강의 후기에 내용 요약은 하지 말라고 했지만, 내가 보고 나의 기억이 잊기전에 정리해두고싶어 어느정도만 정리해본다.
수보 제대로 쓰는법, 수익률 보고서를 써야하는 이유
수익률 보고서 작성 6단계
1단계. 아파트 선정
- 그 지역의 랜드마크 아파트를 분석하는 것도 의미가 있다.
- 현재 내 투자금으로 살 수 있는 아파트를 선정하는 것도 좋다.
- 지금 살고있는 집이나 관심있는 단지를 보는것도 투자자의 관점으로 볼 수 있기 때문에 괜찮다
2단계. 위치
- 단지의 위치만 확인 할 것이 아니라, 단지 주변의 다른 단지나 주요 환경요소들 확인
3단계. 입지평가
직장: 부동산 수요 측정. 종사자 수를 확인(양적측면), 500명이상사업체 or 급여액(질적측면)
s- 30만
a - 20만
b - 10만
c - 그 외
교통: 중심업무지구까지의 지하철 접근성(수도권), 주요직장까지 자차이동시간(지방)
s - 강남30분, (지방자차10분)
a - 강남1시간이내,부도심30분 이내, (지방자차20분)
b - 부도심1시간이내, (지방자차30분)
c - 그 외
- 학군: 좋은 지역을 확인할 수 있음, 중학교학업성취도평가(기본), 특목고자사고외고 진학률(세부)
s - 95
a - 90
b - 85
c - 그 외
4. 환경: 지방에서는 특히 중요, 대기업에서 이미 분석을 하고 입점한 것이기때문에 신뢰할 만함.
s - 백 2개
a - 백 1
b - 대형마트 1개
c - 그 외
5. 공급: 공급량을 확인해서 리스크 대비, 공급은 위기이자 기회, 적정수요대비공급량 확인(3년간)
s - ½이하
a - 1배 이내
b - 2배 이내
c - 초과
위의 입지평가를 근거로
4단계. 수익률 분석
- 전저점과 전고점이 그 수익률을 판단할 수 있는 근거가 됨
- 서울 20%, 지방 30% 하락했다면 괜찮음
5단게. 현장사진
- 지역을 이미지화 해서 머릿속에 저장
6단계. 투자 결론
- 잃지 않는 투자 기준으로 판단
저평가: 지역 내, 지역 간 평가
환금성: 나홀로/저층,탑층 제외
수익성: 투자금 대비 수익률 / 전고점 대비 기대수익률
원금보존: 지역별 적정 전세가율(서6수7지8), 입지독점성or입주물량 적정
리스크관리: 내가 감당할 수 있는 리스크인지(역전세 등등)
이렇게 작성한 아파트 수익률 보고서를 토대로 서로 다른 지역간 끊임없는 비교평가를 통해 내가 투자할 곳을 골라낼 수 있다.
1단계. 비슷한 가격대의 아파트를 찾는다
2단계. 수익률 보고서를 통해 더 좋은 아파트를 찾는다.
그렇게 만드는 수익률 보고서는 어떤 단지로 정하지?>
임장을 해야한다. 임장을 통해 앞마당을 많이 만들어 비교할 곳을 많이 만들어야한다.
임장은 그럼 어떻게 하지?
집 근처부터 시작해서 최소 앞마당 3개, 올해 10개는 만들어야 한다.
10개는 됐을 때 비교평가를 통해 1호기를 매수하자.
임장을 했다면 마침표를 꼭 찍으라고 한다.
사전임보 - 분임 - 단지임장 - 매물임장 - 투자의사결정 모든 단계에서 보고서를 써서 기록을 남기자.
폴더를 통해 정리해둬도 되고. 나만의 데이터를 만들자
꾸준히 끊임없이 나아가자
