[내마중급1기 하루8리 집4고 노후준비할조 Dave12] 3주차 현장 방문 과제

안녕하세요, Dave입니다.

3주차는 조원분들과 만나 성동구 임장을 했고, 역세권 아파트들을 둘러보며 해당 구의 선호요소가 무엇이고 왜 가격이 비싼지에 대해 잘 이해할 수 있는 시간이었습니다.

왕십리 ~ 상왕십리 ~ 행당 ~ 신금호 ~ 금호 ~ 약수 ~ 왕십리로 이어지는 루트였고, 날이 춥지 않아 임장을 잘 마무리할 수 있었습니다.

[상왕십리역세권 센트라스, 텐즈힐]

2015~16년식 아파트로 7년이 훌쩍 넘어가는 아파트입니다.

상왕십리 앞에서 보면 도시처럼 거대한 단지 두개가 딱 있는걸 볼 수 있습니다.

2호선 역세권으로 강남접근성이 매우 좋고, 신축상가에 젊은 상권이 형성되어있고 조금만 걸어가면 왕십리 엔터식스 환경을 누릴 수 있는 것이 아주 큰 장점입니다. 앞쪽은 전통시장이 위치하고 있어 아직은 빌라주택이 밀집되어 있어 상대적으로 노후된 느낌을 줄 수 있지만 도로변 상가들도 점차 새걸로 변하는 모습을 볼 수 있었습니다. 가장 아쉬웠던 점은 중학교 학군이 형성되어있지 않다는 점이였네요.

센트라스와 텐즈힐 단지내부 느낌은 좀 더 탁 트이고 조경이 잘 조성되어있는 텐즈힐이 개인적으론 괜찮았습니다. 역과 한블럭 떨어져있어 상대적으로 조용한?느낌이었습니다. 비슷한 가격이라면 초등학교를 바로 품고있는 텐즈힐이 괜찮지 않을까라는 생각입니다.

[행당역세권 행당 대림, 한진타운]

2000년식 구축아파트로 신축 대장들과는 다소 연식이 안좋습니다.

5호선 초역세권으로 여의도, 광화문 업무지구 접근성이 매우 좋습니다. 주변 학군도 굉장히 좋고, 특히 단지 앞 거대하고 오래된 상가빌딩에 거주편리를 위한 상점들이 아주 많이 있었습니다. 지하철에서 바로 상가로 이동되고 상가에서 단지로 갈 수 있다는 점이, 언덕에 위치한 두 아파트의 단점을 조금 커버하는 것 같았습니다.

한진타운은 올라가면 단지 내부는 평지의 느낌을 받았지만, 행당 대림은 동마다 단차가 있어 계속 언덕으로 올라가는 느낌이었기에 어린 영유아를 키우기엔 어렵겠요. 초등학생 아이를 키우기엔 굉장히 좋은 환경이라 생각하기에 구축이지만 행당역의 입지가치는 쉽게 떨어지진 않을거라는 생각이 듭니다.

[신금호역세권 신금호파크자이, 신금호파크힐스]

2016년 이후로 지어진 신축아파트입니다. 다 좋은데 언덕의 요소를 고려안할 수 없는 지역이었습니다.

5호선 역세권이며 가장 떠오르는 키워드는 언덕입니다. 두 단지에서 초등학교 가는길도 꽤나 경사가 있는 언덕이었고, 파크힐스를 역에서 가는 길또한 언덕을 올라가야하기에 뒷동에 위치해있다면 접근성이 좀 떨어지겠다는 생각이 들었습니다. 역인근 상권이 엄청 발전되어있다는 느낌은 받지 못했고, 연식이 점차 낣아진다면 사람들이 거주를 하고싶은 곳일까?에 대한 의문이 좀 남은 것 같습니다.

[금호역세권 옥수파크힐스, 옥수리버젠]

16년 신축, 12년 준신축 아파트이지만 관리상태를 보면 둘다 신축처럼 느껴졌습니다.

3호선 초역세권으로 강남 접근성이 매우좋고, 강만 건너면 압구정 생활권을 고스란히 이용할 수 있어 사람들이 좋아하는 곳이라고 생각했습니다. 역인근엔 정말 뭐가 거의없고 지하철역과 아파트만 딱 있는 느낌. 초등학교의 접근성은 쉽지않아보이네요. 언덕이 좀 있는 곳이지만 단지내는 평지이고 둘다 거주하기 좋게 느껴졌습니다. 두 단지의 가격이 가장 비싼것을 보면, 이지역 사람들은 3호선 교통과 신축에 대한 선호도가 높구나라는 생각이 들었네요.

-총평

성동구는 아파트 밀집지역이긴하나 언덕에 위치해있는 단지가 많아 지도상으로만 보기엔 무리가 있고, 그 단지들의 가격차이는 매우 클 것으로 느껴짐. 학군에 대한 입지요소는 떨어지는 동네. 그럼에도 교통이 나쁘지않고 연식이 좋은 대단지들이 인기가 많다. 현재 매매가는 대장아파트 25평기준 12억 이상형성되며 매전 gap 5~6억은 있어야 들어갈 수 있다. 사람들이 선호하는 단지들을 트래킹하며 2급지 시세가 어떻게 움직일 수 있는지 비교해봐야겠다.