청계동 동탄역 시범 한화 꿈에 그린 프레스티지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 5늘의 행동이 8년뒤 인생을 바꿀조 사랑스런미소]

✅아파트명 : 동탄역 시범 한화 꿈에 그린 프레스티지 (15', 1817세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 564,646명

: 삼성전자 등 반도체 관련 협력 업체가 많고, 종사자 분들이 많음. 경기도 내 화성시가  종사자수 1위임.

2. 교통 : 67분 → 50분 (2027년 4월)

현재 : 광역 버스 67분 → 미래(2027년 4월) : GTX-A 노선 증설시 도보 25분+GTX 19분+지하철 6분 = 50분

3.학군

다원중 : 2024년 특목고+외고 진학 12명

청계중 : 2024년 특목고+외고 진학 9명

이산중 : 2024년 특목고+외고 진학 2명

4. 환경

대형마트(트레이더스), 백화점(롯데백화점)

5. 공급

2025년 기준 화성시 청계동 없음. 화성시 전체는 8,448세대임.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 현재 매매 11.7억, 전세 5.6억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 14.5억 전세 8.9억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 8.3억 전세 3.8억

→ 23년 1월에 저점 매수 후 현재 매도했다면 매매가 3.4억+전세가 1.8억 총 5.2억의 시세 차익으로 76%의 수익률을 달성했을 것이다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 -20%로, 맞은편 단지인 동탄역 더샵센트럴과 비교시 전고점은 4천만원 더 높으나 현재 매매가가 1억 이상 낮아서 저평가가 되어있다고 생각한다. 

2) 환금성 : 거래량도 꾸준히 있고, 1,817세대, 5층 이상으로 환금성을 충족한다. 

3) 수익률 : 수익률 20% 달성하기 위해서는 72/20=3.6년이 소요된다.

현재 전세가율은 47%이고, 전세가 5.6억으로 형성되어 있다.

적정 전세가율 60% 기준으로 현 매매가 기준 전세가 1.4억은 상승할 것으로 보인다. 

전고점 대비 2.8억 차익이 나고, 전고점 회복시 24% 수익이 날 수 있을 것이라고 생각한다.

4) 원금보존 : 투자금 6.1억에 전세가율 60%까지(7억) 회복시 1.4억이 증가하면 투자금은 4.7억으로 보인다. 수요와 입지 독점성이 나쁘지 않아 원금보존 할 수 있을 것으로 보인다.

• 수요 : 동탄역, 롯데 백화점이 있고, 화성시 종사자 수가 56만, 판교 및 강남 접근성이 나쁘지 않고 거래량도 꾸준히 있어서 수요가 괜찮을 것으로 보인다.

• 입지 독점성 : 2025년 화성시 전체 공급은 8,448세대이나 신동이 5,084 세대로 신동 물량이 많으나, 동탄에서 가장 많은 종사자가 속한 회사와 거리가 있어 수요가 매우 많을 것 같아 보이진 않다. 청계동과 가장 인접한 부분이 오산동인데 464세대이다. 동탄역과 인접한 단지들 중에서는 입지 독점성이 괜찮다고 생각한다.

   

5) 리스크 대비: 전세가가 47%로 올라갈 가능성이 보여 역전세의 위험은 당장은 없어 보인다.

나의 투자 결론 : 아직 전고점 대비 -20%로 가격 회복이 안되었고, GTX 노선이 연장되면 강남 접근성도 더 용이하고 종사자 수도 경기도 내 많아서 입지가 괜찮은 것으로 보인다. 다만, 현재 상황에서 더 좋은 조건의 단지가 있는 상급지가 있는지 비교 분석이 필요하다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 기존에는 동탄에 있는 단지들은 가격이 너무 고평가 되어서 거품이라고만 단순 생각했었다.  하지만, 보고서를 작성하면서  직장/교통/학군/환경 관점에서 어떤 점이 좋아서 좋은 평가를 받는지 분석을 하는 방법에 대해 배울 수 있었다. 다만, 이 단지가 최선인지 알려면 앞마당을 늘려가면서 단지들끼리 비교 분석을 해봐야겠다는 생각을 하게 되었다.