*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명
수지삼성4차
✅위치(지도)
경기도 용인시 수지구 풍덕천동 663-1
✅입지평가
1. 직장
용인시 수지구(C): 종사자 수 87,487명
2. 교통
- 강남: 45분(마을버스+지하철: 신분당선)
- 여의도: 60분(마을버스+지하철: 신분당선+9호선)
- 시청: 60분(마을버스+경기버스)
3.학군
수지중(91.2%, 특목고 12명), 성서중(87.9%, 특목고 8명), 성복중(93.9%, 특목고 12명)
4. 환경
신세계백화점(사우스시티): 5분 거리, 하나로마트(김해점): 5분 거리, 삼풍동공원(축구장 0.6배): 1분 거리
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O
- 전고점 대비 -30%
- 22년 10월과 동일 가격(21년:폭등 → 22년:하락 → 23년:상승 → 24년:하락)
2) 환금성 : O
- 학군 때문에 전세 수요 많은 입지 조건
- 저렴한 전세가(2.6~3.1억)
- 강남, 분당권 출퇴근 가능
3) 수익률 : O
🤔 투자금
- 갭 비용: 2.35억
- 전세가율 낮음: 전세가율 53~55%
→ 이 돈이면 전세가율 높은 서울 하급지 투자할까? 생각할 수 있음
👍 긍정 요소
O: 적절한 투자금`으로 `충분한 수익`을 낸다
X: 무조건 투자금 적게 하는 것에 집착 X
- 높은 할인률: -30%(전고점 대비)
- 많이 할인된 금액
4) 원금보존 : O
- 높은 할인률: 전고점 대비 -30%
- 전세가율 50%
- 일시적으로 전세가가 올라가 갭 비용이 저렴해진 시기 X
- 재건축 이슈: 상승장 시 호재 반영 후 전고점+a 가격 기대 요인
5) 리스크 대비: O
- 역전세 우려 X
- 5년 내 최저점 매매가 4.3억(20년 3월)
- 최저 전세가: 2억(20년: 전세가율 55%)
- 현재 전세가: 2.6억(전세가율 50%)
→ 역전세 시 필요 자금: 0.6억
→ 최악의 상황으로 매매가 떨어져 봐야 -1억
=> 대출로 포용 가능한 범위의 가격
- 리스크 확률 낮을 것으로 예상
- 상승의 기회 > 리스크
=> 장기간 버틸 수 있느냐? => YES
- 공급 부족
- 25년 112세대 외 신규 공급 X
- 26년 이후 거의 바닥
나의 투자 결론 : 가성비 투자 아파트, 첫 투자로 하기 좋은 안전한 매물로 예상
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 비교평가를 통해 어디를 투자할 지 계속 디벨롭할 것
- 역전세 우려는 낮지만, 혹시 모를 리스크 대비 금액을 위해 저축액 추가
- 법무사 비용, 복비, 세금 등 총합 비용을 계산해 금액 정리 후 가용 예산 업데이트
