✅아파트명 신길동 래미안 에스티움

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

영등포구 종사자수 : 435,017명

2. 교통

강남 42분 / 여의도 26분 / 시청 38분

강남접근은 7호선을 타고 가면 빠르기 때문에

접근이 좋다고 생각했는데 네이버 지도로 보면 40분으로 보수적으로 잡는것 같습니다.

제가 직접 7호선을 타고 출퇴근 중인데 생각보다 빠르게 도착합니다.

네이버로 42분 걸린다고 되어있는데 아마 환승까지 고려한 생각으로 보여집니다.

여의도가 생각 외로 시간이 더 걸린다고 생각하는데

물리적 거리는 별로안되지만(5km이내) 버스로 이동 때문에

상대적으로 시간은 꽤 걸리는 것 같습니다.

시청도 40분이내 도착으로, 3대업무지구(강남,여의도,시청) 모두

교통접근성으론 괜찮다고 보여집니다.

3.학군

강남중 70%, 대방중 89%, 대명중 59%

학업성취도가 높은 학교는 대방중인데

실질적으로 대명중이 가까워 학군은 좋아보이진 않습니다.

4. 환경

1. 대형병원 : 한림대강남성심병원,대림성모병원,명지성모병원,보라매병원,고려대구로병원

주변에 대형병원이 많은 점은 좋은 입지 같습니다.

고령화가 진행될수록 병원을 찾는 수요가 많아질 거고

특히 선택할 수 있는 병원의 수가 많기 때문에 이는

긍정적으로 보여집니다.

2. 대형마트 및 백화점: 구로이마트, nc백화점신구로,신도림이마트,현대백화점디큐브시티

대형마트 및 백화점을

도보권으로 갈 수는 없지만 그래도 가까운 곳에 위치해있습니다.

지도에는 나와있지않으나 영등포타임스퀘어/신세계백화점도 매우 가깝습니다.

차로 10분이내~

5. 공급

5-1. 서울대방신혼희망타운 / 2027.6 / 183세대

5-2. 영등포자이디그니티(양평동) / 2026.3 / 539세대 

5-3. 양평동 동문 디 이스트 / 2025.5/ 79세대 

가까운 3년 이내에 공급이 많지 않다고 생각합니다.

그나마 많은게 양평동인데 양평동과는 거리가 좀 있는 편이라

큰 영향을 줄 것 같진 않습니다.

 총 801세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년 내 고점 매입 시 : 21년 11월 매매 13억 5천만원 전세 9억 6천만원

5년 내 저점 매입시 : 20년 4월 매매 11억 3천만원 전세 5억 1천만원

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 많이 매매가가 회복되었기 때문에 저평가 가격은 아닌 것 같습니다.

2) 환금성 : 환금성 측면에서는 거래량이 많아야 환금성이 잘된다고 생각하는데,

최근 2년간 영등포구 거래량을 보면 래미안에스티움이 3위에 위치합니다.

거래가 잘된다는건 팔고 싶을 때 잘 팔리는 아파트라고 생각합니다.

환금성 측면에서는 괜찮다고 생각합니다. 

3) 수익률 : 수익률에 있어선 지금 현재 진입한다면 투자금이 7억8천이 필요하기 때문에 

 많은 투자금이 필요합니다. 수익률 계산기에 따르면 거의 고점 매매와 비슷한 수준인데,

전세가는 그만큼 받쳐주지 않습니다. 지금 들어가기엔 위험하다고 생각합니다.

4) 원금보존 : 원금보존은 전고점대비 거의 회복이 되었기 때문에 가치가 있는 아파트라고

생각은 듭니다.

5) 리스크 대비: 그치만 내가 가진 종잣돈이 크지 않을 경우 역전세 우려가 크기 때문에

제가 투자할 순 없는 매물입니다. 고점 시 매매했을 땐 전세가가 높았기 때문에 3.9억 갭으로(투자금)

으로 가능했으나 현재 전세금이 반토막(5억)이 난 상황 2억 정도의 역전세가 난 상황인데..

리스크를 대비할 수 있었을까요? 

나의 투자 결론 : 저점에 구매했으면 현재 30% 수익률이 날 수 있었지만

6억2천이란 종잣돈은 없었기 때문에 어차피 그 저점 구간에선 매매를 할 수 없었을 것입니다.

고점 구간에서 매매를 했다면 그 당시는 3.9억 갭으로 매매가 가능하고 전세까지 가능했겠지만,

4년 뒤 2억을 추가마련하면서 역전세를 감당할 수 있었을까?

지금 일년에 4천씩 모아도 4년이면 1.6억인데 굉장히 초조했을 것 같습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

영등포구 신길동에 위치한 대장아파트지만, 어느 시기에 매수하느냐에 따라 수익률이 달라지는 걸 직접 보고서를 작성하면서 배우게 되었습니다. 단순히 매매 가격만 볼 것이 아닌

전세가격도 같이 체크하면서 매매를 진행해야할 것 같습니다.

좋은 위치의 아파트인 것은 분명하지만 내 투자금 대비 수익률이 높은지는 다른 단지와

충분한 비교를 통해 알아봐야 할 것 같습니다.