광명시 철산한신 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 57조 에스퍼]

✅아파트명

광명시 철산한신 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장: 105,342명(B)

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

3.학군

철산중 91%

4. 환경

백화점, 마트 없음

광명성애병원, 스타벅스

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세:  84타입 현재 매매 6.6억, 전세 3.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 9.9억 전세 4.3억

5년 내 저점 매입시: 2022년 11월 매매 6.3억 전세 3.8억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  6억6천이면 고점대비 27%가량 빠져있으므로 절대적 저평가이다. 게다가 광명한진타운이 7억3천이면 상대적으로 철산한신이 이 가격이면 싸보인다.

2) 환금성 : 역세권 대단지이며, 상권이나 병원도 가깝고 광명에서 학군도 가장 좋은 곳이므로 환금성은 충분하다.

3) 수익률 : 현재 투자금이 3억가량 들어가지만 전고점대비 3억 3천만원이 빠져있으므로 수익률도 괜찮다.

4) 원금보존 : 전세가율이 광명의 구축치고 낮긴 하지만, 입주장에 따른 전세가 하락이므로 원금보존 측면에서 장기적으로 괜찮다.

5) 리스크 대비: 현재 입주를 앞두고 있기에 전세가가 더 빠질 가능성도 고려해야 한다. 따라서, 전세를 무리하게 맞추지 않고 전세기간을 길게 가져가는 것이 좋을듯 하다.

나의 투자 결론 : 돈이 있다면 사고싶다….

✅ 작성하면서 느낀점 : 확실히 광명의 전세가가 많이 떨어진 것 같다. 이에 따라 매매가도 주춤하는 것으로 보인다. 내집마련을 할 수 있다면 좋은 시기인듯 하다.