수도권 실전투자 실력 키워나갈 스스다 입니다.
저희 금월 목표(?)이기도 한 선호도가 있는 아파트 단지를 찾는 법에 대해서
집중적으로 강의 해주신 용용맘맘맘(이후 용맘)튜터님 감사합니다.
이전 지역강의와 대출 강의를 통해 익히 또랑또랑한 말씀과
하나의 주제에 대해 죽도록 깊이 들어가고, 반드시 알아야 하는걸 전달해주셔서 감사합니다.
투자에서 가장 중요한 요소
사람들이 좋아하는(선호도 있는) 요소가 무엇인지 파악하고, 가치 대비 싸게 사는것
여기에서 선호도는 임장과 임보를 통해 파악이 가능하고
얼마의 가격에 사는것은 비교 평가로 판단하면 된다.
[임장]
그럼 무엇을 나는 모르고, 무엇을 행동하고 있지 않았는가?
선호도 있는 요소를 파악하기 위한 임장에서 알것과 행동할것
단 하나만 정리 해보도록 하면, 각각의 임장을 통해서 최종 투자할단지를 찾아가는것(아니 줄여 가는것으로 겠죠?)
정말 들어가야 하는 임장과 임보의 요소를 잘 결합하여 결국 투자 할 수 있는 선호도가 있는 단지를 찾아 냈는가!!!
전체 투자를 위해 줄이기 위한 필터링 기능을 정리해서
하나하나 줄여 가는것, 그리고 실제로 질문이 나오거나, 사전에 알아본 내용으로 질문의 답을 알아가기 위함
분위기 임장에서는 생활권의 선호도 파악 → 생활권 정리 하고(우선순위)
단지 임장에서는 단지별 선호도 → 투자 우선 단지 선별
매물 임장에서는 투자 or 트래킹 단지 선별 → 결국 투자 결론으로 정리
내가 조금 부족한 부분이 단지 임장을 하고 단지 분석의 매끄러운 연결이 부족했는데
어떤 수요로 이 단지를 픽 하는지? 그 한줄이 부족하거나, 임장시 좀 부족했던것 같다.
그리고 시세지도 아직 앞마당이 잘 정리 가 안되는데
시세지도 & 시세그루핑을 통해 잘 정리를 통해 알아보도록 해야 겠다.
단지분석 이를 실제로 투자로 이어가기 위한 단지를 선별하기 위한 선호도를 파악하는 단계로
단순 작업이 아닌 나의 투자 생각과 필터링을 좀더 해야 겠다.
그리고 가설검증 ㅎㅎㅎ(조금씩 쌓아 두도록 해야 겠다)
매물임장도 준비를 철저하게 해서, 부사님보다 좀더 알아가게 하고, 현장에서 질문과 답변을 통해서
내가 궁금한것을 다시 정리 한다. 최종 질문에 대해서 정리해서 물어봐야 겠다.
그리고 결과 정리 선호하는 단지를 알아감을 통해 가치와 가격을 잘 남겨야 겠다
✍ 단지임장을 통한 질문을 잘 남기고, 알아본다
✍ 매물임장을 통해 사전에 질문을 준비하고, 꼭 선호도, 수요를 알아보도록 한다.
[비교평가]
비교평가는 마지막 부문에 하다 보니, 항상 적은 단지 수만 비교 하게 되는것 같습니다.
단지분석 장표에서 어느정도 보고 가려고 하는데, 이게 괜한 정답지 보는 느낌이기도 하고 그랬는데
정작 중요한것은
전세가율, 그리고 전고대비 하락률, 단순 그래프를 붙여보고, 평가 하기 이게 다가 아님을 알게 되었습니다 .
결국 중요한것은 단지의 가치와 가격, 그리고 현재 시장(매물)상황을 제대로 파악하는것인데
이를 교통, 학군, 연식, 특징 등 입지와 상품성 그리고 선호도를 통해 버무려서 가치를 파악하고
현재의 가격과 과거의 가격을 검토한뒤
물건에 대한 조건과 투자금을 고려해서 비교 평가를 하면 되는것이었습니다.
지역내 비교평가와 지역외 비교평가
가격이 같은데, 가치가 다른곳
가치가 같은데, 가격이 다른곳
가격도 다르고, 가치도 다른곳
그리고 최종적으로 가치, 가격, 결론을 내서 바라보면 되는것으로 정리 해둔다.
지역간 비교평가는
땅의 가치가 다를수 있다. 하지만 기본적으로 단지의 가치라 해당 땅의 가치를 품고 있기 때문에
하지만 비슷한 비교평가 기준이라면, 전체적으로 품고 있는 땅의 가치가 높은것을 선택하
그리고 언제나 투자할 수 있도록
자금 업데이트, 대출 상황, 시세 트래킹, 매일 전화 임장 이 4가지를 꾸준히 한다면
어느 상황에서든 최선의 투자 매물을 찾아 투자가 가능하도록 하겠습니다.
✍ 실전투자에 대한 실천 비교평가를 나도 좀더 다양하게 넣어야 겠다.
✍ 일단 쉬워(?)보이는 가격대별 비교 평가를 통해 단지를 선별 해야 겠다.
마지막으로 가장 중요하게 이야기 해주신
꾸준히 할 수 있는 것에 대한 이야기
그것은 ‘원씽’
현재 내가 할 수 있는것중에 가장 중요한 이것을 한다면, 다른것을 안해도 되는
가장 중요한 그것 원씽
이것을 반드시 할 수 있도록 해야 겟다는 생각이 들었습니다.
오랜만의 실전반과정이라 살짝 텐션이 따라가기 어려웠는데
나의 욕심이 좀 컸던것 같습니다.
다시 한번 반드시 해야 하는 그것 원씽을 통해 꾸준히 해 나갈수 있도록 하겠습니다
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