대구 중구 남산동 남산롯데캐슬센트럴스카이 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 1호기에서 6호기까지! 무조건 5늘부터!! 부알간]

✅아파트명 : 남산롯데캐슬센트럴스카이 

✅위치(지도)

✅입지평가

0. 인구

대구 인구수는 235만명이고 세대당 인구수는 2.15명이다. 

대구 : A등급

대구 중구의 인구수는 9.7만명이고, 세대당 인구수는 2.01명이다. 

대구 중구 신축 입주로 최근 인구수 증가 양상을 보이고 있다.

1. 직장

대구 종사자수는 100만명이고, 500인 이상 사업체수는 64개이다. 

대구 중구는 종사자수 8.7만명이고, 500인 이상 사업체수는 5개이다.

대구 : A 등급

중구 : C 등급

2. 교통

중구는 매인으로 중심지까지 자차 6분 정도 걸린다. 

달서구의 성서일반산단까지 자차 22분 소요된다.

중구 : S등급 (자차기준 중심지 업무지 접근성으로 고려함)

3.학군

대구는 95% 이상 학군이 5개 이상이고 90% 이상의 학군이 27개이다. 특히 대구에서는 수성구>달서구 순으로 학업성취도가 좋은 중학교가 몰려 있다. 반면 중구는 학교 수도 부족하고 학업성취도 90% 이상의 학교 1개 있다. 

대구 : S등급

중구 : B등급

4. 환경

대구에는 총 3개의 백화점이 있고, 그중에 중구에는 더현대대구가 1개 있다. 

대구 : S등급

중구 : A+등급 (중앙로 상권, 인프라) 

5. 공급

대구 3년 평균 공급은 3232세대로 적정수요량의 0.5배 이내라 공급이 부족하다. 

중구는 3년동안 공급량이 없다. 

대구 : S 등급

중구 : S 등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재호가는 전고대비 -14% 하락한 상태로, 저점대비 15% 가략 가격회복이 되었다. 중구에서도 선호하는 단지로 가격 회복이 빠르며, 대구에는 아직 가격 회복이 못한 단지들이 많아 저평가되어 있다고 보기 어렵다.  X

2) 환금성 : 저층 탑층 X

3) 수익률 : (9.0-7.7)/3.9 = 33% △

4) 원금보존 : 전고대비 가격회복함, 전세가율 49.4% 원금보존 △ (대구 공급물량이 감소양상으로 전세가 트래킹이 필요함) 

5) 리스크 대비: 무리한 투자금으로 잔금대비 및 역전세 대비는 지금 상황에서 어려울 수 있음 X

나의 투자 결론 : 

저환수원리에 맞지 않은 단지로, 투자하지 않는다.

단, 중구 대장단지로, 시세를 리딩하고 있어 다른 지역 대장단지들과 시세트래킹을 하며 시세변화를 확인해야겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 싸게 사는 것이 중요하다는 것을 알았다.