✅아파트명
염리삼성래미안
✅위치(지도)
서울시 마포구 염리동 520 (도로명:서울시 마포구 백범로25길 63)
✅입지평가
1. 직장
마포구 종사자 279,788명, 사업체수 56,782
2. 교통
강남 55분 / 여의도 20분 / 시청역 30분 / 광화문 20분
3.학군
용강초등학교 / 서울여자중학교 or 동도중학교 (마포구내 학업성취도 1위6위, 진학률 1위2위)
4. 환경
주변 대형마트 : 이마트 마포점, 이마트 신촌점, 킴스클럽 신촌점
이마트 마포점 도보20분, 차량이용 8분 / 이마트 신촌점 도보 24분, 차량이용 10분
현대백화점 신촌점 : 도보 27분, 차량이용 8분
연세세브란스병원 (종합병원) 차량이용 10분
문화시설 : 아파트 바로 앞 마포아트센터, 신촌CGV 차량이용 8분, 도보 20분
경의선 숲길 (산책에 좋음, 맛집 많음) 도보 12분
5. 공급
적정수요 1,803 대비 2025년 439, 2026년 68
2025년 이후 부족 예상
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 - 매매 109,500 / 전세 57,000
5년내 고점 매입시 - 매매 126,500 / 전세 58,358
5년내 저점 매입시 - 매매 60,000 / 전세 50,000
✅현장사진
정문
후문
전경
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 고점대비 15% 하락 (20%에는 못 미침)
2) 환금성 : 강남까지는 1시간이지만, 여의도/시청/광화문 까지의 거리가 30분 이내로 교통이 좋은 편이고
주변에 아파트 단지가 형성되며 편의 시설이 골고루 잘 갖추어진 편. (병원, 대형마트, 백화점, 아트센터, 숲길 등)
3) 수익률 : 현재 매매가 10억9천, 전세가 5억7천으로 투자금 5억2천 필요. 고점 12억6천 회복시 수익률 30%
4) 원금보존 : 전세가율이 현52%, 25년 된 구축으로 리모델링/재건축을 바라보는 투자가 많은 것으로 보여짐.
5) 리스크 대비: 공급은 마포가 전체적으로 많지 않은 편
나의 투자 결론 : 입지(특히 학군)가 좋고 신축 사이에서 꾸준히 가격이 올라오는 구축 아파트로,
고점 대비 15% 하락된 가격이지만 현재는 작년(7억3천)에 비해 가격이 많이 오른 상태로 보인다.
투자하기에는 투자금, 전세가율, 수익률이 현재 시점 기준으로 아쉬움이 많은 것으로 판단된다.
단, 주변 신축 아파트와 비교하면 같은 입지의 메리트에 비해 가격은 상대적으로 저평가 되어 있어
이후 가격 변동을 지속해서 지켜 볼 필요성은 있음.
✅ 작성하면서 느낀점 :
지역 선택만 3일을 고민하다가 주변에서 잘 아는 지역을 선정해서 과제를 진행해보니
(1) 지도에서 안 보이는 것들이 있음 (임장의 중요성을 다시 한 번 체크)
- 잘 알고 있는 지역이라 미리 있던 지식을 기반으로 찾아낸 정보들이 있음
(2) 강의 들으면서 머리로 이해했다고 생각했지만
실제로 보고서를 써 보니 정확하게 아는 것이 아니라는 생각이 들었음.
계속해서 강의 노트를 찾아보며 다시 공부하며 많은 도움이 되었음.
(3) 과제를 위해 기본적인 것만 살펴봤지만 이 항목 외에도 체크해봐야 할 것이 많이 보여짐.
이후에 계속해서 실력을 업데이트 해서 나만의 매뉴얼(분석툴)을 만들어봐야겠다는 생각이 들었음.
댓글
나도언젠가님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
