[열기 85기 132조 SmallThing] 중구 신당동 남산타운 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

중구 신당동 남산타운 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

시청 34분/ 강남역30분/ 여의도30분

3.학군

동호초등학교(도보 10-20이내) 등하굣길 찻길이라 안전 유의

장원중학교:학업성취도 76.9% , 압구정동, 대치동 학원가 이용 가능(3호선30분이내)

4. 환경

약수역(3,6호선), 버티고개역(6호선) 더블 역세권

단지내 대형 상가 GS 더프레시, 한살림, 파리바게트, 병원 등 편의 시설 다수, 약수 시장

대중교통 이용시 강남, 중구 백화점 편의시설 30이내 접근 가능

5. 공급

  3년 내 인근 공급 없음 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 저평가

2) 환금성 : 입지 독점성 있고, 인근 공급물량 3년이내 없음 

3) 수익률 :  현시점 매수, 전고점 회복시 25% 상승 가능 

4) 원금보존 : 전세가 55%, 전세가 상승 중. 

5) 리스크 대비: 3-4년 내에 주변 공급이 없고, 고점 대비 매매가 25% 빠져 있는 상황에서, 

                        매매가, 전세가 소폭 상승 중이기 때문에 역전세 가능성 적어 보임 

나의 투자 결론 : 

남산타운 아파트의 최대 장점은 강남, 시청, 여의도 모두 대중교통 30분 거리의 교통환경.

강남, 중구의 편의 시설을 30분 이내 거리에서 사용 가능하다는 점이 최대 장점으로 보인다. 

그러나, 초등 학교 이후 중고등 학교 학군이 좋지 않은점이 최대 약점이다. 

입지 독점성이 있고, 인근 지역 공급물량이 거의 없기때문에 역전세 리스크는 적어 보인다. 

전고점 대비 매매가 25% 빠져 있는 상황에서 전세가 상승 중이고,

인근 옥수동, 금호동 아파트가  전고점을 회복했으므로  상승 가능성 보임. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

앞마당이 적으면 가치 비교가 힘들다. 

저환수원리에 따라 매물을 찾다 보니, 

누구나 좋다고 하는 지역과 사람들에게 최근 인기 있는 지역은

이미 전고점을 회복한 상황이라 

호재만 쫓아서 투기하는 사람들의 눈에는 

저평가된 가치 있는 지역을 발견하기 어렵겠구나 하는 생각이 들었다.