[서투기 22기 2배 더 도전, 8배 더 자유로울조 스테디킴] 2주차 강의 후기

겉으로 보기에는 선한 이미지를 가졌지만 알고 보면 차가운 투자자의 마인드를 가진 권유디님의 강의를 다시 들을 수 있어서 유익한 시간이었다.  

서울 수도권 지역의 투자 범위와 관하여 '내가 투자한 지역이 오르지 않으면 어떡하나'라는 두려움이 있을 수 있다. 그런데 과거 데이터를 확인해봤을 때 서울 수도권의 '아파트'라면 강남과 2시간 떨어진 거리에 있는 것이라도 장기간으로 보면 전세가가 오르고 매매가가 올랐다. 왜냐하면 아파트는 누구나 살고 싶어하는 거주지이기 때문이다. 따라서 강남과 1시간 이내로 들어오는 아파트는 모두 가치가 있는 아파트기 때문에 걱정할 필요 없다는 것을 알았다. 한발 더 나아가 더 벌기 위한 투자를 위해서는 가치있는(강남 1시간 이내) 아파트 중에서 적절한 가격(전고점 대비 15% 하락)의 아파트를 대상으로 하고 내가 가진 투자금 중 가장 좋은 단지를 매수하면 된다. 그리고 돈을 번다는 것보다 ‘자산을 쌓아서 장기간 보유’한다는 관점에서 투자를 해야함을 알게되었다.

서울에 소액투자를 할 수 있는 곳으로 은평구가 있다. 은평구는 서울의 서북부에 위치한 지역이다. 뉴타운과 3호선이 가장 큰 특징이다. 직장은 종사자수를, 학군은 서울대를 많이 보내는 고등학교에 갈 수 있는 중학교를 갈 수 있는 단지인가와 유해 상가가 없는 큰 학원가가 있는지를 보는데 은평구는 이 2가지 측면에서 약점이 있다. 교통적인 측면에서 3호선을 이용하는 생활권은 강남 및 도심과 여의도 업무지구 접근성이 좋다. 환경은 연식이 좋은 쾌적한 뉴타운인가가 중요하다. 다만 3호선과 거리가 있는 뉴타운은 다음 상승장에서 매도하는 전략을 가지고 접근해야 한다. 은평구의 투자 가치를 종합해보면 3호선+뉴타운, 뉴타운, 3호선 준신축 순으로 나열할 수 있다.  

공급이란 개념에 대해 심도 있게 알게 되었다. 기본적으로 가장 전입 전출 영향을 많이 받는 두 지역의 공급을 함께 살피는 정도로 확인했었는데 실제 전세가격에 미치는 다른 요소가 있다는 것을 배웠다. 평균회귀라는 중요 개념이 등장한다. 전세가격은 결국 물가상승률 정도의 상승폭에 수렴한다는 것이다. 일반적인 물가상승보다 높아졌으면 다시 내려갈 것이고 내려갔으면 다시 올라가는 것이다. 여기에 당시 시장 상황이 상승장인지 하락장인지 심리도 중요하다. 그리고 마지막으로 실제 공급을 본다. 공급은 수도권을 하나의 권역처럼 보는 것이 맞다. 그런 관점에서 전세 가격은 앞으로 오를 것이라고 판단되는데 투자하기에 좋은 시기인 것 같다.

투자자로서 단지 선호도를 평가할 때 단순히 '좋다 싫다'가 아닌 '좋다 덜 좋다'의 판단으로 가야 한다. 여기서 덜 좋은, 다시 말해서 약점이 있는 단지들에게서 투자 기회를 찾을 수 있다. 예를 들면 비역세권이거나 구축이라는 약점을 가진 단지는 가치 대비 가격이 더 떨어져 있을 수 있고 매매가와 전세가가 붙는 현상이 발생할 가능성이 높기 때문에 좋은 투자 단지로 살펴볼 수 있다.

같은 투자금으로 더 좋은 단지에 투자하는 것이 베스트지만 가장 중요한 것은 ‘투자를 했냐 안했냐’이다. 시세트래킹을 하다가 투자 범위에 들어오는 가치 있는 단지가 있다면 그냥 하는 게 맞다. 그리고 투자 하는 과정에서 가족들의 반대가 있을 수 있는데 싸우거나 설득하려고 하지 말고  꿋꿋이 포기하지 않고 내 갈 길을 가면 된다고 하셨는데 정말 공감이 많이 된다. 나의 행동을 이해할 수 없기 때문에 응원도 받을 수 없으며 외로운 길이라는 생각이 든다. 언젠가 내가 옳았다는 것을 증명할 날이 오리라 믿는다.