“2억 싸게 내놔도 안 팔린다” 쑥대밭 된 역대급 부동산 시장, 앞으로 이렇게 됩니다.

최근 오세훈 서울 시장이

토지거래허가제를 해제했다가 근 한달만에 재지정하였습니다.

부동산 시장과 사람들이 모두 혼란에 빠졌는데요,

이에 대해 설명과 함께 변하지 않는 원칙을 환기시켜드리고

어떻게 대응할지 말씀드리겠습니다.

“앞으로 부동산 시장… 어떻게 될까?”
 

일단 토지거래허가제(이하 토허제)를 둘러싼 타임라인을 한 번 살펴보겠습니다.

오세훈 시장이 토허제 해제 의사를 밝힌 것은 올해 1월 14일이고, 큰 이슈가 되진 않았습니다.

당시 오세훈 시장은 부동산 시장이 하향안정화 되었다면서

토허제를 해제해도 되겠다,

국민 재산권 행사에 반 헌법적이라고 말했는데요.

이때부터 강남에서는 1~2억은 그냥 오른다는 말이 부동산 사이에서 돌았습니다.

아직 해제 되지도 않았는데 조바심이 돌기 시작해죠.

그리고 2월 13일, 토허제를 전격 해제해버렸습니다.

사실 토허제는 매년 5월마다 심사가 이뤄지는데,

갑작스레 3개월이나 앞선 2월에 해제를 해버린 것입니다.

아래 이미지와 함께 보시면,

재건축을 추진하는 아파트(붉은 음영 표시) 제외하고

잠삼대청(잠실.삼성.대치.청담, 연주황색 음영 표시)지역 4구역을 해제했습니다.

해제되기 전부터 올라오던 조바심이

토허제가 전격 해제되고 나니 터져버렸습니다.

사람들이 몰려서 바로 아파트를 사기 시작했고 이것이 엄청난 영향을 주기 시작합니다.

한 달 뒤, 3월 13일에 나온 기사를 보면

강남 아파트값이 무려 7년만에 최대 상승했다고 나옵니다.

주간 상승률이 0.4%, 0.7% 기록하는데,

이 정도면 폭등 수준이라고 볼 수 있습니다.

다른 기사에서도 열흘만에 1~2억 폭등하는

강남 외의 마포 같은 지역도 생기기 시작했습니다.

사람들도 ‘이게 뭐하는 짓이야?’ 라는 생각이 들기 시작합니다.

아니.. 당연히 토허제가 해제되면

집값이 엄청나게 상승하는 부작용이 날 것인데..

토허제가 풀리면 이렇게 될 걸 몰랐다고?

하는 것이죠.

결국 오세훈 시장은

3월 19일, 해제 이후 34일 만에 토허제를 확대 재지정을 합니다.

본래 잠삼대청(잠실.삼성.대치.청담) 이었던 곳 외에도

강남 3구와 용산 모두를 토허제 재지정을 해버린 것이죠.

그런데 말입니다.

강남 3구와 용산은 서울시 아파트 40%가 위치해있습니다.

이곳에 실거주가 아니면 살 수 없고,

세 끼고 매매를 할 수 없기 때문에

어떤 영향을 미칠 지 걱정스럽습니다.

때문에 하루 아침에 호가가 3억이 내려가고 토허제 재지정 후폭풍이 몰려오고 있습니다.

그럼 토지거래허가제 해제 이후 서울 집값은 얼마나 올랐을까?

한 번 따져봤습니다.

2월 10일 지난주부터 그래프가 엄청나게 상승합니다.

송파, 강남, 서초 다음은 마용성이 따라 올라갑니다.

그 이후에 마용성이 오르다보니 막내인 노도강까지 올라간 것을 확인할 수 있습니다.

실제로 3월 첫 주 때, 서울의 가장 선호가 떨어지는 곳의

신축 아파트까지 사람들이 줄을 서서 집을 보기 시작했습니다.

정리하자면, 강남 3구는 2월부터 상승,

마용성은 3월 상승,

노도강은 최근 들어 상승이 일어났습니다.

내집마련은 직장인들 일생일대의 중요한 일입니다.

