안녕하세요! 서른살 부린이의 질문입니다.너무 기초적인 질문이라 부끄럽지만 글 올려 봅니다 ㅠ.ㅠ
갭투자는 대출 없이 종잣돈으로만 해야 하는 것 인지가 궁금합니다.
- 만약 매매가 5억 / 전세가 2.5억인 아파트가 있다면, 갭 2.5억을 현금으로 전부 해결해야 하는 건가요?
- 위와 동일한 아파트의 경우에서 - 만약 종잣돈이 1억 뿐이라면, 나머지 1.5억을 대출로 받아서 갭투자를 진행하는 건 안되는 건가요? - 깡통전세 위험이 있어 전세가 나가지 않을 가능성이 높아서 인 걸까요?
- 만약 종잣돈이 2억이라서 5천만원이 모자르고, 네고도 되지 않는다면 - 이 경우엔 내 투자금에 들어오지 않으므로 투자를 안하는 것이 맞는 건가요?
대출을 무조건 하겠다는 게 아니라, 내 투자금을 어떤 범위까지 봐야 하는지가 궁금합니다ㅠ
특히 갭투자면 전세 놓는 것이 매우 중요한데, 담보물의 몇 % 이상이면 깡통전세로 판단되어 전세 놓기가 어려워지는 건지 모르겠어서요.
전세 보증금에 돈이 묶여 있는 상황인데… 전세를 살면서 갭투자를 하는 분들은 어떻게 하는 건지가 궁금하네요. 애초에 갭투자는 1주택자부터 가능한 건가요? 무주택자는 어떻게 갭투자가 가능한 건지… 강의에서 1억 언저리 소액투자 가능하다 이런 얘기를 들을 때마다 그럼 1억이 전재산인 사람들은 어떻게 실거주하고 계신 건지가 궁금했습니다…!
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댓글
안녕하세요 졍졍님 :) 투자에 관련해서 궁금하신 점들이 많으시죠!ㅎㅎ 일단은 기본적으로 전세레버리지 투자에서 매매-전세 차액은 보유하고 있는 현금으로 매수를 하게 됩니다. 1억뿐이라면 1.5억을 대출을 받기 위해서는 전세가 껴있는 상태에서는 주택담보대출이 어렵기 때문에 신용대출이나 마이너스통장 등 여러가지 대출을 이용해서 하게 되는데 이경우 가능은 할 수 있으나 내가 실력이 없는 상태, 물건의 가치를 제대로 판단하지 못하는 상황에서 대출을 이용한 투자는 정말 위험할 수도 있습니다. 보통 월부에서는 투자를 할때 투자를 하기 위해서 대출을 이용하는 것이 아니라 투자는 모아놓은 종잣돈 범위내에서 하고, 리스크 대비용으로 전세가 잔금기한안에 안맞춰질경우 잔금이 되는지, 혹은 내가 생각했던 전세가보다 전세를 낮게 빼야하는 상황에서 추가투자금이 더 들어갈 수 있어 그럴때 이용할 수 있는 대출 가용범위를 체크하기 위해서 어느정도 대출이 가능한지 파악을 미리 해두고 잃지 않는 투자를 위해 대비를 한다라는 개념으로 생각하시면 좋을 것 같아요. 기본적으로는 내가 가지고 있는 종잣돈을 투자금으로 생각하시면 됩니다. 그리고 아파트의 경우는 전세가보다 매매가가 하락할 가능성이 극히 희박하기 때문에 깡통전세가 될 위험이 적고, 보증보험을 둘 수 있는 범위까지 전세세팅이 가능하게 되는데 보통은 아파트 KB시세의 평균매매가*90%정도까지 전세보증보험이 가능합니다. 전세를 살면서 갭투자를 하시는 분은 전세는 그대로 사시면서 새롭게 종잣돈을 모아 투자를 하시거나 혹은 자산재배치라는 것을 통해 전세를 월세로 이동해 투자금을 만들어 투자를 하시게 됩니다. 그러나 이 모든것들은 내가 투자 공부를 어느정도 했고, 가치를 알아볼 수 있는 실력이 쌓이게 되었을때의 이야기이기 때문에 당장에 자산재배치, 대출의 고민을 하시기보다는 좀 더 공부를 해보시면서 천천히 준비를 하시는 것을 추천드리고 싶어요 :) 졍졍님 화이팅입니다!
졍졍님 안녕하세요 :) 함께하는 가치님께서 정말 좋은 말씀을 잘 써주셨기 때문에 에디터는 응원을 남기고 갈게요. ☺️ 투자 공부를 꾸준히 해서, 내가 가치를 알아볼 수 있는 눈과 확신이 생기는 것이 중요한 것 같아요. 아직 절대 늦은 것 아니고 이제 시작하시는 졍졍님이 너무 멋지십니다. ^^ 응원합니다!