광명시 철산동 철산푸르지오하늘채 아파트 수익률 분석 보고서 [열기85기 85년을 위한 30일 특훈조 킵로이]

✅아파트명 :  철산푸르지오하늘채 (2010년 /1264세대 /32평)

✅위치(지도) :

✅입지평가

1. 직장 : 10만명 （ Ｂ＋）

2. 교통 （Ａ）

3.학군 （Ａ）

4. 환경 （Ｂ）

5. 공급 （Ｃ）

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 철산푸르지오하늘채 32평 현재 매매 10.8억, 전세 6억

5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 12.6억 전세 7.2억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 8억 전세 5.5억

현재 고점 대비 15% 빠진 상태,

선호도가 높은 물건이다 보니, 전고까지 거의 회복된 상태이다.

전고 회복이 확실시 되는 물건으로서 약 1.8억의 상세 여력을 보유하고 있다.

잃지 않는 투자 관점에서도, 현재 전세 6억인데,

10년후에는 12억이 예상되고, 10억에 매수한다고 하면

10년 후에는 절대 잃지 않는 투자 가능하다.

특히 이 물건은 광명 철산역 인근에 위치하고, 철산역 도보 10분, 철산역 상권 이용 및

철산중 학군지이므로, 인플레이션을 먹으면서 우상향하는 아파트이므로 잃지 않는 투자가 가능하다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 고점 대비 -15%인 상태, 절대적 저평가 상태이다.

상대적 저평가의 경우

수지구, 동안구와 비교해보았는데,

10.8억대 물건은 

동안구의 경우 귀인현대홈타운 30평대 10.9억이다.

수지구의 경우 동천역 인근 동천센트럴자이가 10.7억이다.

귀인현대부터, 동천센트럴까지 모두 선호되고, 최우선순위가 되는 아파트이다.

상대비교평가는 어렵다.

10억대 아파트는 모두 선호되는 아파트에 붙는 가격으로 보인다.

2) 환금성 :  네이버 부동산에 있는 4층 물건이고, 선호도 있는 아파트 이므로, 환금성은 문제 없다.

3) 수익률 : 

투자금이 약 4억들고, 

200% 수익률이면 8억이 오른 18억까지 오른다고 생각해야 한다.

전고점이 12억이므로, 12억까지는 예상할 수 있지만, 그 이상은 예측할 수 없는 부분이다.

다만 잃지 않는 투자 관점에서는

현재 전세가가 6억이다. 

현재 광명 전세가 터지고 있는 시기임을 감안하면, 전세가는 적정 혹은 낮은 상태,

따라서 10년후에는 전세가가 10~12억대 형성될 것임을 알 수 있다.

그렇다면 현재 10억대에 매수한다면, 

전세가가 10~12억대 예상되므로, 매매가도 11~13억대에 형성됨을 예상할 수 있다.

따라서 절대 잃지 않는 투자가 가능하다.

4) 원금보존 :  현재 전세가율 56%로 서울 적정 전세가율인 60%에 미치지 못하기 때문에 부족하며

10.8억을 10억으로 깍아서 사면 60% 달성이 가능하여 조건을 충족한다.

5) 리스크 대비:  다만 25년 3월에 매수할 경우

27년에 재계약을 해야하는데,

광명자이힐스테이트sk뷰 27년 7월 2,878세대 입주가 예정되어 있다.

무척 좋은 입지에 들어오는 대단지 브랜드 아파트인 만큼

전세가 하락이 예상된다. 

따라서 7월 입주 예정이므로, 적어도 3월부터 물량이 나올 수 있으므로,

3월이전 재계약을 마무리 짓는다는 생각으로 대비할 필요가 있다.

또는 6억의 10%인 6천만원의 현금흐름을 만들어 두는게 필요해 보인다.

나의 투자 결론 :  

철산 푸르지오 하늘채 아파트는 잃지 않는 투자가 가능한 아파트로서

실거주 하기에도 좋은 아파트이다. 

10억대 아파트 중 가장 좋은 아파트를 골라서 매수하면 좋다.

다만 투자 관점에서는 투자금이 4억이 드는데,

이정도면 서울 4급지 이상 아파트를 노릴 수 있는 금액이다.

따라서 동대문구, 서대문구, 관악구, 등등 입지좋은 서울 아파트를 임장하고 비교평가하여 투자할 필요가 있다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

1년 전에는 지방 아파트만 생각하며 수익률 분석 보고서를 작성했었는데,

지금은 임장지가 넓어지며, 서울 및 수도권도 고려 대상에 넣을 수 있었다.

더 넓은 선택지가 보이고,

그만큼 수익이 큰 투자처를 보는 눈이 생기고 있다.

또한 수도권은 잃지 않는 투자가 가능하면서, 전세금 상승분을 취할 수 있는 이점이 있다.

이는 지방 투자와는 다른 매력적인 점이다.

지방에서 돈을 불려, 수도권에 투자할 수 있도록 노력해야겠다 :)

감사합니다 ^^