흑석동 명수대현대 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 이광규]

✅아파트명

명수대현대 아파트 (흑석동)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동작구 종사자수 106,159명

2. 교통

강남 27분 / 여의도 19분 / 시청 28분

3.학군

• 동양중학교: 79.5%
• 중앙대학교 사범대학부속중학교: 80.5%
• 흑석고등학교(26년 3월 개교 예정)

4. 환경

• 백화점: 없음
• 대형마트: 없음
• 준중형 마트(?): 이마트 에브리데이, 하나로마트
• 대학병원: 중앙대학교 병원
• 지하철역: 흑석역 9호선

• 

5. 공급

  동작구 수방사 공공분양 (2028년 12월 입주, 총 556세대)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 강남구, 서초구 같은 최상위 지역보다는 낮지만 여전히 서울시 평균을 상회하는 수준으로, 이미 고평가 되어있다. 최근 5년 기준 25년 3월 현재가 제일 비싼 시점이다.

2) 환금성 : 24년 10월 안전진단을 통과하면서 재건축이 확정된 점과 한강뷰를 가진 아파트의 특징을 고려하면 환금성은 높을 것으로 판단됨

3) 수익률 : 재건축 전망이 있기때문에 높은 수익률이 예상되나, 조합 설립과 실제 공사 착수까지는 약 10~15년이 소요된다고 함, 이 점을 고려하면 굉장히 장기적으로 바라봐야 할 것으로 생각됨

4) 원금보존 : 교통이 편리하며 부족한 편의시설은 대중교통 기준 10분정도 이동하면 커버 가능할 정도로 우수한 입지독점성을 갖고있음, 흑석뉴타운과 노량진뉴타운이 완성되는 시기에는 더 높은 입지독점성을 갖게 될것으로 예상됨

5) 리스크 대비: 역전세, 현재가 가장 비싼 상태이므로 매수 후에 더 오르는 순간까지 기다리지 못하는 것

나의 투자 결론 : 아직 모르는게 많다. 열심히 공부하자..

✅ 작성하면서 느낀점 : 재테크 기초반 수강 당시 흑석동 미니임장을 갔었는데 그때 봤던 아파트가 기억이 나서 작성하게 되었다. 아직 인풋이 적어서 관련 지식이 모자라다보니 여러 참고자료들을 보면서 작성을 하였는데, 작성하면서도 “이게 맞나?” 라는 생각은 지울 수가 없었다..ㅎㅎ 나중에 직접 투자 계획이 있는 아파트는 나만의 확고한 기준이 생긴 상태에서 작성이 필요하니 그때까지 책 많이 읽고 열심히 공부를 해둬야겠다고 생각이 들었다.