안녕하세요
당신과 끝까지 함께할 투자자 운조입니다.
요즘 날씨가 많이 쌀쌀해지고 있는 것 같습니다
다들 감기 걸리지 않도록 몸 잘 챙기시면서
투자생활 이어나가셨으면 좋겠습니다.
최근 규제가 나오고 나서도 계속해서 집값이 오르고 있습니다.
지역마다 조금씩 다르지만 부동산에 전화를 해보면
실거주자들의 문의가 꾸준히 이어지고,
실제 거래도 계속 이루어지고 있습니다.
강한 규제가 등장했음에도 시장이 주춤하지 않는 이유는,
많은 사람들이 앞으로의 집값 상승을 더 강하게 예상하고 있기 때문입니다.
투자자들에게 가장 관심이 집중된 지역은 역시 부천·만안·구리·산본처럼
아직 규제지역으로 묶이지 않은 곳들입니다.
서울·경기 규제지역에서 실거주자 거래가 줄지 않고 호가가 내려오지 않는다면,
그 흐름은 자연스럽게 수도권 비규제 지역과 그 외곽 지역으로 넘어갈 가능성이 있습니다.
입지의 변화가 만든 차이
지난 상승장의 출발점이었던 2016년부터 지금까지를 보면,
신분당선 개통으로 교통입지가 크게 개선된 수지와,
호재는 있었지만 실현되지 않아 기존 입지가 유지된 평촌을 비교하면
차이가 분명합니다.
입지가 같았던 평촌의 단지를 비교해보면
더 높은 호가를 보이던 평촌의 초원한양이 신정6단지에
가격이 역전되는 것을 볼 수 있습니다.
지금은 평촌과 수지가 토허제로 묶여 투자 접근이 어렵지만,
평촌·수지 외에도 아직 입지가 개선될 여지가 남아 있는 곳들이 존재합니다.
수도권 외곽에서 눈여겨볼 곳: 안산
수도권 외곽이지만 확실한 교통호재가 있는 지역, 바로 안산입니다.
핵심은 모두가 알고 있는 신안산선 호재입니다.
신안산선
급행을 타면 한양대에서 여의도까지 20분대 진입이 가능해지고,
무엇보다 신안산선이 의미있는 것은 일자리로 향하는 교통호재라는 점입니다.
서울에서도 환승 없이 여의도까지 20분대에 도달하는 곳은 많지 않습니다.
기존 5·9호선을 기준으로 왕십리, 김포공항 정도이며
1호선 기준으로는 관악·소사 정도만 해당됩니다.
그만큼 신안산선의 개통은 안산의 여의도 접근성을 획기적으로 개선합니다.
현재 중앙역 기준 62분이 걸리는 이동 시간이 극적으로 줄어드는 셈입니다.
특히 기존 4호선·수인분당선이 있는 초지역·중앙역보다는,
지하철 교통이 전혀 없던 고잔생활권(호수역 일대),
성포생활권(성포역 예정)이 더 큰 수혜를 받을 가능성이 높습니다.
다만, 주의해야 할 점들
신안산선이 개통된다고 해서 무조건 다 좋다고 단정 할 수는 없습니다.
호재가 실현되었을 때의 실제 이용 편의성을 반드시 고려해야 합니다.
1) 깊이 70m, 대심도 설계의 불편 요소
신안산선은 지하 70m 대심도 구조입니다.
이 정도 깊이면 에스컬레이터나 계단 이용이 사실상 비효율적이기 때문에,
신안산선은 고속 엘리베이터만으로 이동하도록 설계되었습니다.
문제는, 이 방식이 실제 개통 후 얼마나 편하고 빠르게 이용될 수 있느냐는
아직 확인되지 않았습니다.
2) 배차간격 & 차량 규모
신안산선은 배차간격이 출퇴근 시간에는 1구간 7.5분 2구간은 10분정도로
짧은 배차간격은 아니지만 그럼에도 10분 이내라면 나쁘지 않은 수준입니다.
그러나 열차가 3량으로 되어 있기 때문에 신안산선을 이용하는 승객들이
어느정도 수준인지, 너무 승객이 몰리지 않는지는 개통되기 전까지는
객관적으로 파악하기가 어렵습니다.
김포 골드라인처럼 일자리로 향하는 지하철이지만 정말 지옥철이 될 지모릅니다.
호재를 볼 때는 이처럼 입지의 개선도 있지만 호재가 실현되었을 때
문제가 되는 것들은 없는지 잘 살펴보셔야 합니다.
정리해 보자면
- 현재 규제에서 벗어난 지역 중, 입지가 개선될 곳을 우선적으로 봐야 합니다.
- 특히 직장 접근성·교통 호재는 가장 큰 입지가치의 변화입니다.
- 호재가 실제로 입지를 얼마나 입지를 개선시킬 수 있는지 확인해야 합니다.
- 동시에, 개통 후 발생할 수 있는 불편·리스크 요소도 반드시 점검해야 합니다.
언젠가 다시 찾아올 수도권 외곽의 기회를 놓치지 않으시길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
