다리는 투자 법

     - 시세 차익 부동산 투자의 단계

       1) 투기(묻지마) : 분위기에 휩쓸려, 운이 좋으면 돈을 벌 수도 있지만 크게 잃을 수도(장기 투자 필패)

       2) 갭투 : 적은 투자금액만 보고 투자, 레버리지 극대화, 저가치 물건 투자시 수익이 크지 않음(역전세 등)

       3) 우량주 투자(똘똘한 한 채) : 내가 가진 돈으로 가장 좋은 물건, 시세 상승시 큰 수익(하락시 큰 하락)

                                                       종자돈이 적으면 접근 불가

       4) 가치투자 : 쌀 때 사서 비쌀 때 판다.(저환수원리), 돈 나무 재배 시스템, 통찰력을 쌓는데 시간 걸림.

          - 가치투자를 한다는 것 : 잃지 않는 투자(싸게 하서 비싸게 판다)

          - 싸게 사서 비싸게 판다는 의미 : 싼 지 알아야 된다. and  사야 된다.

          - 비싸게 팔려면 : 가치가 있어야 / 타이밍 / 기다려라 / 매도

      * 진짜 부자의 의미 : 자본 소득을 갖고 있어야 부자다.

      * 시세 차익 투자는 내 월급으로 저 평가된 부동산을 한 채 씩 늘려 가는 것. ==> 돈이 일하게 하는 것.

   공부가 재밌습니다.

   시간만 나면 책상 앞에 앉게 되고 일정도 아주 중요한 게 아니면 미루게 됩니다.

   요즘 월부와 사랑에 빠졌어요.

   누가 만나자고 연락 올까 봐 걱정이 될 정도 입니다. ㅎㅎ

   대충 감으로만 알고 있었던 투자 이론을 이렇게 디테일하게, 체계적으로 알려 주시니 귀에 쏙쏙 들어 옵니다.

   너바나님 진짜 완벽주의 맞으신듯요.

   너바나님이 직접 부딫히고 실수하면서 터득한 것을 고스란히 내어 주셔서 정말 감사하다는 말씀부터 드리고 싶어요.

  (이렇게 다 내어 줘도 할 사람이 얼마 없기에 레시피 유출 걱정 안한다는 말씀에… 웃어야 할지)

   강의를 꼭꼭 씹어 기필코 내 것으로 소화하겠다는 생각으로 강의를 듣고, 다시 요약하면서 복기하고 있습니다.

   부끄럽지만 저는 돈에 대해 정말 무지했고, 잘못된 신념을 갖고 있던 사람입니다.

   돈은 그저 숫자에 불과할 뿐 생명력이 없다는 사실을 몰랐습니다.

   그 상태 그대로 지키기만 급급했으니까요.

   부동산이 물가와 통화량에 영향을 받고 인플레이션이 발생하면 부동산의 가치도 같이 상승한다는 사실을 

   왜 생각하지 못했는지 …

   퇴직하고 퇴직금으로 여윳돈이 생겼을 때 그 뭉칫돈을 들고 저는 은행으로 갔습니다.

   금감원 사이트에 들어가서 금융기관별 금리를 비교한 후 5천만 원씩 나눠서 여러 군데 은행을 돌아 다니면서

   정기예금에 넣어 둔 후 내 돈을 조금이라도 이자가 높은 곳에 안전하게 보관했다는 뿌듯함도 있었으니

   지금 생각하면 정말 얼굴이 화끈거릴 정도로 민망하고 무지한 일이 아닐 수 없습니다.

   그 때가 2018년.  그 돈을 서울 지역 부동산에 투자했더라면…. ㅜㅜ

   물론 뒤 늦게 돈의 원리와 자본주의 시스템을 이해하고 투자란 걸 해보려고 생각해 봤지만 정말 막막했어요.

   이 물건이 비싼 것인지, 싼 것인지 구분할 수 없었으니까요.

   그래도 들은 건 있어서 학군, 교통, 인구 유입, 관내 고연봉 직장인 수 등을 염두에 두고는 있었지만 그건

   내가 아는 지역 안에서만 좋은 물건을 찾는 기준이었고, 심지어 그 가격이 비싼지 싼지는 사실 잘 모르겠더라고요.  

   그러니 내가 모르는 지역에 있는 물건을 어떤 기준으로 매수해야 하는지 도통 몰랐고요.

   이번 강의를 통해서 많은 것을 배웠습니다.  비교 평가!

   2주차 강의 들은 것 까지만 해도 내가 들인 수강료가 전혀 아깝지 않을 정도로요.

   부동산 가격에 영향을 미치는 요소들을 알고 나니 부동산을 사야하는 타이밍이 언제인지 감이 오고요.

   특히 가치 있는 물건을 선택하는 기준에 대해서 명확하게 알게 됐습니다. 

   저.  환.  수.  원.  리

   이 강의를 듣기 전 세금 부분이 많이 궁금했었습니다.

   월부 사람들은 다주택자가 많은데 그 많은 세금을 어떻게 해결하는지가 궁금했거든요.

   편익이 있다면 그에 따른 비용은 당연하게 받아 들여한 한다는 사실.  기억하겠습니다.

   강의 내용 하나 하나 핵심을 짚어 주는 내용이라 귀하지 않은 것이 없지만 이번 강의에서 제가 꼭 

   기억하고 싶은 것은 너바나님 투자 레시피인 <저. 환. 수. 원. 리 > 투자원칙 입니다.

   그리고 ….

   이 모든 이론을 알고 있단 한들 행동하지 않으면 안된다는 사실.

   아무리 시중에 돈이 많이 흐르고 인플레이션이 치솟아도 내가 실물 자산을 갖고 있지 않으면 그저  `그림의

   떡` 이라는 사실, 아니,, 그림의 떡이 아니라 내 현금 자산의 가치는 그만큼 떨어진다는 사실을 뼈저리게 

   느꼈습니다.

   갖고 있는 현금이 많지는 않지만 내가 갖고 있는 범위에서 최고의 투자처를 찾을 수 있도록 남은 과정도 열심히

   공부해 보겠습니다.

   공부해서 저의 투자는 물론 자녀들에게도 꼭 가르쳐 주고 싶습니다.

   제가 아이들에게 수십억 원을 줄 수는 없어도 수십억 원을 벌 수 있는 방법은 알려 주고 싶습니다.

   이제 2주차 강의를 들었는데 영상에서 만나는 너바나님 친근하게 느껴집니다, ㅎㅎ

   꼭 한번 뵙고 싶다는 욕심이 생기네요.

   월부에 꾸준히 머문다면 너바나님 뵐 날이 오겠죠?

    많이 늦은 감은 있지만 지금이라도 월부를 만난 것에 감사하고요,

    이 강의를 들을까 말까 고민하다 끝내 월부를 선택한 저 스스로를 칭찬하고 싶습니다.

   감사합니다!

   * 강의 내용을 복기 하느라 내용을 다 정리했는데 이런 방법의 후기가 문제라면 알려주시면 수정하겠습니다.

      (후기 내용은 외부 비공개 입니다)