Q1 좋은 것과 약점있는 단지 두가지 비교 설명
좋은 것이 약점이 있을 수도 있다. 교집합을 찾아야 한다. 서울 수도권 특히 강남 1시간 접근 가능한 곳은 저가치가 없다.
보합 장에서 쉽게 선택하지 못하는 단지를 약점으로 표현한 것이다.
좋은 것은 전세가의 영향을 받지 않고 오르는 곳이다. 전고 뚫은 강남 3구!
주변이 좋지 않거나 구축이면 약점이 될 수 있지만 땅의 가치가 있는 곳은 전세가가 10년에 평균 2배 정도 오를 수 있다.
투자 기준(300세대 이상)에 들어 오지만 어떤 특정한 상황에서 반응이
투자자가 약점이 있는 단지를 보야 하는 이유는 전세 가격이 상승하여 매전이 줄어드는 상황에서도 매매가격이 반응이 느려 적은 투자금으로 접근할 수 있는 기회가 생기기 때문이다.
Q2 약점이 있는 단지는 자모님이 말씀하신 선호도 있는 단지가 될 수 없을까요?
자몽님은 후순위 생활권에서 좋은 것을 하는겟이 낫다라는 말씀이이
후순위 생활권의 선호도가 높은 단지가 약점이 있는 단지가 될 수 있다.
약점을 말한 이유는 수도권에 위치해 있는 것만으로도 가치가 있다고 생각해야 할 단지를 겉보기에 덜 매력적이라 투자 대상으로서의 잠재력을 간과할 우려가 이ㅛ어 약점을
결론은 투자 기준에 들어오는 것 중 가장 가치가 좋은 단지에 투자하는 것이다.
Q3 사람들이 거주하고는 싶지만 매수하고 싶지 않은 단지를 내가 팔고 싶을 때에 파는 것이 가능한가요? 지금 상황이 사람들의 관심 밖이라는 거지 대세 상승장 때가 되면 사람들의 관심이 이곳까지 미쳐서 이제는 이 단지도 관심을 받는 상황으로 변화하고 그러면 그때 저도 수익 내고 매도하는 게 가능하다! 이런 흐름일까요?
누구나 좋아하는 단지를 접근하려면 돈이 많아야 하고 돈이 한정적인 투자자라면 쵀대한 적은 투자금으로 좋은 자산을 취득하려는 노력이 필요하다.
Q4 약점이 있는 단지가 우려되는 것은 환금성인데 나중에 매도시 하락장일 경우 싸게 팔아야 할텐데 갈아타기 어렵지 않을까요?
투자란 내 투자금으로 할 수 있는 가장 가치가 좋은 단지를 가격이 쌀 때 사서 가치를 찾아갈 때 까지 기다리는 것이다.
하락장은 반복하는데 예전의 하락장보다는 두배 이상 오른 가격이니 하락 보합장에서도 다음 사이클을 의미하니 싸게 팔아야 하더라도 그 가격으로 파는 것이 최선이다.
Q5 지방 호기를 매도해서 서울로 갈아타기 준비 중인데 욕심으로 물건의 목표 매도가와 사려는 물건의 목표 매수가를 잡기가 힘이 듭니다.
갈아타는 사람들은 어떤 식으로 목표 매도가를 잡고 갈아타는게 좋을까요?
갈아타기를 할 때 버려야 할 생각 단 1개라도 손해보지 말아야 겠다!
가격도 중요하지만 갈아타는 행위에 집중하시길 바란다. 상승장이 아닌 상황에서는 목표 매도가를 단지의 최저가로 잡고 진행하고 있다.
Q6 매도와 매수의 프로세스가 어려워 싸게 팔아서 상급지의 물건을 싸게 살 수 있을지 걱정입니다.
내 것을 더 비싸게 팔아서 더 좋은 아파트로 갈아타는 것이 제일 좋지만 내 것이 팔리기 전에 더 좋은 아파트들이 상승하는 것이 최선이다.
내 것을 먼저 매도한 후 같아탈 단지를 매수하며 내가 원하는 단지를 못할지라도 포트폴리오를 개선하는 방향이면 충분합니다.
