함께여서 풍성했던 2주차 조모임!

2강 수강하면서 가장 인상깊었던 점과 이유

만토바 : 잃지 않는 투자, 오른 단지를 사면 전세흐름이 발생할 때까지 긴 시간이 걸리고, 덜 오른 단지를 사면 투자금 회수를 비교적 빠르게 할 수 있다. 실제 경험해 체득한 것으로 2011년 매수, 2018년 거주분리, 이전장의 하락 및 보합 4년차에 매수, 6년만에 집값이 올랐고, 소액투자 2건에서 났던 역전세 과정에서 2년전 첫 역전세는 무섭고 불안했지만, 지난달 역전세는 두렵지 않았다. 사이클과 원리를 알고 나니 심신의 안정이 오고 덜 조급해졌다. 오늘은 단지 시세를 보면서 또 그 돈으로 이걸 샀어야는 데 하는 생각에 한 30분 속상했음 ㅋ

갱슈슈 : 약점이 있는 단지가 기회를 준다는 부분이 의외였다. 좋다, 싫다가 아니라 좋아, 더좋아, 덜좋아 하는 생각으로 접근해보려고 한다. 이렇게 생각하니 오히려 투자 가능성이 더 높아지게 되고 심리적으로 접근이 수월하게 된다. 좋은 방법이 될 것 같다. 조금 어려운 것은 약점이 되는 것에 거부감이 드는 것이 아직 남아있어서 앞으로 풀어야 할 숙제가 될 것 같다. 

별님불 : 약점 있는 단지를 봐야 한다는 것이 인상적이었다. A구 지역강의도 의외였다. 다 듣고 나서는 이래서 이 지역을 골랐네 하는 생각이 들었다. 나는 서울 앞마당중에 하급지가 없다.  관심도 없었다. 은평, 성북구도 크게 관심이 없었다. 한강 이남에 살고 있기도 하고 한강 아랫쪽만 가치가 있따고 생각했는데, 그 지역에 대해 전혀 모르는 상태에서 들어서 많이 알게 되었다. 그리고 여기도 기회를 주는 곳이구나 깨달았다. 언덕이나 환경에 대해서 판단이 되는, 이해가 안가는 부분이 많았는데 가치가 없는 게 아니라 약점으로 눌려있는게 아닌가 생각했다. 저가치를 구분하는 것이 역시 어려운 것 같다. 단지대 단지로 봐야하고, 용꼬리보다 뱀머리가 우선된다는 말이 기억에 남는다. 

우다온 : 좋은 단지를 적절하게 사면 잃지 않는 다는 말에 공감했고 워랜 버핏의 “좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이 적절한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다.”라는 말이 와닿았다. 투자는 좋은 단지를 찾아서 적정한가격에 맞춰 사서 오래 보유하는 것이라는 게 나와 잘 맞는다고 생각했다.

하루리딩 : 약점이 있는 단지에 투자 기회가 있다는 것이 기억에 남는다. 대장단지에서 수익률이 따라오는 것이라고 생각했고, 입지가 떨어지면 보유할 때 좋지 않다고 생각했었다. 그런데 약점 있는 단지에 소액으로 투자하더라도 매매후 과정에서 단지에 대한 이해도가 있기 때문에 보유하는 과정에서 도움이 될 것 같다.

→ 잃지 않는 투자를 하려면 좋은 단지를 적절한 가격에 사야한다는 부분과 약점이 있는 단지에 투자기회가 있다는 부분이 가장 기억에 남는다는 의견이 많았다. 약점으로 인해 가격이 눌려있었을지, 저가치인지를 구분할 수 있도록 실력을 키우는 것이 우리 모두의 숙제로 남은 것 같다. 

송파구의 가장 선호도가 높을 것으로 예상되는 생활권과 가장 두드러지는 입지 특징

갱슈슈 : 극명하게 잠실, 신천이 선호도가 높다. 시세도 증명한다. 가장 두드러지는 입지 특징은 환경, 교통, 학군이 다 충족된다. 중심지라는 것이 상징적으로 존재하고 2호선 접근성 좋다. 학군도 이래서 사람들이 살고 싶어하지 않을까? 생각했따. 미성, 진주자 르엘, 잠래아로 바뀌어도 파크리오가 더 좋지 않을까? 생각해봤다. 2호선은 파크리오 바로 앞에 있으니까 신축가치가 떨어지면 파크리오가 더 낫지 않을까 생각한다.

꾸준한쿠키 : 잠실, 신천 압도적 다음은 방이동이 좋았다. 전통 부촌이 살아있고 환경이 좋았다. 아들 학원가는 모습이 대치동과 비슷하여 쉽게 무너지지 않을 것 같았다. 문정과 장지도 좋았다. 가락동도 재건축이 되고나면 좋아지지 않을까 생각한다. 

