마침표를 꼭 남겨야지 하다 못해 쉼표라도

강의 후기에 내용 요약은 하지 말라고 했지만, 내가 보고 나의 기억이 잊기전에 정리해두고싶어 어느정도만 정리해본다.

수보 제대로 쓰는법, 수익률 보고서를 써야하는 이유

수익률 보고서 작성 6단계

1단계. 아파트 선정

• 그 지역의 랜드마크 아파트를 분석하는 것도 의미가 있다.
• 현재 내 투자금으로 살 수 있는 아파트를 선정하는 것도 좋다.
• 지금 살고있는 집이나 관심있는 단지를 보는것도 투자자의 관점으로 볼 수 있기 때문에 괜찮다

2단계. 위치

 - 단지의 위치만 확인 할 것이 아니라, 단지 주변의 다른 단지나 주요 환경요소들 확인

3단계. 입지평가

1. 직장: 부동산 수요 측정. 종사자 수를 확인(양적측면), 500명이상사업체 or 급여액(질적측면)

   s- 30만

   a - 20만

   b - 10만

   c - 그 외

2. 교통: 중심업무지구까지의 지하철 접근성(수도권), 주요직장까지 자차이동시간(지방)

   s - 강남30분, (지방자차10분)

   a - 강남1시간이내,부도심30분 이내, (지방자차20분)

   b - 부도심1시간이내, (지방자차30분)

   c - 그 외

3. 학군: 좋은 지역을 확인할 수 있음, 중학교학업성취도평가(기본), 특목고자사고외고 진학률(세부)  

      s - 95

      a - 90

      b - 85

      c - 그 외

  4. 환경: 지방에서는 특히 중요, 대기업에서 이미 분석을 하고 입점한 것이기때문에 신뢰할 만함.

      s -  백 2개

      a - 백 1

      b - 대형마트 1개

      c - 그 외

  5. 공급: 공급량을 확인해서 리스크 대비, 공급은 위기이자 기회, 적정수요대비공급량 확인(3년간)

      s - ½이하

      a - 1배 이내

      b - 2배 이내

      c - 초과

위의 입지평가를 근거로 

4단계. 수익률 분석

  - 전저점과 전고점이 그 수익률을 판단할 수 있는 근거가 됨

  - 서울 20%, 지방 30% 하락했다면 괜찮음

5단게. 현장사진

  - 지역을 이미지화 해서 머릿속에 저장

6단계. 투자 결론

  - 잃지 않는 투자 기준으로 판단

  저평가: 지역 내, 지역 간 평가

  환금성: 나홀로/저층,탑층 제외

  수익성: 투자금 대비 수익률 / 전고점 대비 기대수익률

  원금보존: 지역별 적정 전세가율(서6수7지8), 입지독점성or입주물량 적정

  리스크관리: 내가 감당할 수 있는 리스크인지(역전세 등등)

이렇게 작성한 아파트 수익률 보고서를 토대로 서로 다른 지역간 끊임없는 비교평가를 통해 내가 투자할 곳을 골라낼 수 있다.

1단계. 비슷한 가격대의 아파트를 찾는다

2단계. 수익률 보고서를 통해 더 좋은 아파트를 찾는다.

그렇게 만드는 수익률 보고서는 어떤 단지로 정하지?>

임장을 해야한다. 임장을 통해 앞마당을 많이 만들어 비교할 곳을 많이 만들어야한다.

임장은 그럼 어떻게 하지?

집 근처부터 시작해서 최소 앞마당 3개, 올해 10개는 만들어야 한다.

10개는 됐을 때 비교평가를 통해 1호기를 매수하자.

임장을 했다면 마침표를 꼭 찍으라고 한다.

사전임보 - 분임 - 단지임장 - 매물임장 - 투자의사결정 모든 단계에서 보고서를 써서 기록을 남기자.

폴더를 통해 정리해둬도 되고. 나만의 데이터를 만들자

꾸준히 끊임없이 나아가자