안녕하세요.
나누고 배우면서 더불어 성장하는 투자자
훈티티입니다 :)
이번달부터 "나학상장"의 슬로건으로
매달 나눔글을 써보고자 합니다.
"나학상장"
敎 : 나눌 나
學 : 배울 학
相 : 서로 상
長 : 길 장
이번달 중소도시를 임장하며,
지방도시의 싸이클 개념을 이해하며,
지방에서 "공급이" 특히나 중요함을 느꼈습니다.
기존에 기계적으로 임보에 넣었던 공급파트!
왜 공급을 자세히~ 봐야하는지!
이야기 해볼까 합니다.
자 시작해 볼까요~?
거시적 관점(공급을 보는 목적)
출처 입력
저는 항상 우리가 하는 '행위의 목적"을 아는것이
가장중요하다고 생각합니다.
목적을 알고 하는 "의식적인 노력"과
의식하지 않고 하는 노력의결과물은
하늘과 땅 차이이기 때문이죠~
자 그럼 여러분들이 지방 공급을 보는 목적이
무엇이라고 생각하시나요?
맞습니다! 지방에서 공급을 보는 가장 큰 목적은,,!
(투자 의사결정의 마지막에 큰 영향을 미치는)
"리스크 관리"입니다.
정답: 리스크(전세가의 하락 O, 매매가의하락 X)
그럼 소액투자자들에게 리스크란 무엇일까요??
바로 "전세가의 하락"입니다.
우리가 임장을 다니며 임보를 쓰며
단지의 가격 즉! 매매가에 매몰되는 경우가
잠시있는데요~
리스크는 "매매가의 하락" 관점이 아닌
전세가의 하락,, 에 초점에 두어야합니다.
이렇한 시각으로 공급을 바라본다면 왜 내가
공급장표에 이렇게 공을 들여야 하는지! 알게되고!
불타오르는 열정으로 공급 파트 임보를 작성하지 않을까 합니다!
▷ 훈티티의 나학상장 1 ◁
지방의은 공급이 특히나 중요하며,
공급을 보는 목적은 "전세가"(리스크)가 주요인이다.
▼ 공급관련 튜터님 칼럼 ▼
https://cafe.naver.com/wecando7/5936141
[샤샤와함께] 지방 투자할 때 절대 놓치면 안되는 것 (ft. 공급물량)
미시적 관점(공급을 보는 목적)
출처 입력
앞서 우리가 공급을 파악하는
핵심!에 대해
이야기 해보았는데요!
무엇이라고 했었죠??
네! 바로 리!스!크! 관리입니다.
이번 파트에서는!
이부분을 좀더 자세히 들여다 보겠습니다!
우리가 마주하는 리스크는 무엇이 있을까요??
혹시 생각해 보신적 있나요??
두구두구두구두!!
크게 두가지 관점에서 바라볼수 있습니다!
다른듯! 자세히 보면 같은! 관점!
화장실 들어갈때와 나오려고 할때!
무슨 말인지 이해 하셨나요~?
네네 빨리 말씀드리겠습니다^^
바로~ 1) 매수 시점과 2)재계약 시점입니다!
▷ 훈티티의 나학상장 2 ◁
매수시점과 재개약시점의 공급 파악
이 두가지 관점을 이해하고
정확히 임보에 녹여내서
투자결정에 적용해야만!
우리가 귀에 피가 나도록 듣던!
"잃지않는 투자"가
가능할거라 생각됩니다^^
1. "투자시점"에서의 리스크
여러분은
비슷한 조건의 A,B 두단지 투자 기회시
잔금시점에 공급이 많은 단지를 투자 하실건가요?
잔금시점에 공급이 없는 단지에 투자하실건가요?
네 맞습니다!
하지만 인간은 망각의 동물이죠??!
투자금이 적고, 싸다고 느껴지면
바로 터널시야 되버리는 우리들~
이때 다시 훈티티가 이야기한
매수시점 공급량을
한번 체크하고!
투자 의사결정을 내리셨으면 하는 바람입니다~
▷ 훈티티의 나학상장 3 ◁
심장이 뛸때 머리는 차갑게
공급은 날카롭게 분석하여
비슷한 조건에서
어떤 물건이 "잃지 않을 투자"
일지 생각해보기
2. "재계약 시점"에서의 리스크
여러분은 지방투자 매도 기준을 어떻게 세우고 계신가요??
1)200프로이상의 수익
2)5년보유
3)더 좋은 자산으로 갈아타기
등 본인의 기준이 있을것입니다.
"지방은 싸이클이 빠르니 2년 보유하고 매도하면 수익이 나겠지??"
"이번에 매도 할수 있을거야!
하지만,,,, 매도는??,, 자신의 마음대로 되지 않는다고 하죠??
재계약을 하거나 새로운 전세입자를 구해야 하는 상황이 올수 있습니다.
이때 가장 중요한 부분이 무엇일까요??
바로 이제까지 이야기 했던 "공급"입니다!
내가 재계약하는 시점에
공급이 어마무시하다면,,ㅜ
그것을 간과하고 매수를 했다면,,ㅜ
흐음음,,ㅎㅎㅎ
이것이 우리가 공급을 알아두어야 하는 이유입니다.
재개약 시점의 공 급 물 량까지 파악!!
그럼 재계약 시점에서의 리스크를 대비하기 위해
알아야할 핵심은??
한단어로 정리해보겠습니다!
바로,,,!
"4+2 법칙"입니다.
4+2란!
"4 2 법칙이란 "입주시기 기준 앞 4달 뒷 2달 사이에 전세매물이 통상 쏟아진다는 개념.
이를 대비해야하는 통상적 시기를 말합니다.(보수적으로 뒤에 3달까지)
-훈티티-
▷ 훈티티의 나학상장 4 ◁
재계약시점 공급 체크(전세물량가늠)
▼ 입주와 전세과 관련 튜터님 칼럼 ▼
https://cafe.naver.com/wecando7/3491198
[써니써늬] 주변 입주로 전세가 하락한 단지의 회복시기 예측하는 방법(기록 양식 제공)
자 이제까지
공급을 왜 봐야하는지에 대해
이야기 해보았는데요~
우리가 공급을 자세히
봐야하는 이유는
결국, 잃지않는 투자를하여
시장에 계속 살아남기 위함을
잊지말고!
오늘도 공급 앉켠쓴! 같이 해보실까요~?
다음글에서는
실제로 공급을 어디까지 알아야
한달 앞마당을 야무지게 가져갈수 있는지
공급 파악 방법!에 대해 이야기 해보겠습니다.
훈티티 나눔글
[생각,마인드,관계]
1. 모든것을 바꾼 월부9개월. 과거 현재 그리고 미래.
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