평촌 초원마을한양아파트/아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 빅아일랜드]

✅아파트명  : 평촌 초원마을한양아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 

2. 교통 

강남 46분 / 여의도 46분 / 시청 55분

3.학군
평촌중학교 91.9%, 귀인중학교 95.4%

4. 환경

한림대학교 성심병원(대형병원), 롯데백화점 평촌점, 이마트 평촌점, 안양시청 등 근처

평촌 학원가 근처

5. 공급

  ; 25년 26년 공급입주 있지만, 많지 않은 것으로 보임

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 - 전고점 대비 25% 매매가 하락중

 - 그렇지만 투자금이 2억 4천750만원 이면, 서울 다른지역도 비교평가 해보고 결정해야 할듯

 - 학군 좋고, 직장과 교통 좋지만 서울, 분당과도 투자금 비슷한 곳을 비교하고 결정하자

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 21년 8,10월 전고점 대비 25%하락한 시점이며, 23년 7월 저점 찍고 올라가는 중

2) 환금성 : 평촌신도시 이며, 870세대라 환급성이 어렵지 않을것으로 예상

3) 수익률 : 전고점까지 가면 25%의 상승률, 약 2억의 수익과 리모델링(건축심의) 호재도 있음

4) 원금보존 : 매매가 대비 58%

5) 리스크 대비: 입지독점성이 나쁘지 않고, 전고점대비 25%빠져있음

나의 투자 결론 : 

평촌신도시 중에서 평촌역으로 도보 걸어갈 만큼 가까운 단지

평촌신도시 중에서 위치는 북동쪽으로 사이드라 평촌 중간위치 보다 가격이 착하다 

평촌역과 가까워 지하철 교통은 더 좋다

거주하시는 분들이 안양에서 근무하지 않고 서울에서 근무하실듯, 강남, 여의도, 시청 교통도 좋다. 

초,중,고가 가깝고 근처 학원가 있음, 학군이 좋다

근처 종합병원, 백화점, 이마트등이 있어서 생활의 편리하며, 주위가 아파트 단지라 유해시설이 없다

아파트 리모델링(건축심의)가 있어서 호재로 보이며, 다음 상승장에서 더 오를 수 있을것 같다 

살기에는 좋지만, 전세가 매매가 대비 58%,  투자금이 생각보다 많이 들어

이정도 투자금으로는 서울의 다른지역과 분당등 서울과 1시간 이내 다른 지역도 비교평가 필요해보인다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

평촌이 거주하기 편리하고 강남과 가까운 지역이라는 것을 알고 있었지만

최근 5년의 매매, 전세가 그리고 내가 좋아하는 관점이 아닌, 모두가 좋아하는 관점에서 바라보니

어떤 평가를 받아야 하는지 객관적으로 바라보게 되었습니다.

생각보다 투자금이 많이 들어 분당도 같이 보고 싶은 마음이 들었고

같은 투자금의 서울, 분당등을 조사하고 싶은 마음이 들었습니다.

왜 교통을 보고, 학군을 보고, 근처 백화점, 병원을 찾아보는지 이해하게 되었습니다.

처음이라 낯설었지만, 하다보니 재미있고 많이 배우는 시간이 되었습니다.