[서투기 1언2런~서울투자하기 넘나 완벽한조 그래놀라맨] 서울경기 투자를 시작할때

[인상깊었던 점]

서울&경기 비교평가 프로세스

1단계) 가치

• 입지가치 : 위치, 접근성(직장, 교통) + 환경, 학군
• 상품가치 : 연식, 세대수, 브랜드

• 선호도 : 가치가 비슷하다면 사람들이 더 좋아하는 곳. 선호도를 본다고 할때, 콤파스로 제일 중요한 위치를 딱 찍는다고 하면 어디를 찍을지 결정해보라. 가장 선호하는 곳만 사려는 목적이 아니고, 좋지만 아직 덜 오른곳을 찾으려는 목적으로 선호도 정리를 하라.

  -→ 가치만 보고 비교평가하면 답이 안나온다. 가격, 리스크를 포함해서, 투자를 하면, 비교평가가 잘 될것.

2단계) 가격

• 저평가 : 전고점 대비 하락률 (여전히 저렴한지?). 저평가 하나만 보고 고르면 안된다. 하락률이 가장 낮은 것을 고르는 것이 아니다. 저평가 된 것 중에 (-15% 이상 빠져있으면 동일한 조건), 가장 가치 있는 것을 선택. 물건 가치에 따라 상승시점이 다르다는 것을 알아야한다. 최대한 그 시점을 당기는 것이 중요하다. 더 빠르게 가격이 올라가게 할수있는게 좋을 것이다.네이버 시세만 보고 판단하면 안된다. 현장가격을 기준으로 해야한다. 공부를 하면서 추이를 볼꺼면 1달이면 된다. 투자를 할거라면 1달은 너무 길다. 1주일 단위로는 가격 업데이트를 해줘야한다.
• 투자금 : 적정한 투자금인가? 부대비용 + 법무비용 고려해야함.

3단계) 리스크

• 전세셋팅 : 전세 놓기 유리한 상황인지 (조건, 공급)

땅의 가치를 우선 고려하되,

무조건 땅의 가치가 높은 곳을 선택한다기 보다도, 투자지역/투자자 상황에 따른 선택이 필요하다.

• 투자지역 : 강남에서 멀어지는 특징이라면, 상품성이 중요하다.
• 투자자 상황 : 1-2주택 투자할건지, 다주택으로 여러채 투자를 할 사람일지에 대해서 선택이 달라진다.

서울 4급지 구축 vs. 경기도 신축

서울구축 - 오래 가지고 가면서, 시세차익에 집중.

경기도신축 - 전세가 상승. 투자금 회수가 중요.

신축을 투자해서 전세상승분을 받아야하는 사람이 있고, 상대적으로 저렴한 구축을 투자해서, 오래가지고 가면서, 시세상승분을 받아야하는 사람이 있을 것이다. 고민을 해봐야한다.

신축 - 잔금을 감당못하는 사람들이 던지는 경우가 종종 있다. 신축 못산다고 생각하지말고 가격 트래킹해라.

신축의 경우는, 매매가 싸고, 전세가 높은 두 마리 토끼 잡는경우가 거의 없다. 하나만 선택해야한다.

2년차 단지 - 신축들이 줄줄이 들어오는 시기에는, 2년차 단지에서 메리트가 있다. 매수한 이후 2년이 지나면, 비과세 또는 일반과세로 매도가 가능해진다. 그때 사람들이 아파트를 팔고싶어하는 사람들이 있다. 하지만 신축이 줄줄이 들어오고 있기때문에, 2년 지났다고 신축에 비해서는 또 좀 싸게 형성이 되는 상황이 샌긴다. 눈여겨 보지 않으면, 있는지도 모르는 기회이기 때문에, 2년차 도래 단지들을 관심갖고 모니터링 할 필요가 있다.

선택을 올바르게 만드는 것 = 수익을 낼때까지 잘 기다리는 것.

[적용해보고 싶은 점]

1. 시세트래킹 양식 정해서 시작하기.
2. 전고점 그룹핑