안양 비산동 비산래미안 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 honey순]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

안양 비산동 비산삼성래미안 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• 직장 데이터를 확인한 결과 안양시 동안구 종사자는 181,783명, 사업체는 40,016개 이다.
• 안양은 서울남부 및 강남쪽 출퇴근이 대중교통으로 편리하여 서울 종사자들도 많이 거주할 것으로 사료됨.
• 직장 등급은 B

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

  -아파트 단지 바로 앞 강남으로 갈 수 있는 마을버스 및 광역버스가 다니며, 4호선인 범계역까지 15분 , 인덕원역까지 20분 정도 걸린다. 

• 강남까지 1시간 정도로 걸리므로 교통은 A

• 월곶-판교선으로 비산역 공사 중. 

• 

• 안양 대부분의 버스가 지나다니는 정류장으로 지역 내 이동에도 편리성이 높음. 

3.학군

학군 점수는 B 

• 단지 내에 샘모루 초등학교가 있음.
• 중학교로는 학군이 그렇게 좋은 학교는 없는 듯 함. 

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• 고등학교의 경우 안양에서 상위권에 드는 고등학교인 안양외고, 신성고는 모두 너무 멀리 떨어져 있음. 

   

4. 환경

• 단지 내 시립도서관이 있으며, 오래된 아파트 단지에 세대수가 많은 아파트의 장점인 단지내 상가가 굉장히 잘 되어 있음. 각종 편의시설들이 입주하여 있으며, 이마트까지 도보 10분 이내 아파트 단지 롯데백화점이 있는 범계역, 한림대 병까지는 버스로 15분정도 소요된다.
• 다만 단지내에 묘지들이 있어 정리가 안되는 느낌임. 

5. 공급

  - 최근 안양의 아크로 베스티뉴와 평촌자이 퍼스티니 아파트 분양이 실시되었고, 주변에 엘프라우드, 힐스테이트 등 새 아파트들이 들어섰음. 앞으로 이후의 공급은 평촌자이퍼스티니인데, 세대수가 2700세대 이상으로 많아 공급량은 많은 것으로 파악되며, 의왕쪽이 개발되며 의왕 공급물량도 많을 예정임. 

• 최근 입주한 비산삼성래미안 근처 신축 아파트들 

   

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✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

고점에 매수 시 수익률은 -53%

저점에 매수 시 수익률 +76%

지금 계속 단지 내 아파트 가격들이 오르고 있음.  

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  구축아파트이다 보니 주변에 새로 신축이 들어서며 저평가 되었으나 교통이동 수단 및 편리한 상권을 갖추고 있음. 지하철역이 없다는 것이 단점이었는데, 월곶-판교선 호재가 있음. 

2) 환금성 : 아파트 자체가 3800세대 대단지이며, 바로 옆에 초등학교를 끼고 있음.  

3) 수익률 :2023년 매수 시 2025 되팔았을 경우 수익률 192% 이렇게 계산하는것이 맞는지 잘 모르겠음.

4) 원금보존 : 원금은 보존 할 수 있음. 

5) 리스크 대비:27년 신축아파트 들이 대거 입주하면서 전세가가 떨어질 수 있음. 

나의 투자 결론 :  안양에 입성하기에 좋은 아파트이며 범계역 주변의 아파트들이 대부분 30년이상의 것들이라는 것을 고려하였을 때 가치가 있는 아파트이지만, 20년이상된 아파트이고 주변에 신축 아파트들이 들어설 예정이라 담배꽁초투자가 되지 않을까 라는 생각이 들었음. 

현재 내가 가진 자산으로는 살 수 없지만 도전해보고 싶은 집

✅ 작성하면서 느낀점 : 

집이라는 것을 보면서 어떻게 가치가 매겨지고, 평가되어지는지를 알 수 있어서 좋았음. 

비교분석을 해보며 앞으로 어떤 아파트들을 비교해 보면 좋을까 라는 생각이 들었음. 내가 가진 시야를 넓히기도 하고 깊이있게 좁힐  수 있는 과제였음.

학군을 중학교만을 가지고 외고진학률을 보아야하는지, 아니면 전체 학업성취도를 보아야하는지 잘 모르겠음.