강동구 상일동 고덕센트럴아이파크아파트 수익률 분석 보고서 [열기반 85기 84조 유용한방]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

고덕 센트럴 아이파크 아파트 34평

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 강동구 종사자수 157,465명

2. 교통

 강남 50분 / 시청 1시간 / 여의도 1시간

3.학군

명일중 89.9% / 한영중 87.4% 

4. 환경

이마트 / 강동경희대학교병원

5. 공급

e편한세상강일어반브릿지 24.2 593세대

추가공급 X

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세  : 상일동 고덕센트럴아이파크 매매 15.5억 전세 8억

5년 내 고점 매입 시 : 22년 1월 매매 16.3억 전세 5.8억

5년 내 저점 매입 시 : 23년 5월 매매 10.6억 전세 7억

가장 저점이었던 23년 5월이 투자 타이밍이었고, 그때보다 현재 매매가 4.9억, 전세가 1억이 상승했다.

지금은 전고점을 거의 회복하여 약 5% 하락한가격이다.

이제 인근지역 추가공급은 없을 예정이고 전세는 2~3월 기준 7.5억에 3건이 재계약되거나 올라와있다.

주변 인근 아파트 중 가장 전세가 비싸지만 실계약이 활발하여 (고덕자이 6.8억, 고덕롯데캐슬 6.2억)

수요가 꾸준하기 때문에 7.5억~8억이 적정 가격으로 보인다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 -5% 가격이라 투자하기에는 어렵다 생각이 들지만 더 이상 추가 공급이 없을 지역이기에 입지 독점성이 있다고 판단되고, 매매가는 비슷하거나 낮지만 전세가는 주변보다 1억 이상 높게 측정되는 것을 보아 실거주의 가치가 확실히 있다고 판단되어 가격보다 저평가되었다고 판단됩니다. 다만, 다른 단지와 비교 후 검토해야할 것 같습니다. 

2) 환금성 : 상일동역 5호선, 명일동 학원가로 바로 가는 집 앞 버스정류장, 공원과 산 등 자연친화적인 환경, 인근 전체 재건축을 통한 아파트 주거 환경 개선 등 학군과 실거주 장점이 있기에 수요가 꾸준할 아파트라 생각됩니다.

3) 수익률 : 현재 투자금이 7.5억으로 크고, 전고점을 거의 1억 채 안 남긴 상황이어서 수익률 100%도 어려울 것 같습니다. 전고점 보다 높게는 10억 이상 갈 수 있는 단지라고 생각되지만 7.5억이라는투자금으로 매수 시 기대 수익률이 낮다고 판단됩니다.

4) 원금보존 : 현재 전세가가 분양 당시 매매가까지 근접했고 전고점 보다 매매가가 낮은 상황이지만 투자금이 크기 때문에 원금 보존엔 리스크가 있다고 판단됩니다. 다만, 장기보유를 생각한다면 안전한 투자라 판단됩니다.

5) 리스크 대비: 현재 추가공급은 더 이상 없을 예정이고, 전세 거래도 활발하게 이루어지고 있으며 주변 인근 단지 중 가장 실사용가치가 높다고 판단되어 리스크는 크지 않다고 생각됩니다. 다만, 현재 전세가가 전고점 대비 크게 올랐기 때문에 추후 역전세 리스크를 생각하여 조정이 필요할 것으로 생각됩니다.

나의 투자 결론 : 인근 새 단지 중 실거주의 장점이 가장 높게 판단되지만 매매가에 반영되지 않았고 인근 재건축 단지 중 가장 자연친화적이고 깨끗한 단지이기에 장기적 투자관점에서 충분히 투자할만한 가치가 있다고 생각합니다. 투자금 대비 기대 수익률이 낮을 수 있으나 떨어질 가능성이 낮고 오를 가능성이 높기에 안전한 투자로 생각됩니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

역지사지하며 사람들이 이 장소에 거주해야 할 이유를 생각하며 가치를 분석하였는데 아직 비교군이 없어 가격에 반영이 된 것인지 판단하기는 어려웠습니다. 같은 금액대 다른 아파트 단지를 알아야 비교평가가 가능해지고 더 좋은 선택을 할 수 있다는 생각이 들었습니다. 하지만, 저환수원리의 기준을 대입했을 때 수익이 날만한 단지라고 판단이 들었고, 이 기준을 모두 만족하는 1등 단지를 찾는다면 너무 기쁠 것 같다고 생각이 들어서 얼른 임장을 가보고 싶네요 ㅎㅎ

여러 단지들을 보고 가장 좋은 선택을 하기 위해 비교 평가한 후 투자를 결정하고 기다린다면 성공할 가능성이 높다고 생각이 다시 한 번 들었습니다.