사전의 준비가 안 된 상태에서

시장 영향을 예측하지 못하고

정책이 전개되면…

이런 정책 전개가 굉장히 아쉽고

굉장히 많은 직장인 분들께서 힘드실 거란 생각이 듭니다.

결과적으로..

오세훈 시장은 주택시장안정화 방안을 발표했는데요.

내용인 즉, 한 줄로 간단히 설명하자면

대출 규제를 가장 많이 하겠다는 것으로 볼 수도 있습니다.

그렇다면 여기서 우리는 어떻게 좋은 선택을 할 수 있을까요?

최근 5년간 가격 변화와 이유를 통해 좋은 선택 방법을 알아보겠습니다.

먼저 매매가 변동률과 매매지수에 선택의 비밀이 숨어있는데요.

먼저 매매변동률(노란색 막대그래프)는 전주 대비 변동률이고

매매지수(파란색 그래프는)는 매매가가 어떻게 움직였는지를 말합니다.

이 수치는 모두 서울 아파트 평균값입니다.

매매변동률은 상승-하락-상승-하락-상승 등의 패턴을 보이고 있는데요.

좀 더 정확히, 와닿게 보기 위해

서울 아파트를 대표할 수 있는 아파트 하나를 가지고 와서 보겠습니다.

어느 아파트인지 말씀드릴 수는 없지만,

이 아파트는 영등포구에 있습니다.

(영등포구는 서울시 평균 매매가와 가장 유사한 움직임을 보이는 곳입니다.)

한 번 자세히 볼까요?

여러번 상승과 하락이 반복되는데요.

처음 상승-하락은 임대차법과 코로나로 인해 자산 가격이 치솟고

미국이 금리 인상, 한국도 금리 인상하며 가격이 떨어졌습니다.

그 이후 두번째 상승과 하락은

특례보금자리론이란 것 때문입니다.

기존 보금자리론은 6억까지 대출이었는데,

특례는 9억까지 가능하고 금리도 더 싸게 해줬기 때문입니다.

그래서 상승했으나 다시 하락했습니다.

그 다음 세번째 상승과 하락은 신생아 특례대출로 인해 발생했습니다.

신생아 특례대출로 상승했다가

작년 9월 대출 규제가 시작되며 하락,

다시 토허제 해제로 상승했다가 재지정되며 하락했습니다.

지난 5년의 흐름을 쭉 봤으니 한 번 정리해볼까요?

이걸 기반으로 보면 특징이 있습니다.

첫번째, 상승과 하락의 기간이 점점 짧아지고 있습니다.

두번째, 완화하면 반등하고 규제하면 브레이크가 걸리는 패턴이 뚜렷합니다.

셋째, 상승률은 점점 높아지지만 하락률은 낮아지고 있습니다.

이런 특징이 왜 발생하느냐, 따져보면

시장 참여자들이 가격 변동에 적응하고 있기 때문입니다.

시장 분위기보다 “내가 가고 싶은 곳에 가야지” 란 마음이 더 중요한 것이죠.

내가 마포에 가고 싶으면, 강남에 가고 싶으면

앞으로 집값이 오를지 내릴지는 중요하게 생각하지 않는 것이란 말입니다.

서울아파트 실제 거래 통계를 보면

무주택자분들보다 1주택자분들 거래가 훨씬 많습니다.

하락기, 침체기 서울 아파트 거래 대부분이 1주택자분들이 하고 있고,

최고가 아래에서 횡보하고 있는 것이지요.

두번째로 시장 참여자들은 규제 완화 효과에 확신 가지고 있습니다.

완화하면 집값이 오른다는 것을 알고 있습니다.

그래서 이제는 부양책이 나오는 전에,

곧 시장 상황이 안 좋을 때 매매하는 것이 유리합니다.

(반대로 규제 강화 효과에는 불신을 가지고 있죠.

규제할 때 집값이 크게 떨어지지는 않고 있으니까요.)

이런 상황에서 우리가 대응해야 할 부분은 무엇일까요?

서울 대부분의 아파트는 아래 영등포구처럼 전고점을 회복하지 못했습니다.

