일원본동 목련 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 86기 132조 핑크라벤더]

✅아파트명: 일원본동 목련타운

         650세대 총8동 

         1993.09. 121㎡ ~ 158㎡

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (S)

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

강남구: S등급

종사자수: 801,419

사업체수: 110,007

2. 교통 

평일 오전 8시 기준.

강남 : 27분

여의도: 42분

서울시청: 51분 

수서역(SRT): 지하철 1정거장

강남/분당/판교쪽 출퇴근 용이

3.학군 (S)

대왕중학교: 강남구 1위 학업성취도, 97.6%

강남8학군, 대치동 학원가 접근 용이

4. 환경

롯데마트 1 

삼성서울병원, 대모산 (숲세권)

수서역 신세계 백화점 생길 예정 (2029년)

편의시설 다소 부족하지만,

조용하고 번잡하지 않음.

중고등학생 학업에 열중할 수 있는 조용한 분위기,

중장년층 및 은퇴자가 조용히 자연을 즐기며 살아갈 수 있음.

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

고점 매매가 25억 3천 (22.06)/ 전세가 9억 275

저점 매매가 17억 5천 (23.01)/ 전세가 10억 1029

-참고

고점 전세가 14억 (21.08)

저점 매매가 17억 5천 (23.01)

저점 전세가 8억 1900 (21.06), 7억 9천 (19.06)

현재 최저매매가: 24억 9천/ 최저전세가 11억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 이미 회복하여 싼 가격은 아님. 동에 따라 26억 매매가도 있으며

                  추 후 목표로 하는 105, 106동의 경우 매매 매물이 아예 없는 상태임. 

2) 환금성 : 일원본동 대장아파트로서 선호도가 높은 단지임. 

3) 수익률 : 전저점 매수시 수익률 100% (순수익 7억 4천), 전고점 매수시 수익률 -2% (순수익 -4천).

4) 원금보존 : 전세가의 경우 우상향 할 것으로 예측, 역전세여도 곧 회복함. 

5) 리스크 대비: 강남구, 송파구 공급이 부족하며 추후 대치동 미도 등 재건축 여파로 전세가 많이 상승 예상됨. 

                          재건축 관련해서 정보 더 찾아볼 것. 

나의 투자 결론 : 앞으로 전세가가 많이 오를 것으로 보이며, 전세가율이 높을 때 매매 시도 해보는 것이 좋지 않을까..? 그땐 매매가도 넘사로 많이 오르려나..? 현재 전고점 회복하였는데, 매매가격 상승세로 지금 사도 수익률은 + 일것 같다.. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

동네여서 대충 주변 분위기로만 느끼다가, 직접 데이터를 하나하나 분석하면서 보니 

좀 더 체계적으로 분석이 가능했다. 그리고 23년 1월 저점이 다시 오지 않을 매매가라는 생각이 든다..

앞으로 몇 번 더 해보면, 더 세부적인 부분까지 신경써서 분석할 수 있을 것 같다. 

전고점, 전저점에 어떤 이벤트 들이 있었던 것인지 확인해 볼 필요가 있을 것 같다. 

재건축에 따른 유불리도 분석할 수 있도록 공부해야 겠다.