온천동 동래래미안아이파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 1!2!오너라집4러가자 집모아꿈모아]

✅아파트명 : 동래래미안아이파크 (부산 동래구 온천동)

✅위치(지도)

      * 네이버지도

✅입지평가

1. 직장

   동래구 종사자수 97,700명 / 사업체수 27,667개

2. 교통

  서면역 대중교통 35분

  센텀시티역 대중교통 40분

3.학군

   여명중학교 특목고 5.2%

   사직중학교 특목고 4.0%

4. 환경

  미남역 도보 10분 / 동래역 도보 20분 위치

  롯데마트 및 롯데백화점 : 약 700m

  대동병원 : 1.2km

  인근 공원 : 145m / 1.2km

5. 공급 : 총 1,030세대 (2027년 예정)

  동래롯데캐슬시그니처 / 2027년 11월 / 870세대

  동래에코팰리아시아드(주상복합) / 2027년 2월 / 160세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고대비 -32% / 동래구 온천동에 위치해 학군지 가까움 (사직학원가 인근) / 커뮤니티 보유

2) 환금성 : 저층 제외하고 매매가 봤으며, 1~3단지 보유, 세대수 매우 높음 / 하지만 공급물량 2027년에 1,000세대로 대비해야함

3) 수익률 : 수익률은 저점에 매수했을 시 현재 106% 수익 / 하지만, 현재 시점에서는 미지수 (고점까지 올라야 수익률 96% > 5년 걸린다고 보면 수익률 연 19%)

4) 원금보존 : 현 전세가율 50% / 연식 2021년으로 수요 多, 입주 독점성은 생각해봐야함

5) 리스크 대비: 공급물량 2027년에 1,000세대 이상으로 대비 해야함

나의 투자 결론 : 2022년 저점에 매수했다면 수익률이 좋았을 것, 하지만 현재 시점에서는 투자금이 높아 동일 가격 대비 수익률을 고민해야할 필요가 있음. 초품아에 내륙 대장급이지만, 저환수원리 기준에 맞게끔 투자하기 위해 (수익률을 높이기 위해) 매매가가 낮을 때 투자하거나, 다른 단지와 비교해볼 필요가 있음. 향후 수도권 투자로 초점을 맞추고 있기 때문에, 짧은 기간 안에 매도 못할 가능성 있다고 여겨짐.

✅ 작성하면서 느낀점

 : 일련의 과정으로 수익률 보고서를 작성해보니, 확실히 부동산을 어떻게 봐야하는지 과정을 알 수 있어서 의미가 있었다. 아직 부동산에 대해 기초 지식도 잘 모르지만, 월부에서 꾸준히 배워나가려고 한다. 투자의 원칙과 기준을 잡는게 중요하다는 것을 다시 한번 깨달았다.