[유자린] 부동산 트렌드 2025 - 김경민



🌟내용 및 줄거리

86p

서초구는 주거지 기능이 더 강한 지역이다. 이곳은 업무지구보다는 주거지가 중심인 만큼, 주거환경이 더욱 중요시된다. 서초구는 2020년대 이후 반포 지역을 중심으로 대대적인 재건축이 이뤄지며 신축 아파트 단지로 변모했다.

신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다.

94p

고가지역과 저가 지역의 누적 상승률이 100%로 동일하더라도, 가격의 격차는 처음 5억원에서

10억으로 크게 벌어지는것이다.

121p

첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는데 반해,

노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한후 후행해 상승장에 들어간다.

고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린후, 서민주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타는 것이다.

122p

부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고, 최소 몇년은 보유하는 상품이다.

따라서 사이클에 변화가 일어나는 겨우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다.

~상승기가 하락기보다 더 길다는 특징이 보인다.

152p

2022년 가을 레고랜드 사태로 인해 PF문제가 본격화된후 정부는 시장에 개입해 문제를 해결하려 했으나,

이는 자유시장경제원칙에 어긋나며 시장에 부작용을 초래했다.

PF 물건중 사업성이 좋지 않은 것들이 저렴한 가격에 시장에 나오지않았고,

이로인해 토지 가격이 계속 높게 유지되는 현상이 발생했다.

168p

본PF로 전환된 프로젝트 역시 원가 상승으로 불가피하게 높은 분양가가 책정되고 시장 침체로

수요가 감소하면서 분양이 녹록치 않은 상황이다.~

PF 대출금= 브릿지론 상환액 + 추가 건설 비용 (마케팅, 광고홍보, 필요시 공사비)

20개월이나 상황이 묶이는 동안 기존 사업의 디벨로퍼는 엄청난 금융비를 부담하고 있고,

신규 사업에 참여하고자하는 디벨로퍼는 기회를 빼앗겼다.

~그런데 토지 계약 이후 금리인상으로 인한 금융비와 인플레이션으로 인한 시공비 상승이 사업의 원가를

급격히 증가시켰다. 게다가 2022년부터 부동산 가격이 폭락하며 분양가격,

즉 얻을 수 있는 분양 수입이 현저히 줄어들었다.

이들은 부실한 PF 대출 폭탄이 터질것으로 예상하고 사업이 저렴하게 나오면 기회를 잡으려고 대기중,

그런데 정부 당국의 창구지도로 대출 만기가 계속 연장되며, 좀비 기업들을 계속 살려두고있다.

좀비 기업에는 부실한 디벨로퍼뿐 아니라 사업성을 제대로 판단하지 못하고 투자한 후순위 금융권도 포함된다.

→ 이익의 사유화와 비용의 사회화

208p

이론상 자기자본이 10억원이 있다고 하면 담보대출 이자 총액이 10억원까지 부담 가능해지면서,

20억원 주택도 선택권에 들어간다. 따라서 주택담보대출 금리인하는 다양한 경로를 통해 주택수요를 자극한다.

312p

시장 참여자들의 미래 수입에 대한 기대가 압도적으로 크다고 하면, 이들은 어떤 수단을 사용하더라도

시장에 참여하고자할것이다. ‘벼락거지’라는 조어에서 알 수있듯이, 과거 부동산 시장에 

적확한 타이밍에 참여하지못해 자본 격차를 경험한 사람들은 상당히 비합리적으로 시장에 접근할 수 밖에 없다.

394p

확정일자는 신청 당일이 아니라 다음날부터 효력이 발생하기때문이다.

만일 나쁜 의도를 가진 집주인이라면 오전에 세입자와 계약하고 확정일자의 효력이 발생하기 전인 당일 오후에

은행에서 주택을 담보로 대출을 받을 수 있다.

397p

주민센터에서 전입세대 알람내역서와 확정일자 부여현황을 발급받으면 다른 세입자의 전입 신고 내역,

계약기간 및 계약 금액 등을 파악할 수 있다.

🌟 나에게 어떤 점이 유용한가?

: PF 대출, 부동산을 큰 시장으로 복기할때 도움이 됨.

🌟 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

:  PF 대출과 관련해선 구해줘월부 영상을 통해서도 어느정도 이해했었는데 이번 책을 통해서 더 잘 이해하게 된 것 같다.

부동산이라는게 자본시장과 사람들의 심리로 크게 작용하는데 이를 넘어선 정부의 개입이

과연 올바르게 작용하는지, 오히려 역효과를 내는지는 섣부르게 예단해서는 안된다는걸 다시 느꼈다.

그만큼 시장에 겸손해야하며 내가 판단하고있는 생각들에 여러 멘토, 선배님들, 동료들의

의견을 공유하고 토론하는 과정이 필요하다고 생각했다. 

 중간에 단지별로 예시를 들어 그래프를 설명한건 재밌진않았지만, 내가 부족한 앞마당인 상급지에 대한

시장 가격 감과 선호도를 간접적으로나마 느껴볼 수 있었다. 

서울뿐 아니라 경기도를 포함한 수도권 한판을 투자로 제대로 보기위해 앞으로 더 갈길이 멀다고 생각된다.ㅎ

🌟연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 부동산투자의 정석

🌟회사,가족,투자에 적용할 점

-회사 : 0_0 회사에도 이런식으로 평가 분석을… 

-가족 : 부동산 시장에 대해 전반적인 이야기를 가볍게 나누는 대화를 자주해봐야겠다

-투자 : 시장참여자들의 미래수입에 한 기대감이 더 커지면 어떤 수단으로든 시장에 참여하고, 그 시장은 비상식적으로 접근되고 움직일 수 있다.