맑은달빛 : 잠실이 선호도가 높다. 트리지움에서 좋았던 것이 고등학교가 영동일고 의대 매년 15명 이상 보내는 학교, 잠실내 선호도가 좋았다. 잠실의 환경은 완성적이었다. 나머지는 생활권은 비슷한 것 같고 잠실에서 멀어질수록 가치는 떨어지는 것 같다. 잠오와 장미 입지에 감탄했고, 호갱노노에 잠실오단지 봤는데 95년도에 살았었는데 내가 죽기전에 들어갈 수 있을까 하는 것을 봤다. 이슈가 많으니 언제될지는 지켜봐야할 것 같다.

위너117 : 입지분석하고 직접가서 보니까 좋았다. 엘스에서 초품아 보면서 깜짝 놀랐다. 너무너무 좋았다. 잠실과 신천에서 입지 특징이 두드러지게 나타난 것을 볼 수 있었다. 

Dreamin4u : 잠실은 더 높아질 것 같다.  잠실 르엘은 롯데건설이 잠실역이랑 통하게 한다고 한 것을 들은 적이 있다. 역세권 외에도 롯데의 마지막 신축이므로 좋아질 것으로 생각하지만 그래도 장미 1,2차가 가장 우선적이다. 또 그보다 잠실이 더 좋아질 것으로 본다. 잠실은 환경이 너무 압도적이고, 학군으로 올 것 같지는 않다. 생활권우선 순위를 위례의 환경을 보고 잠시 2위로 올린 적이 있는데 가락이 2순위이고 위례는 신축가치가 없어지면 땅의 가치는 떨어지는 것 같다. 풍납도 의외로 괜찮았다. 환경이 아쉽지만 잠실에 가까운 쪽이 좋은 것 같다.

→ 잠실이 송파구에서 선호도가 가장 높다는 것에서는 모두가 같았다. 단지로 따지면 각자의 생각은 다를 수 있지만, 강남접근성, 2호선, 역세권, 환경적인 입지가 우수했다. 학교를 품고 있는 것이 이런 것이구나를 볼 수 있게 해주는 대표적인 곳이 아닌가 생각한다. 잠실역에서 멀어질수록 선호도가 약해지지만 방이동은 송파구내 전통학군지 역할을 하므로 가치가 있는 것 같고, 위례의 환경적인 면이 좋긴하다. 가락, 문정, 장지는 재건축, 재개발 이슈가 많은데 지금도 입지 조건이 나쁘지 않은데 나중에는 더 좋아질 것으로 예상된다.

시세와 시세지도 등 시세분석을 하는 나만의 팁

꾸준한쿠키 : 임장보고서가 2번째라서 그러지 기본적으로 내 투자금으로 할 수 있는 것 위주로 집중하게 된다. 그래도 다녀와서 느꼈던 것을 적으려고 노력 중이다. 과제를 위한 과제를 하고 있는 것 같지만 어제 임보피드백을 반영하려고 노력중이다.

별님불 : 시세 따는 것이 중요한 것 같다. 임보를 10개 넘게 쓰다보니 완벽하게 쓰진 않았지만 그래도 그 중에 최선을 다한 부분이 시세 분석이고 이 부분을 제일 열심히 한 것 같다. 다온님께서 시세분석이 어렵다고 한 것을 이해한다. 푸버리지 활요하는 것이 큰 벽이었다.  시세부분이 노동처럼 느껴져서 한번 날잡아서 나눔글 활용해서 정복했다. 써보니 정말 편리하고 좋은 도구다. 꼭 활용을 잘 하셨으면 좋겠다. 시세 지도를 꼭 그리는 것이 좋다고 생각한다. 몽키 플러그보다 하나씩 따는 것이 중요한 것 같고, 시세 파악하고 지리를 익히는 것이 중요한데, 시세를 따고 그리는 과정에서 정리가 되고 단지임장 루트를 짤 때 동선짜기에 수월하다. 

살구양 : 예전에 KB시세, 증감률 다 넣어 봤는데 내꺼로 만들어서 이해를 하기는 어려웠고 시간이 많이 걸렸다. 강사님들이 한마음으로 힘빼지 말고 중요한 것을 하라고 해서, 자모님 실준반에서 해줬던 내용이 정말 좋아서 반영해서 쓰는 중이다. 랜드마크 시세도 다 안하고 시세지도부터 시작했다.  좋은 생활권부터 천천히 그렸다. 가격감을 익히기 위해서 색깔을 활용하고 크게 잡아서 넣었고, 내 생각과 가격 결정요인을 넣으려고 했다. 의문을 가지고 자꾸 질문을 하려고 했던 게 지난번보다 나아지지 않았나 생각한다. 시세그룹핑하는 것이 제일 재밌다. 

Dreamin4u : 특강을 듣고 간소화를 강조해서 그렇게 하려고 노력중이다. 이렇게 저렇게 해봤는데 가장 심플하고 빠르게 알아차리도록 적는 것과  내 생각을 적는 게 중요하다. 개선점으로 적용하려는 것은 단지 우선순위를 잘 세워보라고 했던 것으로 1에서 12까지 최대한 나열해보려고 한다. 

