부천시 원미구 중동 포도마을삼보영남 수익률 분석 보고서 [열기85기_부자되서 1백살까지 39년 넘게남았조-금룡이]

✅ 아파트명

: 포도마을삼보영남 (1,836세대)

✅ 위치(지도)

: 부천시 원미구 중동 1170

✅ 입지평가

1. 직장

2. 교통

3.학군

4. 환경

5. 공급

※ 입지평가 총합 : S/A/B/S/A

✅ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅ 현장사진

✅ 투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : △

• 23,28형은 저평가구간은 아닌것으로 생각되며 (△)
• 31평형은 비교적 저평가구간에 있는것으로 생각됨 (○)

2) 환금성 : ○

• 1,800세대가 넘고 위치 또한 좋아 꾸준하게 거래가 일어나는 단지

   

3) 수익률 : ○

• 꾸준히 우상향 하는 흐름을 가지는 단지로, 수익률 또한 괜찮은 단지

   

4) 원금보존 : △

• 23,28 평형은 고점대비 저점의 매매가/전세가 모두 낙폭이 커, 

  무리한 투자를 했다면 역전세를 대비하지 못하는 상황도 생겼을것으로 보임 (X)

• 31평형은 절대가 대비 변동폭이 적고, 위치적 우위에 따른 장기거주 수요가 꾸준할 것으로 생각됨 (○)

   

5) 리스크 대비: ○

• 23,28평 투자금은 많이 들어가지만, 이유는 전세금이 안올랐기 때문이다

  → (투자 적기로 보이지 않지만) 굳이 투자한다면 리스크는 적을 것으로 보임

• 31평은 전세가 변동폭이 매매가 대비 크지 않다고 보여서

  투자자의 능력범위내의 무리하지 않는 투자라면 리스크 대비는 될 것으로 예상

✅ 나의 투자 결론 : X (현재는 투자하지 않겠음)

• 이 단지안에서만 한정지어 봤을때는 31평이 좋아보이지만

  절대적 투자금이 2억내외 필요함. 그렇다면 다른 곳을 살펴봐야 할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 언제 이렇게 한 단지에 대해 골똘히 수익률을 계산해봤는지 까마득하다
• 정규강의 때는 수십개 단지의 가격 따고 임보쓰기에 너무 급급하지 않았나..라는 생각이 든다
• 같은 단지내에서도 다른 평형대의 흐름과 현황이 다르다는 점.. 이번에 깨닿게 된 것 같다.

• 그리고,

  여전히 30년 넘은 1기 신도시 구축은 너무 어렵다ㅠ