분임을 할 때 선호되지 않는 생활권이 이라는 생각이 들면 해당 생활권을 통째로 투자우선순위에서 제외하곤 했었는데, 용맘님께서 사람들이 좋아하지 않는 곳에서 그럼에도 불구하고 투자할 수 있는 것은 없을까? 를 생각해보라고 하셔서 완전 찔렸었다… 앞으로 선호 생활권이 아니라도! 그럼에도 불구하고 투자할 수 있는 물건은 무엇인가? 를 잊지 말고 분임에 임하자!
그리고 용맘님 비교평가 툴을 활용해서 이번 임보 결론 파트에 적용해보자!
임장과 임보를 통해 남길 TOP3
임장: 동별 선호도 / 단지별 선호도 / 투자 or 트레킹 단지
임보: 생활권 정리 / 투자 우선 단지 / 결론
분위기 임장 시 > 사람, 상가, 연식, 규모 보면서 어떤 분위기를 만들어 내는가?를 볼 것
나무위키 활용 시 항상 궁금증을 갖기!
노선: 주요 선호 노선은 어디일까?
재개발/재건축: 진행 정도는?
상권: 어떤 연령층이 소비하는가? 규모는?
학원가: 교육 수요가 있나? (이 학원을 보내기 위해 주변에서 이곳으로 이사올 정도일까?)
분임 전 질문을 갖고 가기 > 단임 전 생활권 정리 시 생활권별 질문 1개씩 뽑아내기
단지 임장의 중요 포인트!!
단지 내부 + 외부 > 단지 자체만 보는 것이 아니라 주변, 위치까지 함께 고려한다!
사람들의 수요를 끌어들일 수 있을까 항상 생각하기
시세지도는 가격만 올리고 끝이 아니다.(+시세그룹핑) 질문을 남긴다!
시세지도와 그룹핑은 우선 순위 단지를 골라내고, 가격의 왜곡을 찾아내는 과정이라는 것을 잊지 말자!
단지분석에 남길 단지
랜드마크, 싸다고 생각되는 단지, 투자 가능한 단지
+ 생활권은 좋은데 선호도가 떨어지는 단지
+ 생활권은 별로인데 선호도가 좋은 단지
매임 전 준비할 것
물건 정보
매매, 전세 실거래가
전고점
부사님 질문사항
매임 후 반드시 남겨야 할 것: 단지 최종 선호도 + 가격에 대한 판단
비교평가: 가치 가격 상황 3가지를 기준으로 판단한다!
- 가치: 상품성(연식, 특징) / 입지(교통 학군)
- 현재 가격(가치 대비 싼가?), 전고점(전고점 대비 하락이 얼마나 되었나?)
- 상황: 물건 조건, 투자금
* 생활권별로 핵심 선호 요인이 무엇인지 1차로 알아야 단지 비교평가를 할 수 있다! (교통 연식 학군)
* 비교평가 후 결론이 나면 가치, 가격, 결론 각 항목별로 내 생각을 써본다!
비교 평가 시 우위를 가리지 못하겠다면 다음 단계로 넘어가서 비교하자!
매매 실거래가가 안찍혀있다면 전세가격을 보자!
지역간 비교평가는 가격을 고정하고 단지를 비교하는 것이 쉽다!
지역 간 비교평가는 땅 / 단지 가치를 비교한다.
땅의 가치를 넘어서려면 단지 가치가 압도적이어야 하고
단지 가치를 넘어서려면 땅의 가치가 압도적이어야 한다
선호도 우선순위를 모르겠을 때는 다시 한번 지도에서 단지의 위치를 확인하고 랜드마크의 가격을 확인하자!