만토바 : 앞마당이 3개지만 결론을 내지 않은 적이 없다. 반마당이나 흐릿한 앞마당이라는 표현을 하지 않은 당당한 내 앞마당이다. 4번째도 최선을 다해 달려가고 있다!

→ 지난 서투기때 자모님 강의(저는 못들었지만)가 임장 보고서를 쓰는데 많이 도움이 된 것 같았다. 좋았던 내용을 정리해 공유해주신 조원분들께 감사드린다. 시세의 벽은 언제나 컴퓨터 활용능력과 함께 오고 이런 부분은 자신의 한계를 스스로 돌파해내며 넘어갈 수 있는 것 같다. 이렇게 익숙해 지는 과정이 여러가지가 있어서 그렇지 맥락은 비슷한 것 같다.

목적을 다시 한번 되새기면 좋을 것 같다. 내가 이 강의를 왜 듣는지, 송파구를 왜 임장지로 선택했는 지에 대해서 돌이켜보고 지키고 힘들더라고 완료주위로 함께 해날갈 수 있었으면 좋겠다.

입주장 공급리스크 파악하기 위한 질문으로

송파구의 전세가는 떨어지는 추세인가요? 오르는 추세인가요?

현재 서울 시장은 상승장(매매선호)/ 보합장(전세선호)인가요?

서울 전체를 두고 봤을 때 영향을 받을만한 입주/공급이 있을까요?

갱슈슈 : 과거에 어떻게 됐는지 찾아보지 못했지만 KB시세를 보니, 매매가는 토지거래 허가구역 완화되면서 오른 것 같고, 전세는 덩달아 올랐다는 것이 덜한 것 같다. 조금씩 오르고 있는 것 같다는 생각이다. 강동에 풀리는 공급이 송파에 크게 미치지는 않은 것 같고, 서울 현재 공급이 동대문 빼고는 없는 것 같다. 전세가가 오르지 않을까 기대하고 그러면서 내게도 기회가 오지 않을까 생각해본다. 

맑은달빛 : A구가 그동안 5급지로 별로 언급이 없었는데 이제 4.5급지라며 투자 범위가 넓어졌나? 하는 생각에 인근에 살고 있어서 그런지 반가운 소식이다.  현재 서울시장은 강남, 용산은 올라가고 있는 추세고 나머지는 보합장인것 같다. 좋은 단지만 쭉쭉 가고 있는 중 인 것 같다. 송파구 전세가율이 연식 10년 미만은 40-50프로 정도 하는 것 같고 살고 싶어하는 심리가 반영되는 것 같다. 시세 따면서 선호도를 느꼈다. 좋은 곳으로 투자해 가려면 kb종자돈 모아야겠다. 

Dreamin4u : 송파구 전세가는 보합정도로 생각 중이다. 구축은 안 오르고 신축은 좀 오르는 것 같다. 갱신이랑 신규랑 차이가 없었던 곳이 많았는데 이제는 조금씩 차이가 나는 것 같다. 갱신권이 효과가 있었다는 평가가 있었는데 보합장이라 효력이 있었나 하는 생각이 들지만 지켜봐야겠다. 현재 매매가는 송파구만 뜨겁게 상승중인 것 같다. 공급이 잠실 르엘과 잠래아 합해서 4천세대이상이고 상위 공급이라 강동이나 송파에 영향을 줄 것 같지만 얼마나 영향을 줄지는 지켜봐야겠다.

만토바 : 작년 서투기때 공급강의 유심히 듣고 대처할 수 있었다. 물건 하나가 실제로 2018년 헬리오시티와 2024년 올파포 영향권에 있었기 때문에 물량폭탄을 몸소 체험할 수 있었다. 전세가가 오르는 추세는 맞는 것 같다. 2건 역전세 와중에 1건을 전세 올려받기로 했다. 단지에 따라서 다르지겠지만 보합이 많은 것 같다. 거주분리 하면서 동탄으로 왔다. 23년 하락이후 지난해 5월전까지 에 이 금액으로 송파구에서도 100세대정도 아파트는 가능했다. 하락장 이전에는 아파트가 턱없이 부족해서 전세 대기도 있던 송파구였다. 하지만 지금은 지난 5월하고는 상황이 많이 다르고, 어떻게 달라질지는 모르겠지만 오르는 중이고 모두가 공급부족으로 상승을 가르키니 동탄으로 거주분리하길 잘한 것 같다. 휴~

→ 과제제출일로 조모임시간이 변경되었음에도 자신의 생각을 서슴없이 나누어주시는 조원들께 깊이 감사드립니다. 더 깊은 대화를 나누고 싶은데 흐름을 끊는 것은 아닌지가 걱정이 되는 이번 조모임이었습니다. 조톡방도 활기차고 임장 분위기도 너무 좋아서 매번 만나는 시간이 기대됩니다. 가진 것을 나눠주시고 수용해주시는 상호간에 소통이 잘 되는 모습들을 보면서 부족한 점을 채우고자 노력하게 되는 것 같습니다.