[서기 22기 튼튼한 6체로 임장하조 삼도] 2강후기- 서울 약점 있는 단지에 투자한다 왜냐고? 난 투자자니깐!

안녕하세요.

투자, 가족, 나눔 세가지 길만 걷고있는 삼도(三) 입니다.

이번 서투기 2강은 서울(수도권) 투자에 대한 강한 열망을 얻을 수 있었던 시간입니다.

현재 수도권 시장 전세에 대한 정확한 진단을 통해 지금 어떤 방식으로 서울 투자를 접근해야 하는지 배울 수 있어서 더욱 강한 도전 정신을 받게 되었습니다. 특히, 서울 좋은 급지에 투자하기에 넉넉하지 않은 종잣돈으로 지방 광역시가 나은가? 라는 고민을 했는데 그런 고민을 이번 서기를 통해서 해소할 수 있어서 더욱 의미가 있었습니다. 

강의에서 배운점, 느낌점, 실천할 것을 중점적으로 후기를 남기겠습니다.

ㅣ 저평가 VS 저가치

• 강남 1시간 이내는 저가치가 없음
• 전고점대비 하락이 중요한 것이 아님. 덜 좋은 곳 20% 하락보다, 좋은 곳의 15% 하락이 더 나을 수 있음  
• 그런 앞마당 내에서 비슷한 투자금으로 가장 좋은 것을 하면 가치가 있는 투자임
• 좋은 단지를 찾고, 적정 가격에 매수하여, 최대한 오래 보유하기

지금까지 저는 지역 내에서 가치있는 단지를 찾는데 노력했다고 생각했고, 지역 내 대부분의 단지를 매임하고 찾아본다고 생각했습니다. 하지만, 결론을 낼 때는 전고점 대비 하락률이 높은 단지를 찾는 것에 심혈을 기울였다는 걸 알게 되었습니다. 

이번 강의를 통해서 서울 투자는 하락률 높은 단지를 찾는 것이 아닌 좋은 단지를 적정한 가격에 사야 한다는 점을 배우게 되었습니다. 그러기 위해선 제 투자금에 맞는 적정한 단지 (내 마음에 안 들지라도 강남 1시간 이내)를 찾아내는 게 포인트라는 걸 알게 되었습니다. 지금까지 너무 높은 눈으로 가치가 좋은 것만 찾아서 인지 투자 시점을 계속 뒤로 미루고 있게 되는 거 같습니다. 이번 임장지에서는 나의 투자금 +1억 단지까지만 범위를 잡아서 실제 투자할 단지를 뽑아 내도록 하겠습니다.

BM. 투자금 +1억까지 단지 TOP3에 넣기

ㅣ 은평구 입지 (분석)

• 공급

Q1. 은평구 공급이 많은데 전세가 상승한 (09~10)

은평구 공급만 보면 안됨. 서울 전체의 공급을 봐야 함. 해당 시기는 하락장 시기에 전, 월세 선택이 많아져 공급이 많음에도 집을 안사고 전.월세를 선택하며 전세 상승

Q2. 공급이 적은데 전세가 하락 (17~18)

송파, 동탄에 임팩트 있는 공급이 들어오면서 은평과 물리적으로 거리가 멀더라도 영향을 줌. 해당 입주는 경부라인인 판교, 수지까지 영향을 미침

Q3. 공급이 많은데 전세가 상승 (19~20), 

임대차 3법으로 정상적이지 않았던 시기 [전세가 급등]

Q4. 공급이 적은데 전세가 하락 (21~22)

금리 인상 시장 심리로 전세가 하락

이번 파트를 통해 서울 전세가의 움직임에 대해서 높은 이해도를 갖게 되었습니다. 그동안은 그냥 시점에 따라 공급량에 따라 단순하게 전세가를 생각했는데요. 그냥 흐름에 따라 그런 거겠지 정도로요.

그러나, 이번 강의를 통해 서울 전세가를 이해하며 앞으로 어떤 시장이 펼쳐질지 더욱 깊게 이해할 수 있었습니다.

[평균회귀]

물가는 선형으로 우상향하며

전세가는 파동을 그리며 우상향 한다고 합니다.

그래서, 오른 만큼 내려가고 내려간 만큼 올라가는 여지가 있다는 걸 배웠습니다. 하지만, 이번 지난 상승장에는 전세가가 너무 급등해 버렸고, 또 이후에 급락해 버렸습니다. 그래서 평균 회귀에 의해서 앞으로 더 떨어질 일 보다는 올라갈 일이 기다리고 있다는 걸 알게되었습니다.

이 다음 그래프를 예상해 보면 지금 서울투자에 접근해야 하는 당위성을 얻을 수 있었습니다. 지방 광역시 투자와 고민하던 부분이 공급과 평균회귀 원리를 배움으로써 서울 투자에 대한 강한 열망이 생겼던 시간이었습니다. 지표를 맹신하지는 않지만 부동산 트렌드 2025에서도 봤고 또 상승, 하락장을 경험한 유경험자를 믿으며 서울 투자에 대한 확신을 갖고 더욱 힘차게 나아가야겠습니다.

BM. 2025년 6월까지 서울 투자 했다.

ㅣ 은평구 소액 투자 전략

• 약점이 있는 단지 공략 [비역세권 신축 or 역세권 구축]
• 시세트래킹을 통해 가격 변화가 있는 투자 가능한 단지 발견하기
• 앞마당을 늘리며 반복. 투자 기준에 들어오는 후보 있을 경우 전수 조사

이 부분은 1강 자모님 강의에서도 충분히 들었습니다. 하지만, 이번 분임/단임 때 실제로 그런 단지들을 가보면 정말 영 눈에 안들어오는 걸 느낄 수 있었습니다. 그런데, 또 막상 괜찮은 단지들은 높은 투자금으로 더 상급지를 투자할 수 있는 모습을 보며 나의 에고가 하나도 깨지지 않았다는 걸 알게 되었습니다.

이제는 배우는 것이 관건이 아니라, 강사님들의 말을 어떻게 체득하고 현장에서 활용할 수 있는지가 저에게 가장 큰 숙제인 거 같습니다. 현장에서 좋은 단지들은 더 상급지 투자금에 준하기 때문에 저에게 안 맞을 수 있는데 욕심 때문에 오히려 투자자의 시선을 가리는 거 같습니다.

이번 3월 개인적인 미션으로 현재 투자금 +1억까지 상위 단지 말고 약점이 있는 단지만 뽑아보도록 하겠습니다.

BM. 약점있는 단지가 TOP3다

“부를 가진 사람들은 그것을 달성하기 위해

노력한 과정이 삶을 더욱 가치 있게 만들어줌”

저는, 이번 강의를 통해 그동안 임보 결론을 낼 때 무조건 순서로만 나래비하며 한탕 크게 해 먹고 싶은 욕심이 가득했다는 걸 알게되었습니다. 이제는, 그런 욕심을 내려놓고 더 많은 투자 경험을 통해 부를 쌓아 올리는 과정을 지나가야 겠다고 다짐을 해보고 실천하도록 하겠습니다.