[바킨베스터] 역전세 리스크 속에서 전세금 올려받기

안녕하세요. 

행동대장 바킨베스터입니다.🤓

오늘 오랜만에 오랜만에 1호기를 투자했던 지역을 

방문해서 전세를 재계약을 하고 돌아가는 길입니다.

투자 했던 시점에도, 그리고 이후로도 꾸준히 공급이 이어져

역전세가 발생할 것이 우려되었던 지역이었기에

걱정이 되기도 하였지만 그동안 강의에서, 책에서 배웠듯이

"리스크는 피할 수 없는 대응의 영역이다"라는 말 처럼

역전세 대응은 물론, 전세금 인상분을 미리 계약하였습니다

(통장에 상승분 금액이 들어오는날 치콜을 약속하며…🍗🥤)

하지만 투자를 공부한 뒤로 처음 실행하였던 대응이었기에

분명 스스로 잘 했던 부분들도 있었지만

약간의 매끄럽지 못한 일처리와 다소 아쉬운 부분이 있었습니다.

이러한 부분들을 글로 남기며 스스로도 복기를 해보고자 합니다.

입주가 예정된 지역이라면…

제가 이전에 투자했던 지역은 꽤 많은 입주량이

예정되어 있었기에 강의에서도 역전세를 유의해야 한다는

이야기로 언급 되었었던 지역이었습니다.

그리고 투자 했을 때 당시 보다도 더 입주계획이

늘어남에 따라 리스크를 대응할 준비가 필요하기도 했구요.

강의에서 만료기간 6개월 전에 미리 연락하여

사전에 세입자의 의중을 파악해야 한다는 말씀에 따라

연락을 바로 드리기 전 사전에 미리 준비를 하였습니다.

투자한 물건이 위치한 지역 인근의

전세 매물 개수, 전세가격, 실거래가, 시장 분위기 등을

인터넷과 부동산 인근 부동산 사장님들께도

연락을 드려 어떻게 대응할 수 있을지 감을 잡았습니다.

또한 좀 더 넓게 주변의 신축 아파트들의

입주 현황과 매매/전세 가격들도 살펴 보면서

조금은 더 세밀하게 살펴보기도 하였습니다.

제가 스스로 내린 결론은 단지 내 전세 물량도 없고,

기존에 거래되었던 물건들의 상태와 조건들

그리고 주변 시세를 살펴보면서 기존대비 조금은 

전세금을 올려볼 수 있겠다는 결론을 내렸습니다.

그리고 정리된 생각을 세입자분께 미리 연락드려

목표했던 계약금액에 맞춰 계약을 할 수 있었습니다.

하지만, 전세금도 올리고, 리스크도 대응했지만

혹시나 내가 놓치고 있는 것이 있지 않을까 하는

생각이 문득 들곤 했습니다.

제 생각은 이런데요? 여러분의 생각은 어떠신가요?

그동안 공부하면서 배웠던 대로 리스크 대응계획을 세웠지만

세입자의 계약 갱신 청구권 사용의 유무,

해당 내용을 부동산 특약사항에 추가할지에 대한 여부,

그리고 향후 입주계획을 피한 계약기간의 재설정 등

단순히 금액을 인상하고 재계약 하는 것 이외에도

나의 물건을 운영하는 관점에서도 추가적으로

고려해야 할 부분은 생각보다 더 디테일 하였습니다.

그래서 오랜만에(?) 연락이 뜸했던 투자 동료들께도

안부도 전하면서 현재의 상황과 조건들을 문의하기도 하면서

놓치는 부분들이 있지 않을까 하며 함께 지혜를 모을 수 있었습니다.

그리고 매월 돈 버는 독서모임을 통해서 독서 후기를 나눈 뒤

마지막에 질의 응답 시간에 나의 상황과 생각들을 말씀드리고

튜터님들의 생각을 여쭤보며 Sync를 맞춰볼 수 있었으며,

이후에 행동해야 하는 것들에 대해서도 조언을 구할 수 있었습니다.

이렇게 혼자만의 생각으로 행동하지 않고

주변 동료들과 투자 선배님들께도 자문을 구하면서

방향성을 구체화 할 수 있었습니다.

(함께 고민해주신 튜터님과 동료분들께 감사의 인사를 전합니다.)

내용정리는 확실하게 ! 중간에서 혼선을 주지 않기!!

이번 재계약을 복기해보면 잘한 부분도 이었지만,

매끄럽지 못했던 부분들도 있었습니다.

공급 리스크를 피해 기본 계약기간보다 연장하는 과정에서

세입자 분과 모호한 표현을 사용하여 대화했던 부분과

부동산 사장님과 전화로만 이야기 하면서 구체적인 내용들을

문자로 남기지 않아 계약 직전까지 혼선을 드리기도 했습니다.

이러한 부분들은 앞으로 투자를 진행하면서 반드시

개선되어야 할 부분이라고 생각하며

다음부턴 같은 실수를 해선 안되겠다는 생각을 하였습니다.

<주의해야 할 부분>

 1. 전화로만 이야기 하지 않기
    → 반드시 전화 후 통화 내용을 문자로 요약하여 공유하기

 2. 세입자 - 중개인 - 임대인 사이에서 혼선을 주지 않기
    → 세입자와 정리된 내용이 있다면 명확하게 중개인에게 공유하기
    → 중개인을 통해 계약한다면 확실히 위임하기

3. 애매한 표현을 사용하지 않기 (몇 월 말, 중순, 동일한 금액 등)

   → 확실하게 계약금액, 계약일자 등 중요한 부분은 숫자로 언급하기
      (계약금 0억0천0백만원, 00년 0월 0일 과 같은 명확한 표현)

이번 전세 재계약을 통해서 모두가 나의 마음과 같지 않기에

거래에서는 조금은 정 떨어져 보일지라도 명확한 표현을 사용하여

거래 관계자들과 대화를 해야 한다는 부분을 배울 수 있었습니다.

또한 리스크가 없는 투자는 없기에 반드시 대응해야 하는 영역으로

두려워 하기 보단 철저한 대응 계획으로 접근을 해야 한다는 것을

배울 수 있는 값진 경험이었습니다.

이렇게 전세 재계약 경험담을 정리해 보며 다음 투자물건에 

대해서도 같은 실수를 반복하지 않도록 주의해야겠습니다.

이상 전세 재계약 했던 후기를 복기와 함께 공유 드리며,

잠시 개인적인 사정으로 예전만큼 적극적으로 활동할 수 없겠지만

스스로가 할 수 있는 영역 안에서는 꾸준히 성장하며

또 다시 좋은 이야기를 남길 수 있도록 노력하겠습니다.

이상 후기를 마칩니다.

감사합니다.