Q7 전세 대출 보증 비율이 줄어드는데 그에 따른 전세가에 미칠 수 있는 영향이 궁금합니다.
좋은 기회가 있겠구나 라는 생각을 해야 한다.
정부가 향후 전세가 상승 속도를 완화하기 위한 방안 중 하나라고 생각합니다.
5월부터 전세 보증 비율 100%에서 90%로 축소 단기적으로 월세 선호하게 되고 월세가 상승하면 반대로 전세가 저평가 되 보이고
전세가가 상승하게 된다. 여러 상황들에 의해 임차료 상승을 막을 수는 없다.
단 당장 투자시 전세 가격 욕심을 내려 놓고 보수적으로 접근하시기 바란다.
Q8 광명 뉴타운 단지들과 개봉동 구축 단지들이 학교를 공유하지 않고 인접했지만 천으로 나뉘어있어 뉴타운 신축 상권이 들어온다고 해서 그쪽으로 상권을 이용할지에 대해서 의문이 듭니다. 광명 뉴타운이 개봉 구축에 영향을 줄 수 있을까요?
선호도가 높은 뉴타운의 특징
위치와 입지가 좋은데 거주 환경이 좋지 않았던 곳에 신축이 들어서며 환경이 좋아진 곳이다.
비교 평가에 대해서도 구체적인 단지로 예시를 들어 주셔서 도움이 많이 되었습니다.
수도권은 위치와 입지가 좋은 곳이 우선인 것을 항상 기억해 두어야겠습니다.
수도권 단지의 가치 판단 프로세스
1. 강남 한강에서 가까운가?
2. 지하철 2,3,7,9,5 신분당, 수인분당선 이용하는가?
3. 유해 시설이 없는가? 있어야 할 게 있는 것보다 없어야 할 게 없는게 훨씬 더 중요하다.
4. 거주하기 좋은 환경인가?
5. 아이들, 학교, 학원이 많은가?
6. 신축인가?
항상 비교 평가가 어려운 건 기준이 없어서라는 말씀 공감되었습니다. 항상 객관적인 기준을 두고 비교 평가해 봐야겠습니다.
내집 마련 관점과 투자자 관점이 다르다는 것을 게속 반복해서 이야기 해 주셔서 분리해서 접근할 필요성도 이해했습니다.
동작 삼성 래미안!! 임장 가면 꼭 둘러 봐야겠네요~~
1,2 주택 보유자냐 다주택자냐에 따라 선택할 수 있는 단지도 달라짐을 알고 중요한만큼 꼭 기억하고 투자해야겠습니다.
전고점 대비 15% 하락한 것은 말도 안 되게 싼 것이라는 말씀 별표 칩니다~!!!!!ㅎㅎ
투자에 확신을 갖기 보다는 투자 기준에 맞는 단지를 찾은 후 조금의 용기를 내는 것이라는 마인드 투자에 꼭 적용하겠습니다.
제대로 1호기를 하기 위해서는 지금 나에게 부족한 건 무엇인지 스스로 메타인지가 필요함을 알고 대처해야겠습니다.
임장 임보 독서 강의 인맥 모두 어렵고 힘든 과정이지만 투자를 잘 하기 위해 나를 돌아 봐야겠습니다.^^;
전임 매임에 대해 짚어 주신 것도 도움이 많이 되었습니다.
전임은 단지 vs 단지 비싼 이유, 출퇴근 방법, 학군, 유해 시설 질문해 보는 것도 좋다고 해 주셨고 매물 임장에서는 물건에 대한 정보( 점유자 이사날짜, 매도 사유, 수리 여부 등)를 질문해야겠습니다.
지금 강남 임장과 임보 작성하고 있는데 강남 질문이 있어 더 귀 기울여 들었고 잃지 않은 투자로 결론 지어 주셔서 더 잘 이해되었습니다.
가장 큰 성장은 투자를 하는 것이다!
이것이 핵심인 거 같습니다~!!
올해 가장 큰 성장을 하는 한해 만들겠습니다^^*
댓글
쫄딱님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