하지만 강남구같이 최고점을 기록한 아파트가 있기 때문입니다.

반면 구로구처럼 아직 가격이 방황하는 곳도 있죠.

그래서 양극화 이야기가 나옵니다.

이럴 때,

내집마련 해야 돼요?

말아야 돼요?

고민이 드실 것 같습니다.

그럼 지금은

위 그래프 시점 중 과연 어느 때일까요?

..…

바로 이 시점입니다.
 

이 과감한 진폭이 점점 줄어드는 이 시점.

처음에는 사람들이 이 가격을 받아들이지 못하다가

2~3년 후에는 적응하는 때가 오는 시점입니다.

(컵라면 5백원이 더이상 돌아오지 않는 시대라고 인지하는 것처럼요.)

과거에도 두배나 이렇게 집값이 올랐습니다.

그리고 가격수용기간을 가졌죠.

(강남은 특히 올라갈 때 확올라가는 모습을 보입니다.)

지금과 정말 유사한 흐름이고,

결국 이 가격 구간에 사람들이 익숙해지기 때문에 가격 변동폭이 크지 않을 수 있습니다.

정리하자면

1. 규제를 하고, 하지 않고와 무관하게 많은 아파트들은 과거보다 저렴합니다.

2. 잘 골라서 샀다면 내집마련은 시간이 흘러 보면 항상 잘한 선택이었습니다. (물론 아파트만입니다.)

3. 전세만 고집한 대가는 현재의 전세가가 과거의 매매가보다 더 높아지는 것입니다.

(만약 내집마련을 하지 안으면 언젠가는

내가 지금 전세금으로 옛날에 이 아파트 살 수 있었는데… 란 아쉬움이 생기실 거란 얘기입니다.)

결국 중요한 것은 “어떻게 될까?”보다 “어떠한가?”가 더 중요합니다.

무주택자분들은 거주 만족이 있고 감당 가능한 곳에서

가장 입지가 우수한 것을 골라 매매하셔야 합니다.

토허제로 오히려 얼어붙었을 때,

가격 수용 기간을 통과 중이란 생각으로 장기적인 관점에서 매수하셔야 합니다.

1주택자분들은 갈아타기를 잡으셔야 합니다.

적극적으로 토허제 재지정을 기회로 생각하시면 유리하실 수 있습니다.

만약 내집마련을 하지 않으실 분이라면,

“언젠가 내집마련”이란 희망을 놓지 마시길 바랍니다.

전세만 물어보지 말고 꼭 매매가도 함께 물어보세요.

안 사더라도 매매가를 물어보고 전세가와 매매가 차이가 크지 않을 시기가 온다면

내집마련을 꼭 하셨으면 좋겠습니다.

희망을 놓지 마시고

계속 오는 내집마련의 기회를 잡으시길 바랍니다.

내집마련 기회를 잡고 싶어요. 하지만 방법을 모릅니다.

이 정도 돈으로 제가 살고 싶은 곳 어느 아파트가 좋을까요?

이 아파트가 다른데 비해 좋은데 비싼 건지 감이 안와요.

그리고 이렇게 고민하시는 분들을 위해

월급쟁이부자들은 변하지 않는 원칙을 알려 드리고 있습니다.

여러분께서 미처 몰라서 실수하거나

알지 못해서 손해보는 일이 없으셨으면 좋겠습니다.

장기적인 관점에서 내 집 하나 잘 마련하셔서

후회 없이 속상함 없이 편하게 ‘내 집’에서 시간을 보내시길 바랍니다.

더이상 정책에 좌지우지 되어 불안해하시거나

다른 사람 말에 휘둘려

그릇된 판단을 하지 않으시면 좋겠습니다.

변하지 않는 원칙으로

나만의 명확한 기준과 확신으로

여러분께서 내집을 마련하시는데

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물론, 이 스터디 하나를 듣는다고 갑자기 집을 보는 안목이 100% 생기지 않습니다.

좋은 아파트를 딱딱 판별하는 초능력이 생기지도 않습니다.

다만 적어도 변하지 않는 원칙,

기본적인 3가지에 대해서는 확실히 알고 가실 수 있습니다.

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